|
317 какой связи названы здесь же и изыскательские работы? Изыскательские организации тоже имеют право понудить арендатора заключить договор (подчеркнем вне государственных или муниципальных нужд)? Полагаем, что данный пункт ст. 22 ЗК РФ следует исключить, одновременно дополнив п. 3 ст. 49 ЗК РФ следующей фразой: «Указанные правила применяются и в случае принудительного изъятия земельного участка на время (на срок до одного года) с заключением договора аренды». Единственное ценное и не повторяющееся правило из рассматриваемого пункта обязанность произвести соответствующие работы в пределах срока аренды, может быть включена в ст. 42 ЗК РФ, или же ее можно признать вытекающей из общего смысла всякой обязанности обеспечить надлежащее исполнение договора. Право арендатора на субаренду действующее гражданское законодательство (и. 2 ст. 615 ГК РФ) связывает с согласием арендодателя. То же касается и случаев, когда свои права и обязанности арендатор передаст другому лицу (перснайм). Прозрачны и прочие общие правила о субаренде (срок ее не должен превышать срока аренды, нормы об аренде применяются и здесь, если иное нс следует из закона или иных правовых актов и т.п.). Земельный кодекс РФ (п. 5 и 6 ст. 22) допускает сдачу в аренду и перенайм без согласия собственника при определенных условиях; о противоречии гражданскому законодательству этих норм уже отмечалось (см. выше). Полагаем, здесь произошла все же техническая ошибка, и законодатель имел в виду не любые земельные участки, а только земли государственные и муниципальные1. Что же касается перенайма, то ситуация с этим явлением еще более запутана, так как исходно перенайм может заключаться в предоставлении 1 В ряде комментариев почему-то не усматривается этого противоречия. Наоборот, сдача в субаренду без согласия собст вен пика рассматривается как положительный момент: «Субаренда даст возможность (в т.ч. и частично) выплачивать задолженность арендодателю, но только при заключении трехстороннего договора субаренды между арендодателем, арендатором, субарендатором, в котором права и законные интересы сторон будут соблюдены, прсдусмо!рс пи обязанности н гражданско-правовая ответственность» |
183 надлежащее состояние в пределах срока аренды, в том числе возместить убытки, выполнить работы по рекультивации, а также исполнить иные обязанности, вытекающие из закона или договора аренды. В литературе высказываются различные мнения по поводу указанной нормы. Так Н.А. Попов, В.Р. Захарьин отмечают, что данная норма, вероятно, направлена на ограничение прав государственных и муниципальных органов по изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков, которые необходимо использовать для государственных или муниципальных нужд, однако эта позиция развития на получила, и во многих других статьях ЗК речь идет именно об изъятии таких земель*. Н.А.Сыродоев высказывает сомнения по поводу обоснованности ограничения срока договора одним годом и в принципе в необходимости в данном случае договора аренды, «когда для проведения некоторых работ требуется лишь проход по земельному участку» .^ Если предположить, что в данном случае все-таки имеется в виду изъятие участка для государственных или муниципальных нужд путем возложения на арендодателя обязанности заключить договор аренды, то в какой связи названы здесь же и изыскательские работы ? Изыскательские организации тоже имеют право понудить арендатора заключить договор (подчеркнем — вне государственных или муниципальных нужд) ? Полагаем, что данный пункт ст. 22 ЗК РФ следует исключить, одновременно дополнив п. 3 ст. 49 ЗК РФ следующей фразой: «Указанные правила применяются и в случае принудительного изъятия земельного участка на время (на срок до одного года) с заключением договора аренды». Единственное ценное и не повторяющееся правило из рассматриваемого пункта — обязанность произвести соответствующие работы в пределах срока аренды, может быть включена в ст. 42 ЗК РФ или же ее ' Попов Н.А., Захарьин В.Р. Указ. соч. С. 141. ^ Сыродоев Н.А. Новый Земельный кодекс РФ// Правоведение. 2002 № 1. С. 14 184 можно признать вытекающей из общего смысла всякой обязанности обеспечить надлежащее исполнение договора. Право на заключение договора субаренды. Право арендатора на субаренду действующее гражданское законодательство (п. 2 ст. 615 ПС РФ) связывает с согласием арендодателя. То же касается и случаев, когда свои права и обязанности арендатор передает другому лицу (перенайм). Прозрачны и прочие общие правила о субаренде (срок ее не должен превышать срока аренды, нормы об аренде применяются и здесь, если иное не следует из закона или иных правовых актов и т.п.). Земельный кодекс РФ (п. 5 и 6 ст. 22) допускают сдачу в аренду и перенайм без согласия собственника при определенных условиях; о противоречии гражданскому законодательству этих норм уже отмечалось (см. выше). Полагаем, здесь произошла все же техническая ошибка и законодатель имел в виду не любые земельные участки, а только земли государственные и муниципальные^. Что же касается перенайма, то ситуация с этим явлением еще более запутана, так как исходно перенайм может заключаться в предоставлении самых различных прав. Вероятно, ЗК РФ все же имел в виду тривиальный случай предоставления в пользование земельного участка без уступки всего комплекса прав и обязанностей. Иначе перенайм легко смешать с заменой стороны в договоре, а тем более с субарендой. Варианты ошибок в квалификации данных отношений разбирались отечественными цивилистами уже давно' и повторять их не следует. Не следует ли в этой связи в п. 5 ст. 22 ЗК РФ слова «передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка» заменить на слова пользоваться земельным участком» ? ' в ряде комментариев почему-то не усматривается этого противоречия. Наоборот, сдача в субаренду без согласия собственника рассматривается как положительный момент: «субаренда дает возможность (в т.ч. и частично) выплачивать задолженность арендодателю, но только при заключении трехстороннего договора субаренды между арендодателем, арендатором, субарендатором, в котором права и законные интересы сторон будут соблюдены, предусмотрены обязанности и гражданско-правовая ответственность» (Постатейные комментарии к Земельному кодексу Российской Федерации ... / Под ред. Г.Е. Быстрова, Б.Д. Клюкина. С. 140). Но суть то в том, что норма как раз предусматривает отсутствие согласия арендодателя ! «предоставить возможность |