предшественника» . Надо заметить, что такой подход скрывал в себе внутренне противоречие (напомним, аренда в других отношениях была плохо отделена от прочих прав на землю), примиряемое, кажется, только юридической логикой. В дореволюционный период в России единые правила об аренде сложились только к началу XX в., в том числе в связи с приближающейся кодификацией (разработкой проекта Гражданского Уложения). Сам договор аренды (наем)3 рассматривался как аренда исключительно имущества, наем рабочей силы стал составлять фактически особый договор4. В прочих же элементах заимствование римского права было весьма ощутимым. Сохранилась и общая формула договора аренды: это договор, по которому одна сторона предоставляет другой стороне пользование какойлибо вещью на известное время за известное вознаграждение5; то есть договор аренды признавался возмездным и срочным6. Субъектами договора найма земли выступали хозяин и наниматель. Но кроме наличия общей правоспособности и дееспособности, при заключении данного вида договора от хозяина имущества «требуется еще способность распоряжаться вещью, не распоряжаться вещью вообще, а только п пользованием ее». Так же как и в Древнем Риме, не требовалось непременно, чтобы арендодатель был собственником. 1 2 3 4 5 6 7 1 См.: Кофаноа Л_П. Указ. соч. С. 101-102. 2 Римское частное право / Поя рсд. И.Б. Новицкого, И.С. Перетсрского. М. Юристь, 1996. С. 454. 3 Ешс К.Д. Кавелин использовал и яругой термин «содержание», см.: Кавелин К. Права и обязанности по нмушсствам и обязательствам в применении к русскому законодатели:!ву. СПб.: Типография М.М. Стасюлевича, 1879. С. 188. После известного труда Д.И. Мейера (и его учеников) работа К.Д. Кавелина была фактически первой, обобщившей фактическое правовое регулирование обязательс!в и отношений из отдельных договоров, в том числе и относительно аренды. 4 Но это не означает, что выражение «наем услуг» исчезло; например, как о самостоятельном договоре найма услуг пишет о подряде уже и начале XX в. А.М. Гуляев, см.: Гуляев А.М. Русское гражданское право. СПб.: Типография М.М. Стасюлевича, 1913. С.434. 5 См.: Мейер Д.И. Русское гражданское право. Часть 2. М.: Статут, 1997. С. 260. 6 Это вытекало как из правил Собрания законов (см. например, ст. 1692), так и из практики; в соответствии с Решением гражданского департамента Правительствующего Сената от 1868 года Jfe 248 было признано, что договор имущественного найма всегда является возмездным и предусматривает предоставление имущества на известный срок за вознаграждение. См. также: Мейер Д.И. Русское гражданское право. Часть 2. М.: Статут, 1997. С. 263. 7 Мейер Д.И. Русское гражданское право. 4.1. М.: Статут, 2000. С.614 |
22 Отсутствовали вещно-правовые элементы договора найма, такие как право следования и вещно-правовая защита нанимателя как титульного владельца. Вот типичный пример: «Если наймодатель до истечения срока имущественного найма отчуждал сданное имущество, новый собственник не был связан договором своего предшественника»'. Надо заметить, что такой подход скрывал в себе внутренне противоречие (напомним, аренда в других отношениях была плохо отделена от прочих прав на землю), примиряемое, кажется, только юридической логикой. В дореволюционный период в России не сложилось единых правил об аренде земли, равно как не было и стройной системы вовлечения земель в оборот в целом. В начальный период развития государства (т.е. до XI11 в.) преобладал метод закрепления всех земель за соответствующими князьями, исходя из так называемой лествичной системы наследования, прочие лица обладали землями исключительно в силу служения князю либо иной административной зависимости (система «кормления»). В дальнейшем этот порядок лишь усилился; в принципе земля могла и покупаться как прочие вотчины (родовые или выслуженные), но это не приводило к возникновению полноценной собственности и такая земля могла быть изъята и перераспределена^. Известно, что отдельные участки земли, а также сады, покосы и иные угодья могли сдаваться во временное пользование (с натуральной системой оплаты долей урожая — «исполу» и пр.)^, но это были не частые и случаи, ограниченные основанные вовсе административным не на характером предшествующего землепользования'^. Тем более нельзя отнести к аренде оброк барщину, гражданско-правовых (диспозитивных) началах. ' Римское частное право/ Под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. М. Юристь, 1996. С. 454. ^ См. достаточно подробное изложение владельческих ситуаций: Соборное уложение 1649 года// Отечественное законодательство Х1-хх веков. Часть 1. М.: Юристь, 1999. С. 209-224. ^ См., например: п. 43 Псковской судной грамоты: Псковская судная грамота// История государства и права России. Источники права. Юридические памятники XI-хх вв. М.: Манускрипт, 1995, С. 16. * В нормативных актах того времени хорошо заметно, что условия найма зависели от усмотрения государства и соответствующих должностных лиц, см., например, раздел «О поместных землях» Соборного уложения 1649 года: Соборное уложение 1649 года// История государства и права России...С. 99-109. 25 конкретному делу, он пишет, что временное владение арендатора «не лишено, в противоположность римскому праву, вещного характера, так как перемена в лице собственника не оказывает влияния на, отношения арендатора к имуществу, которое в пределах арендного срока остается правом арендатора»'. В связи с рассматриваемым вопросом, следует отметить принципиальные возражения Г.Ф. Шершеневича против усмотрения в правах арендатора полномочий владения . Здесь необходимо напомнить, что понятие «владение» в римском праве имело особое значение, выражающее вещную, а не обязательственную природу правомочий относительно объеьста; следовательно, указывая на правомочия владения арендатора, полагал Г.Ф. Шершеневич, мы допускаем возможность того, что у арендатора появляются и вещные права; отсюда следовал вывод о том, что арендатор обладает исключительно правом пользования («держание» у себя, доступ к вещи в таком случае элемент пользования, и только). Естественно, при таком подходе не допускалась и возможность истребовать от наймодателя оговоренное имущество: пока им не совершена передача, все возможные действия нанимателя ограничены правом возмещения убытков^. Общие правила об аренде предусматривали, что ее объектом может быть лишь непотребляемая вещь, договор является возмездным и срочным"^. Законодательство предусматривало максимально возможный срок договора найма земель (как и всякой недвижимости) в двенадцать лет. В качестве исключения закон допускает «наем до 30 — летнего срока относительно благоприятных пустошей, когда наниматель имеет в виду построить на ' Гуляев A.M. Русское гражданское право. СПб.: Типофафия М.М. Стасюлевича, 1913. С. 245. ^ См.: Шершеневич Г.Ф, Учебник русского гражданского права. М.: Спарк, 1994. С. 114. ^ Подробнее о возникшей по этому поводу полемике см.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая...С. 399-400. При разработке проекта Гражданского уложения редакционная комиссия не согласилась с позицией Г.Ф. Шершеневича, но предоставление арендатору права требовать объект аренды от арендодателя объяснила не из существа аренды, а сложившимся обычаем. * Это вытекало как из правил Собрания законов империи (см. например, ст. 1692), так и из практики; в соответствии с Решением гражданского департамента Правительствующего Сената от 1868 года № 248 договор имущественного найма всегда возмездный и предусматривает предоставление имущества на известный срок за вознаграждение. См. также: Мейер Д.И. Русское фажданское право. Часть 2. М.: Статут, 1997. С. 263. 26 пустоши какое-либо здание и тому подобное, чтобы по окончании срока найма заведение сделалось собственностью хозяина земли без всякого с его стороны вознаграждения нанимателю или с незначительным только вознаграждением»'. А ряде случаев сроки могли быть еще больше (например, при найме земель с целью устройства на них горных заводов допускался срок в 100 и более лет). Общая формула аренды (платность, срочность, непотребляемость объекта) охватывала самые различные случаи арендных отношений. Единство аренды было несколько поколеблено попыткой разделить найм и аренду при подготовке проекта Гражданского уложения; «Редакционной комиссией, подготовившей проект Гражданского Уложения Российской империи, отмечалось, что в современном законодательстве делается различие между наймом в собственном смысле и арендой. Различие усматривалось в том, что при найме предоставляется нанимателю пользоваться нанятым имуществом для своих нужд, аренда же дает пользование производительными качествами нанятого имущества с всеми присвоением нанимателю полученных плодов и доходов»^. Однако эта идея не полз^ила развития ни в теории цивилистики, ни на практике. Субъектами договора найма земли выступали хозяин и наниматель. Но кроме наличия общей правоспособности и дееспособности, при заключении данного вида договора от хозяина имущества «требуется еще способность распоряжаться вещью, не распоряжаться вещью вообще, а только пользованием ее».^ Объект найма признавался существенным условием договора, в частности требовалась идентификация земельного участка. На вопрос, что признавать предметом найма действия либо вещь не было однозначного ответа. Так, по мнению Д.И.Мейера, в качестве предмета найма признавалось ' Мейер Д.И. Указ.соч. С.619 ^ТамжеС.17 ^ Мейер Д.И. Русское гражданское право. 4.1. М.; Статут, 2000. С.614 |