|
Общая формула аренды (платность, срочность, непотребляемость объекта) охватывала самые различные случаи арендных отношений. Единство аренды было несколько поколеблено попыткой разделить наем и аренду при подготовке проекта Гражданского уложения. Редакционная комиссия отмечала, что в законодательстве ряда стран делается различие между наймом в собственном смысле и арендой. Различие усматривалось в том, что при найме предоставляется нанимателю пользоваться нанятым имуществом для своих нужд, «аренда же дает пользование всеми производительными качествами нанятого имущества с присвоением нанимателю полученных плодов и доходов»1. Однако эта идея не получила развития ни в теории цивилистики, ни на практике. В советский период одной из особенностей правового регулирования аренды стало сравнительное обилие норм имущественного найма, предусмотренных не только ГК, но и различными положениями, правилами и типовыми договорами (в конечном счете, их количество и фактическое значение умаляло роль ГК). Уже первый советский Земельный кодекс1 ввел существенные ограничения для аренды ряда объектов, прежде всего производственного назначения; например, допускалась только так называемая «трудовая аренда» земли (ст. 28-38), сдача земли в наем производилась после регистрации в волостном или местном сельском и лишь при наличии исключительных условий (например, когда семья арендатора пострадала от стихийного бедствия и т.п.), обработка земли могла осуществляться только лично, сдача в наем запрещалась, если арендодатель прекращал ведение собственного хозяйства, были введены существенные ограничения по срокам аренды и т.д. Более того, если в ГК РСФСР 1922 г. земельные участки упоминались в числе возможных объектов аренды, то в ГК РСФСР 1964 г. указание на них не согласилась с позицией Г.Ф. Шсршепевича, но предоставление арендатору нрава требовать объект аренды от арендодателя объяснила не из существа аренды, а сложившимся обычаем. |
25 конкретному делу, он пишет, что временное владение арендатора «не лишено, в противоположность римскому праву, вещного характера, так как перемена в лице собственника не оказывает влияния на, отношения арендатора к имуществу, которое в пределах арендного срока остается правом арендатора»'. В связи с рассматриваемым вопросом, следует отметить принципиальные возражения Г.Ф. Шершеневича против усмотрения в правах арендатора полномочий владения . Здесь необходимо напомнить, что понятие «владение» в римском праве имело особое значение, выражающее вещную, а не обязательственную природу правомочий относительно объеьста; следовательно, указывая на правомочия владения арендатора, полагал Г.Ф. Шершеневич, мы допускаем возможность того, что у арендатора появляются и вещные права; отсюда следовал вывод о том, что арендатор обладает исключительно правом пользования («держание» у себя, доступ к вещи в таком случае элемент пользования, и только). Естественно, при таком подходе не допускалась и возможность истребовать от наймодателя оговоренное имущество: пока им не совершена передача, все возможные действия нанимателя ограничены правом возмещения убытков^. Общие правила об аренде предусматривали, что ее объектом может быть лишь непотребляемая вещь, договор является возмездным и срочным"^. Законодательство предусматривало максимально возможный срок договора найма земель (как и всякой недвижимости) в двенадцать лет. В качестве исключения закон допускает «наем до 30 — летнего срока относительно благоприятных пустошей, когда наниматель имеет в виду построить на ' Гуляев A.M. Русское гражданское право. СПб.: Типофафия М.М. Стасюлевича, 1913. С. 245. ^ См.: Шершеневич Г.Ф, Учебник русского гражданского права. М.: Спарк, 1994. С. 114. ^ Подробнее о возникшей по этому поводу полемике см.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая...С. 399-400. При разработке проекта Гражданского уложения редакционная комиссия не согласилась с позицией Г.Ф. Шершеневича, но предоставление арендатору права требовать объект аренды от арендодателя объяснила не из существа аренды, а сложившимся обычаем. * Это вытекало как из правил Собрания законов империи (см. например, ст. 1692), так и из практики; в соответствии с Решением гражданского департамента Правительствующего Сената от 1868 года № 248 договор имущественного найма всегда возмездный и предусматривает предоставление имущества на известный срок за вознаграждение. См. также: Мейер Д.И. Русское фажданское право. Часть 2. М.: Статут, 1997. С. 263. 26 пустоши какое-либо здание и тому подобное, чтобы по окончании срока найма заведение сделалось собственностью хозяина земли без всякого с его стороны вознаграждения нанимателю или с незначительным только вознаграждением»'. А ряде случаев сроки могли быть еще больше (например, при найме земель с целью устройства на них горных заводов допускался срок в 100 и более лет). Общая формула аренды (платность, срочность, непотребляемость объекта) охватывала самые различные случаи арендных отношений. Единство аренды было несколько поколеблено попыткой разделить найм и аренду при подготовке проекта Гражданского уложения; «Редакционной комиссией, подготовившей проект Гражданского Уложения Российской империи, отмечалось, что в современном законодательстве делается различие между наймом в собственном смысле и арендой. Различие усматривалось в том, что при найме предоставляется нанимателю пользоваться нанятым имуществом для своих нужд, аренда же дает пользование производительными качествами нанятого имущества с всеми присвоением нанимателю полученных плодов и доходов»^. Однако эта идея не полз^ила развития ни в теории цивилистики, ни на практике. Субъектами договора найма земли выступали хозяин и наниматель. Но кроме наличия общей правоспособности и дееспособности, при заключении данного вида договора от хозяина имущества «требуется еще способность распоряжаться вещью, не распоряжаться вещью вообще, а только пользованием ее».^ Объект найма признавался существенным условием договора, в частности требовалась идентификация земельного участка. На вопрос, что признавать предметом найма действия либо вещь не было однозначного ответа. Так, по мнению Д.И.Мейера, в качестве предмета найма признавалось ' Мейер Д.И. Указ.соч. С.619 ^ТамжеС.17 ^ Мейер Д.И. Русское гражданское право. 4.1. М.; Статут, 2000. С.614 27 нанимаемая вещь, тогда как Г.Ф. Шершеневич считал, что предметом найма является действия наймодателя по передаче этого имущества в наем. Требовалось обязательное определение цены в договоре, но не было необходимости определять форму вознаграждения и на практике широко применялось предоставление платы в натуральных показателях (в частности, путем передачи части урожая, что вполне соответствовало древним формам расчетов). Отсюда, был развит институт найма из выстройки, «когда собственник отдает внаем для устройства какого-либо заведения с тем, чтобы пока продолжается договор, собственник не получал от нанимателя никакого вознаграждения за пользование его землей, а по истечении срока договора все построенное на земле поступило бы в собственность хозяина земли»'. В советский период одной из особенностей правового регулирования аренды стало сравнительное обилие норм имущественного найма, предусмотренных не только ГК, но и различными положениями, правилами и типовыми договорами (в конечном счете, их количество и фактическое значение умаляло роль ГК). Однако в отношении земли единого типового (примерного) договора так и не было разработано. Уже первый советский Земельный кодекс ввел существенные ограничения для аренды земли; допускалась только так называемая «трудовая аренда» (ст. 28-38), сдача земли в наем производилась после регистрации в волостном или местном сельском Совете и лишь при наличии исключительных условий (например, когда семья арендатора пострадала от стихийного бедствия и т.п.), обработка земли могла осуществляться только лично, сдача в наем запрещалась, если арендодатель прекращал ведение собственного хозяйства, были введены существенные ограничения по срокам аренды и т.д. Более того, если в ГК РСФСР 1922 г. земельные участки упоминались в числе возможных объектов аренды, то в ГК РСФСР 1964 г. указание на них ' Там же. С.620. ^Принят 30.10.1 ^ Принят 30.10.1922 года, см.: Земельный кодекс Р.С.Ф.С.Р.// Собрание кодексов Р.С.Ф.С.Р. М.: Без указания издательства, 1928. С. 311 и далее. |