|
3 1 1 нормативные акты земельного права, в частности Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (п. 5 ст. 9), содержат прямое указание о возможности ограничения указанного преимущественного права арендатора договором. Арендатор земельного участка имеет право на его выкуп. Общее правило о выкупе (ст. 624 ГК РФ) применительно к аренде земельных участков существенно изменено. В договоре аренды земельных участков также может быть предусмотрено, что земельный участок переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Указанная норма повторена в п. 8 ст. 22 ЗК РФ, но с совершенно справедливым примечанием: «При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности...». Другое отличие заключается в том, что арендатор таких земель имеет преимущественное право покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в нраве общей собственности постороннему лицу. Исключение составляют случаи, предусмотренные п. 1 ст. 36 ЗК РФ т.е. собственники (унитарные предприятия, владельцы в силу права оперативного управления) зданий и сооружений становятся собственниками участков под этими объектами в упрощенном порядке. Данная норма повторена и в п. 4 ст. 9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Выкуп в данном случае производится с учетом особенностей, установленных ст.ст. 8, 10 данного закона (т.е. с учетом приоритета покупки субъектом РФ или органом местного самоуправления). Но в п. 4 ст. 10 данного закона вопрос о преимущественном праве арендатора государственных или муниципальных земель выкупить землю решается несколько иначе это право 1 1 Полагаем, преимущественное право при отсутствии ясных возражении арендодателя сохраняется все это время, а если он возражает, оно погашается после истечения срока действия ранее действовавшего договора |
176 основание для его прекращения'. С другой стороны, в тексте п. 3 ст. 22 ЗК РФ указаны слова «по истечении срока аренды» (также как и в части первой п. 1 ст. 621 ПС РФ), что позволяет толковать рассматриваемую норму так: факт прекращения срока автоматически не приводит к прекращению преимущественного права арендатора ' заключить договор аренды; собственно, только после прекращения прежнего договора данное право и появляется ... Кроме того, в значительной степени аннулирует силу нормы части первой п. 1 ст. 621 ПС РФ правило п. 2 этой же статьи, указывая на сохранение отношений аренды и после истечения срока действия договора при умолчании сторон. Полагаем, центральным вопросом здесь все же является наличие или отсутствие проявлений воли на продолжение отношений. Если воля не проявлена — следует пользоваться нормой п. 2 ст. 621 ПС РФ, а если проявлена и арендодатель возражает, то договорные отношения считаются прекратившимися с момента истечения срока договора^. щ Заметим также, что спорной остается возможность воспользоваться преимущественным правом за пределами «разумного срока», упомянутого в части первой п. 1 ст. 621 ПС РФ: описанная выше ситуация не отвечает на вопрос об исчезновении или сохранении данного права, так как решает лишь другую проблему продолжает или не продолжает действие прежний договоре. И в любом случае в п. 3 ст. 22 ПС РФ слова «статьей 46 настоящего Кодекса» необходимо заменить на слова «пунктом 2 ст. 46 настоящего ^jf Кодекса». Интересным представляется и тот факт, что ЗК в отличие от ПС не содержит ссылки о том, что запрет на преимзоцественное право может быть ' См.: Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 24.082001 г. №А19-13168/00-14-Ф02-1932/2001-С2. ^ Кстати, здесь можно наблюдать любопытную ситуацию, когда при разном отношении сторон к продолжению отношений один и тот же договор может действовать различно во времени. ' Полагаем, преимущественно право при отсутствии ясных возражений арендодателя сохраняется все это время, а если он возражает, оно погашается после истечения срока действия ранее действовавшего договора заключением договора с третьим лицом. 177 установлен в договоре. С другой стороны, ЗК не содержит и нормы запрещающей включение такого условия в договор. Представляется, что указанная норма ГК РФ подлежит применению, и данное условие, ограничивающее права арендатора, будет действительным. Кроме того, иные нормативные акты земельного права, в частности Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (п. 5 ст. 9), содержат прямое указание о возможности ограничения указанного преимущественного права арендатора договором. Порядок реализации заключение договора преимущественного на новый срок права также арендатора на аренды предусмотрен гражданским законодательством (ст. 621 ГК). Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор в срок, указанный в договоре аренды, а при отсутствии такого указания — в разумный срок до окончания действия договора. В случае отказа арендодателя от заключения договора на новый срок, если последний в течение года после этого заключил договор аренды с другим лицом, прежний арендатор имеет право потребовать перевода на себя прав и обязанностей по такому договору и/ или возмещения убытков. При этом необходимо иметь в виду, что указанные права принадлежат прежнему арендатору только в случае заключения арендодателем с другим лицом договора аренды. Так, суд не удовлетворил иск арендатора к арендодателю, отказавшему арендатору в заключении договора аренды на новый срок и передавшему объект недвижимости третьему лицу в безвозмездное пользование, признав ссылку на ст. 621 ГК .I^v необоснованной'. Право на выкуп. Право преимущественной покупки. Общее правило о выкупе (ст. 624 ГК РФ) применительно к аренде земельных участков существенно изменено. ' Пункт 35 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». В договоре аренды 178 земельных участок участков также в может быть предусмотрено, что земельный переходит собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Указанная норма повторена в п. 8 ст. 22 ЗК РФ, но с совершенно справедливым примечанием: «при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности...». Другое отличие заключается в том, что арендатор таких земель имеет и преимущественное право покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. Исключение составляют случаи, предусмотренные п. 1 ст. 36 ЗК РФ — т.е. собственники (унитарные предприятия, владельцы в силу права оперативного управления) зданий и сооружений становятся собственниками участков под этими объектами в упрощенном порядке. Данная норма повторена и в п. 4 ст. 9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Выкуп в данном случае производится с учетом особенностей, установленных ст.ст. 8, 10 данного закона (т.е. с учетом приоритета Но покупки в п. субъектом 4 ст. 10 РФ или органом закона местного вопрос это о самоуправления). земель данного преимущественном праве арендатора государственных или муниципальных выкупить землю земельного решается участка. несколько Оценивая иначе право в обусловливается: а) истечением трехлетнего срока аренды и б) надлежащим использованием данные правила совокупности, следует признать, что они не содержат противоречия, но изложены неудачно. Отсутствие противоречия (между п. 4 ст. 9 и п. 4 ст. 10 ЗК РФ) объясняется тем, что в последнем имеются в виду только земли государственные и муниципальные, т.е. к их выкупу предъявляет повышенные требования. Н.А. Сыродоев считает неправомерным применение к отношениям по поводу преимущественного права приобретения в собственность земельного законодатель |