|
309 Последующая ссылка на порядок покупки, предусмотренный гражданским законодательством, позволяет говорить о том, что в данном случае имеется в виду норма ст. 250 ГК РФ, регулирующая отношения по продаже доли в общей собственности постороннему лицу. Преимущественное право арендатора заключить новый договор аренды земельных участков предусмотрено п. 3 ст. 22 ЗК РФ. Однако данное правило сформулировано неудачно. Поясним почему. Исходя из буквального толкования этой нормы, арендатор лишается рассматриваемого права во всех случаях, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ, в том числе и в случае простого прекращения договора. Л в соответствии с ГК РФ договор может быть прекращен без каких-либо нарушений, например, в силу истечения срока договора (ст. 610 ГК РФ). Поэтому текст и. 3 ст. 22 ЗК РФ противоречит гражданскому законодательству и смыслу преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок. С одной стороны, текст части первой п. 1 ст. 621 ГК РФ позволяет говорить о том, что наиболее предпочтительным видится совершение арендатором активных действий по возобновлению договорных отношений (при отсутствии иного в договоре он должен письменно уведомить арендодателя о своем желании). В целом это логично и с хозяйственной точки зрения. Подтверждается эта позиция и в судебной практике, где само по себе истечение срока действия договора аренды также рассматривается как основание для его прекращения1. С другой стороны, в тексте л. 3 ст. 22 ЗК РФ указаны слова «по истечении срока аренды» (также как и в части первой п. 1 ст. 621 ГК РФ), что позволяет толковать рассматриваемую норму так: факт прекращения срока автоматически не приводит к прекращению преимущественного права арендатора заключить договор аренды; собственно, только после 1 См.: Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 24.08.2001 г. №Л 19-13168/0014-Ф02-1932/2001-С2. |
Непосредственно к 175 рассматриваемому полномочию арендатора примыкает и его право на преимущественный выкуп земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если собственник принял решение о продаже данного участка (п. 8 ст. 22 ЗК РФ). Последующая ссылка на порядок покупки, предусмотренный гражданским законодательством, позволяет говорить о том, что в данном случае имеется в виду норма ст. 250 ГК РФ, регулирующая отношения по продаже доли в общей собственности постороннему лицу. Преимущественное право арендатора заключить новый договор аренды земельных участков предусмотрено п. 3 ст. 22 ЗК РФ. Однако оно сформулировано неудачно. Исходя из буквального толкования этой нормы, арендатор лишается рассматриваемого права во всех случаях, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ, в том числе и в случае простого прекращения договора. А в соответствии с ГК РФ договор может быть прекращен без каких-либо нарушений, например, в силу истечения срока договора (ст. 610 ГК РФ). Поэтому текст п. 3 ст. 22 ЗК РФ противоречит гражданскому законодательству и смыслу преимущественного права арендатора заключение договора на новый срок. Полагаем, здесь налицо плохо урегулированная законом ситуация. С одной стороны, текст части первой п. 1 ст. 621 ГК РФ позволяет говорить о том, что наиболее предпочтительным видится совершение арендатором активных действий по возобновлению договорных отношений (при отсутствии иного в договоре он должен письменно уведомить арендодателя о своем желании). В целом это логично и с хозяйственной точки зрения. Подтверждается эта позиция и в судебной практике, где само по себе истечение срока действия договора аренды также рассматривается как на условиях, предложенных третьим лицом, см.: пункт 1 Письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.07.1995 г. № С1-7/ОП-434// Материалы ведомственной рассылки. 176 основание для его прекращения'. С другой стороны, в тексте п. 3 ст. 22 ЗК РФ указаны слова «по истечении срока аренды» (также как и в части первой п. 1 ст. 621 ПС РФ), что позволяет толковать рассматриваемую норму так: факт прекращения срока автоматически не приводит к прекращению преимущественного права арендатора ' заключить договор аренды; собственно, только после прекращения прежнего договора данное право и появляется ... Кроме того, в значительной степени аннулирует силу нормы части первой п. 1 ст. 621 ПС РФ правило п. 2 этой же статьи, указывая на сохранение отношений аренды и после истечения срока действия договора при умолчании сторон. Полагаем, центральным вопросом здесь все же является наличие или отсутствие проявлений воли на продолжение отношений. Если воля не проявлена — следует пользоваться нормой п. 2 ст. 621 ПС РФ, а если проявлена и арендодатель возражает, то договорные отношения считаются прекратившимися с момента истечения срока договора^. щ Заметим также, что спорной остается возможность воспользоваться преимущественным правом за пределами «разумного срока», упомянутого в части первой п. 1 ст. 621 ПС РФ: описанная выше ситуация не отвечает на вопрос об исчезновении или сохранении данного права, так как решает лишь другую проблему продолжает или не продолжает действие прежний договоре. И в любом случае в п. 3 ст. 22 ПС РФ слова «статьей 46 настоящего Кодекса» необходимо заменить на слова «пунктом 2 ст. 46 настоящего ^jf Кодекса». Интересным представляется и тот факт, что ЗК в отличие от ПС не содержит ссылки о том, что запрет на преимзоцественное право может быть ' См.: Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 24.082001 г. №А19-13168/00-14-Ф02-1932/2001-С2. ^ Кстати, здесь можно наблюдать любопытную ситуацию, когда при разном отношении сторон к продолжению отношений один и тот же договор может действовать различно во времени. ' Полагаем, преимущественно право при отсутствии ясных возражений арендодателя сохраняется все это время, а если он возражает, оно погашается после истечения срока действия ранее действовавшего договора заключением договора с третьим лицом. |