|
308 прекращения аренды земельного участка, в том числе в п. 2 данной статьи содержатся особые основания прекращения договора по инициативе арендодателя, связанные с нарушением арендатором земельного законодательства. По совокупности указанных норм и нормы п. I ст. 46 ЗК РФ можно сделать вывод о том, что земельное законодательство, как и гражданское (ст. 621 ГК), обусловливает возникновение у арендатора преимущественного права на заключение нового договора аренды надлежащим исполнением его обязанностей. Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (п. 5 ст. 9) содержит прямое указание об этом, дословно повторяя формулировку ст. 621 ГК. При этом мы не видим причин для возложения на арендатора обязанности доказывать факт соблюдения им условий договора, как иногда указывается в литературе1; наоборот, эти обстоятельства должен доказать арендодатель, отказывающий в заключении нового договора. Понуждение заключить договор возможно лишь в случаях, когда нарушение должника выражается в пассивном уклонении (отказе) от заключения договора; если же совершаются активные действия (например, данная обязанность нарушается тем, что заключен договор с третьим лицом), применение данной меры исключается2. Склоняется к такому разрешению -*1 ситуации и судебная практика . Непосредственно к рассматриваемому полномочию арендатора примыкает и его право на преимущественный выкуп земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если собственник принял решение о продаже данного участка (п. 8 ст. 22 ЗК РФ). 1 См.: Денисов С.А. Преимущественное право на заключение договора как институт, устанавливающий пределы свободы заключения договора//Законодательство. 1997. JV?2. : См.: Павлов А.Л. Присуждение к исполнению обязанности как способ защиты гражданских прав. СПб.: Юрид1Р1сский центр Пресс, 2001. С. 188-189. 1 В частности, судам разъяснено, что при заключении арендодателем договора с третьим лицом прежний арендатор может предъявить иск о возобновлении с ним договора аренды; при подтверждении требований суд производит замену арендатора, указывая об этом в решении. Если же арендодатель просто уклоняется от заключения договора, то арендатор предъявляет иск об обязании арендодателя заключить с ним договор на условиях, предложенных третьим лицом, см.: пункт I Письма Высшего Арбитражного Суда РФ ог 28.07.1995 г. .Кг С1-7/0 П-4 34// Материалы ведомственной рассылки. |
174 преимущественное право покупки или аренды земельного участка, в том числе и перед его арендатором, а если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, то указанные лица обладают исключительным право на приватизацию земельных участков или заключение договора аренды. Статья 46 ЗК РФ предусматривает основания прекращения аренды земельного участка, в том числе в п. 2 данной статьи содержатся особые основания прекращения договора по инициативе арендодателя, связанные с нарушением арендатором земельного законодательства; по совокупности же указанных норм и п. 1 ст. 46 ЗК РФ можно сделать вывод о том, что земельное законодательство, как и гражданское (ст. 621 ПС), обуславливает возникновение у арендатора преимущественного права на заключение нового договора аренды надлежащим исполнением его обязанностей. А ФЗ об обороте сельхозземель (п. 5 ст. 9) содержит прямое указание об этом, дословно повторяя формулировку ст. 621 ГК. При этом мы не видим причин для возложения на арендатора обязанности доказывать факт соблюдения им условий договора, как иногда указывается в литературе'; наоборот, эти обстоятельства должен доказать арендодатель, отказывающий в заключении нового договора. Понуждение заключить договор возможно лишь в случаях, когда нарушение должника выражается в пассивном уклонении (отказе) от заключения договора; если же совершаются активные действия (например, данная обязанность нарушается тем, что заключен договор с третьим лицом), применение данной меры исключается^. Склоняется к такому разрешению ситуации и судебная практика^. ' См.: Денисов С.А. Преимущественное право на заключение договора как институт, устанавливающий пределы свободы заключения договора// Законодательство. 1997, №2. ^ См.: Павлов А.А. Присуждение к исполнению обязанности как способ защиты гражданских прав. СПб.: Юридический центр Пресс, 2001, С. 188-189. ^ В частности, судам разъяснено, что при заключении арендодателем договора с третьим лицом прежний арендатор может предъявить иск о возобновлении с ним договора аренды; при подтверждении требований, суд производит замену арендатора, указывая об этом в решении. Если же арендодатель просто уклоняется от заключения договора, то арендатор предъявляет иск об обязании арендодателя заключить с ним договор на Непосредственно к 175 рассматриваемому полномочию арендатора примыкает и его право на преимущественный выкуп земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если собственник принял решение о продаже данного участка (п. 8 ст. 22 ЗК РФ). Последующая ссылка на порядок покупки, предусмотренный гражданским законодательством, позволяет говорить о том, что в данном случае имеется в виду норма ст. 250 ГК РФ, регулирующая отношения по продаже доли в общей собственности постороннему лицу. Преимущественное право арендатора заключить новый договор аренды земельных участков предусмотрено п. 3 ст. 22 ЗК РФ. Однако оно сформулировано неудачно. Исходя из буквального толкования этой нормы, арендатор лишается рассматриваемого права во всех случаях, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ, в том числе и в случае простого прекращения договора. А в соответствии с ГК РФ договор может быть прекращен без каких-либо нарушений, например, в силу истечения срока договора (ст. 610 ГК РФ). Поэтому текст п. 3 ст. 22 ЗК РФ противоречит гражданскому законодательству и смыслу преимущественного права арендатора заключение договора на новый срок. Полагаем, здесь налицо плохо урегулированная законом ситуация. С одной стороны, текст части первой п. 1 ст. 621 ГК РФ позволяет говорить о том, что наиболее предпочтительным видится совершение арендатором активных действий по возобновлению договорных отношений (при отсутствии иного в договоре он должен письменно уведомить арендодателя о своем желании). В целом это логично и с хозяйственной точки зрения. Подтверждается эта позиция и в судебной практике, где само по себе истечение срока действия договора аренды также рассматривается как на условиях, предложенных третьим лицом, см.: пункт 1 Письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.07.1995 г. № С1-7/ОП-434// Материалы ведомственной рассылки. |