|
312 обусловливается: а) истечением трехлетнего срока аренды и б) надлежащим использованием земельного участка. Оценивая данные правила в совокупности, следует признать, что они не содержат противоречия, но изложены неудачно. Отсутствие противоречия (между п. 4 ст. 9 и п. 4 ст. 10 ЗК РФ) объясняется тем, что в последнем имеются в виду только земли государственные и муниципальные, т.е. к их выкупу законодатель предъявляет повышенные требования. Н.А. Сыродоев считает неправомерным применение к отношениям по поводу преимущественного права приобретения в собственность земельного участка положений ГК о приобретении доли в праве общей собственности; данным автором отмечается, что в случае приобретения в собственность земельного участка арендатором «не нужно дожидаться появления другого покупателя и предоставлять арендатору возможность приобретения земельного участка на условиях, предложенных этим покупателем, а целесообразно рассматривать арендатора как первого и основного покупателя».1 1 Если условие о выкупе арендованного земельного участка не предусмотрено в договоре, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену; законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества (ст. 624 ГК). Условие о выкупе арендованных участков недействительно, если законодательством предусмотрены ограничения на их куплю-продажу. Это означает, что в случае нарушения общих правил о порядке продажи (продажа участка менее минимального размера, продажа участка, на который приоритетно вправе претендовать другое лицо, не соблюдение формы продажи и т.п.) недействительно и условие о выкупе. заключением договора с третьим лицом. 1 Сыродоев Н.Л. Новый Земельный кодекс РФ. С. 14 |
В договоре аренды 178 земельных участок участков также в может быть предусмотрено, что земельный переходит собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Указанная норма повторена в п. 8 ст. 22 ЗК РФ, но с совершенно справедливым примечанием: «при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности...». Другое отличие заключается в том, что арендатор таких земель имеет и преимущественное право покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. Исключение составляют случаи, предусмотренные п. 1 ст. 36 ЗК РФ — т.е. собственники (унитарные предприятия, владельцы в силу права оперативного управления) зданий и сооружений становятся собственниками участков под этими объектами в упрощенном порядке. Данная норма повторена и в п. 4 ст. 9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Выкуп в данном случае производится с учетом особенностей, установленных ст.ст. 8, 10 данного закона (т.е. с учетом приоритета Но покупки в п. субъектом 4 ст. 10 РФ или органом закона местного вопрос это о самоуправления). земель данного преимущественном праве арендатора государственных или муниципальных выкупить землю земельного решается участка. несколько Оценивая иначе право в обусловливается: а) истечением трехлетнего срока аренды и б) надлежащим использованием данные правила совокупности, следует признать, что они не содержат противоречия, но изложены неудачно. Отсутствие противоречия (между п. 4 ст. 9 и п. 4 ст. 10 ЗК РФ) объясняется тем, что в последнем имеются в виду только земли государственные и муниципальные, т.е. к их выкупу предъявляет повышенные требования. Н.А. Сыродоев считает неправомерным применение к отношениям по поводу преимущественного права приобретения в собственность земельного законодатель 179 участка положений ПС о приобретении доли в праве общей собственности; данным автором отмечается, что в случае приобретения в собственность земельного участка арендатором «не нужно дожидаться появления другого покупателя и предоставлять рассматривать арендатору арендатора возможность как первого приобретения и основного земельного участка на условиях, предложенных целесообразно покупателя».' Если условие о выкупе арендованного земельного участка не предусмотрено в договоре, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену; законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества (ст. 624 ГК). Условие о выкупе арендованных участков недействительно, если законодательством предусмотрены офаничения на их куплю-продажу. Это означает, что в случае нарушения общих правил о порядке продажи (продажа участка менее минимального размера, продажа участка, на который приоритетно вправе претендовать другое лицо, не соблюдение формы продажи и т.п.) недействительно и условие о выкупе. Право на выкуп земли, в том числе в рамках приватизационных процессов, не должно превращаться в обязанность выкупа, в этом направлении развивается и судебная практика . Обязанность целевого использования земли. Целевое использование земли составляет особую обязанность арендатора и отдельно закреплено в земельном законодательстве (см., например, ст. 42 ЗК РФ). Понятие целевого использования земельного участка включает в себя, в том числе, использование участка в режиме, свойственном для данной категории этим покупателем, а ' Сыродоев Н.А. Новый Земельный кодекс РФ. С. 14 ^ См., например: п. 4.2. Обзора практики Федерального арбитражного суда Московского округа по рассмотрению земельных споров// Постановление Президиума Федерального арбитражного суда Московского округа от 28.01.2000 г. №1. |