|
307 различия, четко определенные ГК.1 Обратим внимание, что предусмотрена передача без согласия арендодателя и обязанностей арендатора, что очевидно противоречит императивной норме п. I ст. ст. 391 ГК РФ, требующей в таких случаях согласия кредитора. Еще менее понятно (если говорить о юридической квалификации, а не об обиходном языке) выражение «ответственным по договору». Полагаем, пункт 5 ст. 22 ЗК РФ следует изложить в такой редакции: «5. Арендатор земельного участка без согласия арендодателя может уступить свое имущественное право аренды другим лицам, в том числе внести имущественное право аренды в качестве вклада в хозяйственное общество или паевого взноса в производственный кооператив. Он вправе также с согласия арендодателя перевести свои права и обязанности на третье лицо с заключением последним договора аренды с арендодателем». В таком случае нет нарушения гражданского законодательства, а арендатор получает возможность полностью уступить весь комплекс прав и обязанностей по договору. Необходимости же вновь воспроизводить слова «в пределах срока аренды» нет, так как этот вопрос уже урегулирован ГК РФ. В соответствии с п. 2 ст. 22 ЗК по истечении срока аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды (за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1. ст. 36 и ст. 46 ЗК РФ). Таким образом, собственники зданий и сооружений, находящихся на земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды данного земельного участка, в том числе и перед его арендатором; если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, то указанные лица обладают исключительным правом на приватизацию земельных участков или заключение договора аренды. Статья 46 ЗК РФ предусматривает основания 1 1 См.: Сыродосв Н.А. Новый Земельный кодекс РФ// Правоведение. 2002 № I. С. 14 |
173 прав, обязанностей и ответственности к новому лицу в силу внесения арендных прав в качестве вклада в уставный капитал; в данном случае фигура арендатора сохраняется, в отличие от перенайма; Земельный кодекс (п. 5 ст. 22 ЗК) искажает указанные отношения и фактически стирает различия, четко определенные ГК.' Дополнительно следует заметить, что предусмотрена передача без согласия арендодателя и обязанностей арендатора, что очевидно противоречит императивной норме п. 1 ст. ст. 391 ГК РФ, устанавливающей, что перевод долга требует согласия кредитора. Еще менее понятной (если говорить о юридической квалификации, а не об обиходном языке) выражение «ответственным по договору». Полагаем, пункт 5 ст. 22 ЗК РФ следует изложить в такой редакции: «5. Арендатор земельного участка без согласия арендодателя может уступить свое имущественное право аренды другим лицам, в том числе внести имущественное право аренды в качестве вклада в хозяйственное общество или паевого взноса в производственный кооператив. Он вправе также с согласия арендодателя перевести свои права и обязанности на третье лицо с заключением последним договора аренды с арендодателем; при отсутствии согласия арендодателя спор решается судом». В таком случае нет нарушения гражданского законодательства, а арендатор получает возможность полностью уступить весь комплекс прав и обязанностей по договору. Необъодимости же вновь воспроизводить слова «в пределах срока аренды» нет, так как этот вопрос уже урегулирован ГК РФ. Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, в соответствии с п. 2 ст. 22 ЗК по истечении срока аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды, за исключением участке, случаев, имеют предусмотренньис п. 3 ст. 35, п. 1. ст. 36 и ст. 46 ЗК РФ, т.е. собственники зданий и сооружений, находящихся на земельном ' Сыродоев Н.А. Новый Земельный кодекс РФ// Правоведение. 2002 № 1. С. 14 174 преимущественное право покупки или аренды земельного участка, в том числе и перед его арендатором, а если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, то указанные лица обладают исключительным право на приватизацию земельных участков или заключение договора аренды. Статья 46 ЗК РФ предусматривает основания прекращения аренды земельного участка, в том числе в п. 2 данной статьи содержатся особые основания прекращения договора по инициативе арендодателя, связанные с нарушением арендатором земельного законодательства; по совокупности же указанных норм и п. 1 ст. 46 ЗК РФ можно сделать вывод о том, что земельное законодательство, как и гражданское (ст. 621 ПС), обуславливает возникновение у арендатора преимущественного права на заключение нового договора аренды надлежащим исполнением его обязанностей. А ФЗ об обороте сельхозземель (п. 5 ст. 9) содержит прямое указание об этом, дословно повторяя формулировку ст. 621 ГК. При этом мы не видим причин для возложения на арендатора обязанности доказывать факт соблюдения им условий договора, как иногда указывается в литературе'; наоборот, эти обстоятельства должен доказать арендодатель, отказывающий в заключении нового договора. Понуждение заключить договор возможно лишь в случаях, когда нарушение должника выражается в пассивном уклонении (отказе) от заключения договора; если же совершаются активные действия (например, данная обязанность нарушается тем, что заключен договор с третьим лицом), применение данной меры исключается^. Склоняется к такому разрешению ситуации и судебная практика^. ' См.: Денисов С.А. Преимущественное право на заключение договора как институт, устанавливающий пределы свободы заключения договора// Законодательство. 1997, №2. ^ См.: Павлов А.А. Присуждение к исполнению обязанности как способ защиты гражданских прав. СПб.: Юридический центр Пресс, 2001, С. 188-189. ^ В частности, судам разъяснено, что при заключении арендодателем договора с третьим лицом прежний арендатор может предъявить иск о возобновлении с ним договора аренды; при подтверждении требований, суд производит замену арендатора, указывая об этом в решении. Если же арендодатель просто уклоняется от заключения договора, то арендатор предъявляет иск об обязании арендодателя заключить с ним договор на |