|
318 самых различных прав и обязанностей (и различных по объему). Вероятно, ЗК РФ все же имел в виду тривиальный случай предоставления в пользование земельного участка без уступки всего комплекса прав и обязанностей. Иначе перенайм легко смешать с заменой стороны в договоре, а тем более с субарендой. Варианты ошибок в квалификации данных отношений разбирались отечественными цивилистами уже давно1 и повторять их нельзя. Не следует ли в этой связи в п. 5 ст. 22 ЗК РФ слова «передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка» заменить на слова «предоставить возможность пользоваться земельным участком»? § 6. Прекращение договора аренды земельных участков Договор аренды земельного участка прекращается по основаниям, предусмотренным как гражданским, так и земельным законодательством. Надо признать, что действующее законодательство почти не разграничивает понятия «прекращение» и «расторжение». Представляется, что было бы правильным полагать первый термин более общим, включающим в себя различные случаи аннулирования договорных связей, в том числе и при прекращении договора по обоюдному согласию или в результате истечения его срока, а второй термин использовать только для ситуаций, когда инициатором выступает одна из сторон, либо уполномоченный государственный орган (орган местного самоуправления). Поскольку закон рассматривает земельные участки в качестве недвижимости, то по отношению к ним действует правило о трехмесячном сроке для заявления о расторжении договора. Однако добавим, что применительно к аренде земли приведенное правило требует опреденных (Постатейные комментарии к Земельному кодексу Российской Федерации ... / Под ред. Г.Е. Быстрова, В.Д. Клюкина. С. НО). Но суть то в том, что норма как раз предусматривает отсутствие согласия арендодателя! |
184 можно признать вытекающей из общего смысла всякой обязанности обеспечить надлежащее исполнение договора. Право на заключение договора субаренды. Право арендатора на субаренду действующее гражданское законодательство (п. 2 ст. 615 ПС РФ) связывает с согласием арендодателя. То же касается и случаев, когда свои права и обязанности арендатор передает другому лицу (перенайм). Прозрачны и прочие общие правила о субаренде (срок ее не должен превышать срока аренды, нормы об аренде применяются и здесь, если иное не следует из закона или иных правовых актов и т.п.). Земельный кодекс РФ (п. 5 и 6 ст. 22) допускают сдачу в аренду и перенайм без согласия собственника при определенных условиях; о противоречии гражданскому законодательству этих норм уже отмечалось (см. выше). Полагаем, здесь произошла все же техническая ошибка и законодатель имел в виду не любые земельные участки, а только земли государственные и муниципальные^. Что же касается перенайма, то ситуация с этим явлением еще более запутана, так как исходно перенайм может заключаться в предоставлении самых различных прав. Вероятно, ЗК РФ все же имел в виду тривиальный случай предоставления в пользование земельного участка без уступки всего комплекса прав и обязанностей. Иначе перенайм легко смешать с заменой стороны в договоре, а тем более с субарендой. Варианты ошибок в квалификации данных отношений разбирались отечественными цивилистами уже давно' и повторять их не следует. Не следует ли в этой связи в п. 5 ст. 22 ЗК РФ слова «передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка» заменить на слова пользоваться земельным участком» ? ' в ряде комментариев почему-то не усматривается этого противоречия. Наоборот, сдача в субаренду без согласия собственника рассматривается как положительный момент: «субаренда дает возможность (в т.ч. и частично) выплачивать задолженность арендодателю, но только при заключении трехстороннего договора субаренды между арендодателем, арендатором, субарендатором, в котором права и законные интересы сторон будут соблюдены, предусмотрены обязанности и гражданско-правовая ответственность» (Постатейные комментарии к Земельному кодексу Российской Федерации ... / Под ред. Г.Е. Быстрова, Б.Д. Клюкина. С. 140). Но суть то в том, что норма как раз предусматривает отсутствие согласия арендодателя ! «предоставить возможность 185 Некоторые архаичные правила о сдаче в субаренду земельных участков сохраняются в иных законах и нормативных правовых актах. Так, в соответствии со ст. 10 Закона РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» фермер может сдавать участок (его часть) в субаренду в случае, если его собственная аренда является долгосрочной; планируемое обсуждение и принятие нового закона о крестьянских (фермерских) хозяйствах, полагаем, исключит такого рода недоразумения и неточности. § 3. Прекращение договора аренды земельных участков. Общие положения. Договор аренды земельного участка прекращается по основаниям, предусмотренным как гражданским, так и земельным законодательством. Надо признать, что действующее законодательство почти не разграничивает понятия «прекращение» и «расторжение». Представляется, что было бы правильным полагать первый термин более общим, включающим в себя различные случаи аннулирования договорных связей, в том числе и при прекращении договора по обоюдному согласию или в результате истечения его срока, а второй использовать только для ситуаций, когда инициатором выступает одна из сторон, либо уполномоченный государственный орган или орган местного самоуправления. По общему правилу договор изменяется или расторгается по соглашению сторон (ст. 451 ПС РФ). Помимо общих оснований расторжения всякого договора (ст. 450-453 ГК РФ) непосредственно в гл. 34 ГК РФ предусмотрены специальные основания расторжения договора. Так, если договор заключен на неопределенный срок, то каждая из сторон имеет право в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Если для данного договора аренды предусмотрен предельный срок, он считается прекращенным и в случае истечения данного срока, при условии, ! См., например: Мейер Д. И. Указ. соч. С. 267-269. |