специально и дополнительно проверить квалификационные признаки: если смысл отношений заключается единственно в обязанности арендодателя предоставить плоды, то перед нами вовсе не аренда (в пользование предоставляется не объект, а его плоды). В литературе отмечается, что передача в аренду здания, сооружения, нежилого помещения невозможна без передачи прав владения. Представляется, что это верно и в отношении передачи в аренду многих других объектов.1 Действительно, передача в наиболее яркой форме свидетельствует о переходе основных владельческих функций от арендодателя к арендатору, хотя, конечно же, не имеет для аренды (в частности, для решения вопроса об исполнении) такого же значения, как передача в купле-продаже2. Однако выяснять наличие владения в договоре аренды все же следует, но не всегда и только в связи с вопросом о возможности применять вещноправовую защиту. В числе основных прав арендатора обычно называется право на вещно-правовую защиту (ст. 305 ГК); такое право у арендатора по закону существует лишь в случае владения. Получается, что арендаторы, в отношении которых сделан вывод об отсутствии у них правомочий владения, лишены такой защиты. В литературе отмечается, что надо различать аренду с разным правовым режимом, «знак равенства между понятиями «арендатор» и «субъект, которому предоставлена возможность вещно-правовой защиты своего права» ставить нельзя» . В судебной практике вопрос о праве арендатора на вещно-правовую защиту также связывается с фактом * 3 См.: Дорошкова Л.Г. Договор аренды здания, сооружения, нежилого помещения: Авторсф. дис...канд, юрид. наук. Саратов, 2002. С. 15. : Имеется о виду, что исполнение в аренде носит длящийся характер, иму щество в аренде «предоставляется в пользование», но нс просто передается. 3 Гусев И. Арендные права в современном российском гражданском праве//Хозяйство и право. 2003. XI* 2. С. 32-35. |
93 безвозмездного срочного пользования, по договору аренды и субаренды. Все перечисленные категории лиц наделены правами как пользования, так и владения, согласно ст. 41 ЗК РФ они имеют равные возможности пользования земельным участком. Таким образом, понятие землепользования по земельному законодательству предполагает не только извлечение из имущества плодов и доходов, но и фактическое обладание (господство, «держание») этим участком. Полноценное использование земельного участка в чем бы оно не заключалось — невозможно без установления контроля за ним в целом, обеспечения неприкосновенности его границ, отслеживания состояния земли, установления определенного режима доступа к нему и т.п. Кроме того, на арендатора земли возлагаются и различные обязанности (например, по обеспечению рационального использования земли — ст. 42 ЗК РФ), требующие для их исполнения именно владения. Таким образом, если даже арендатору не требуются полномочия, характерные для владения \ сами по себе такого рода возможности имеются у него в силу закона. Более того, при включении в текст соглашения условия о том, что арендатор лишен таких правомочий, подобное условие следует считать недействительным в силу прямого указания п. 3 ст. 5 ЗК РФ о наличии у арендатора правомочий владения. В литературе отмечается, что передача в аренду здания, сооружения, нежилого участка.^ Кроме того, одним из основных прав арендатора земельного участка является вещно-правовая защита его прав (ст. 305 ГК); заметим, однако, что такое право у арендатора по закону — существует лишь в случае и владения земельным участком. Получается, что арендаторы, в отношении которых сделан вывод об отсутствии у них правомочий владения, лишены такой ' Например, он намерен сдать участок в субаренду, ^ См: Дорошкова А.Г. Договор аренды здания, сооружения, нежилого помещения: Автореф. дисс.канд. юрид. наук. Саратов, 2002. С. 15. помещения невозможна без передачи прав владения. Представляется, что это верно и в отношении передачи в аренду земельного 94 защиты. Выше было доказано, что в действительности для аренды вопрос о владении не является квалифицирующим; предмет этого договора составляют действия по предоставлению имущества «в целях пользования». Установить же наличие у арендатора права владения не всегда легко, да и сами такого рода полномочия специально не прописываются в тексте соглашений. Можно даже сказать, что они (владельческие возможности) имеются у всякого арендатора', но в большем или меньшем объеме, закреплены более или менее четко. Даже при аренде земельного участка, например, выделенного в составе земель собственника и не имеющего отдельного (самостоятельного) подъезда (подхода), существует проблема признания такой аренды сопряженной с владением^. Опасения вызывает и тот факт, что в литературе все чаще предпринимаются попытки заявить о необходимости различать аренду с разным правовым режимом; «знак равенства между понятиями «арендатор» и «субъект, подходе которому арендатор предоставлена возможность вещно-правовой защиты своего права» ставить нельзя»^. Совершенно понятно, что при таком оказывается обязанным доказать наличие владельческих полномочий, но если это ему не удастся, то будет лишен вещно-правовой защиты. Чтобы исключить подобное, следует непосредственно в ст. 305 ПС РФ указать и на арендатора, как лицо, обладающее вещно-правовой защитой вне зависимости от объема и степени владения объектом. ' Так, даже арендатор компьютера в помещении арендодателя имеет возможность ограничить доступ к нему других лиц, организовать режим его использования хотя бы в то время, когда лично эксплуатирует данный компьютер, и т.д. ^ См.: Уткин В.А. Отдельные вопросы земельно-правовых споров// Земельный вопрос в России и его решение: Сб. научи, статей. М.: Центр риэлтерских и аудиторских услуг, 2002. С. 91-95. Гусев И. Арендные права в современном российском гражданском праве// Хозяйство и право. 2003. № 2. С, 32-35. |