|
321 фактически не затронут в земельном законодательстве в целом. В частности, требуется ответ на вопрос: прекращает ли действие (и в каком порядке) договор аренды земельного участка в случае отмены или признания недействительным постановления, по которому земельный участок предоставлялся в аренду? Мы исходим из того, что само по себе аннулирование одного из обстоятельств сложного юридического состава, порождающего арендные отношения, не влечет автоматического прекращения договора аренды (см. об этом выше). Следовательно, до отмены договора в судебном порядке он продолжает действовать. То же касается и случаев, когда административным актом предусмотрено «прекращение аренды»: таким образом можно прекратить только одно из оснований возникновения арендных отношений; для прекращения же договора заинтересованная сторона должна обратиться в суд для признания недействительной данной сделки (оспоримой сделки!). В соответствии со ст. 46 ЗК РФ договор аренды может быть прекращен по инициативе арендодателя в ряде других случаев (при использовании участка не в соответствии с его целевым назначением, при использовании участка таким образом, что это приводит к существенному снижению плодородия почв и т.д.). Данная статья ЗК РФ также подвергается критике в юридической литературе. По мнению Н.А. Сыродоева, выделение законодателем указанных «специальных оснований» прекращения договора аренды (п. 2 ст. 46) приводит к тому, что во всех указанных случаях «арендатор нарушает свою обязанность использовать земельный участок по назначению, указанному в договоре, что служит уже основанием для обращения в суд с требованием о расторжении договора аренды», т.с. такое основание уже имеется в гражданском законодательстве; если же выделение указанных оснований произведено исходя из того, что при возникновении последних 1 1 Например, данные действия по изъятию земельного участка можно рассматривать лишь как аннулирование ранее принятого решения о «предоставлении» участка, договор в таком случае остается |
различных законодательства 188 без попыток внести корректирующие, уточняющие правила (как, например, это сделано в пп. 1) п, 3 ст. 46 ЗК РФ), либо правила, позволяющие скоординировать различные основания. Втретьих, норма о прекращении договора аренды (в ст. 6 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения») изложена в том же пункте, где говорится о прекращении обычных вещных прав (т.е. права пожизненного (наследуемого) владения и др.). В результате остается не ясным — об основаниях какого рода говорит законодатель, т.е. имеются ли в виду общие для всех данных прав административно-правовые акты о предоставлении земель или же применительно к аренде имеется виду прекращение только самого договора. Здесь есть смысл отметить, что закон использует не словосочетание «договор аренды», а «аренда земельного участка» с явным объединением этой категории с традиционными вещными правами. Дополнительно отметим, что вопрос о соотношении административных актов и договора аренды для формирования и сохранения арендных правоотношений, а также о значении каждого из них в отдельности фактически не затронут в земельном законодательстве в целом. В частности, требуется ответ на вопрос: прекращает ли действие и в каком порядке договор аренды земельного участка в случае недействительным постановления, по отмены или признания участок которому земельный предоставлялся в аренду ? Мы исходим из того, что само по себе аннулирование одного из обстоятельств сложного юридического состава, порождающего арендные отношения, не влечет автоматического прекращения договора аренды (см. о связанных с этим вопросах в параграфе первом данной главы). Следовательно, до отмены договора в судебном порядке он продолжает действовать. То же касается и случаев, когда административным актом арендных отношений; предусмотрено «прекращение аренды»: таким образом можно прекратить только одно из оснований возникновения для прекращения же договора заинтересованная сторона должна обратиться в суд для признания недействительной данной 192 нарушению договора, но предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором'. В частности, может оказаться невозможным применить основания, изложенные в ст. 619 ГК РФ (не все они и не всегда могут быть признаны существенным нарушением если даже и можно говорить о «существенности» в другом отношении). Не ясно также, надо или не надо соблюдать изложенную в ст. 619 ГК РФ процедуру расторжения. Полагаем, что здесь выбор надо сделать между двумя вариантами: А) либо в конце данной фразы в п. 9 ст. 22 ЗК РФ добавить слова («а также при иных существенных нарушениях и в порядке, предусмотренными гражданским и земельным законодательством»^; Б) либо просто исключить анализируемую норму из п. 9. ст. 22 ЗК РФ. В соответствии со ст. 46 ЗК РФ договор аренды может быть прекращен по инициативе арендодателя в ряде других случаев (при использовании участка не в соответствии с его целевым назначением, при использовании участка таким образом, что это приводит к существенному снижению плодородия почв и т.д.). Данная статья ЗК РФ также подвергается критике в юридической литературе. По мнению Н.А. Сыродоева, выделение законодателем указанных «специальных оснований» прекращения договора аренды (п. 2 ст. 46) приводит к тому, что во всех указанных случаях «арендатор нарушает свою обязанность использовать земельный участок по назначению, указанному в договоре, что служит уже основанием для обращения в суд с требованием о расторжении договора аренды», т.е. такое основание уже имеется в гражданском законодательстве; если же выделение указанных оснований произведено исходя из того, что при возникновении последних арендодатель вправе прекратить договор аренды помимо судебного порядка, то такая позиция не выдерживает критики.^ Представляется, что с данной ' См., например: Комментарий к земельному законодательству Российской Федерации .../ Под ред. М.В. Бархатова. С. 45. ^ В таком случае можно будет сохранить действие специальных оснований прекращения договора аренды, изложенных в п. 2 ст. 46 ЗК РФ. ' Сыродоев Н.А. Новый Земельный кодекс РФ. С. 15. |