63 реального владения1. При этом обычно критерием владения выступает наличие доказательств передачи имущества арендатору1 2 *. В случае, если передача не состоялась, следует отказ в удовлетворении требования арендатора об изъятия имущества у третьих лиц3. Но в тех ситуациях, когда передача не может выступать безусловным доказательством наличия фактического владения, споры о праве арендатора применять вещноправовые способы защиты решаются противоречиво4. Поскольку установить наличие у арендатора полномочии владения не всегда легко, да и сами такого рода полномочия специально не прописываются в тексте соглашений, арендатор оказывается обязанным доказать наличие владельческих полномочий. Если это ему не удастся, то он будет лишен вещно-правовой защиты. Поэтому представляется целесообразным (в том числе и для судебной практики) презюмировать наличие владения для всяких случаев аренды. § 4. Существенные условия договора аренды Вопрос о существенных условиях всякого договора традиционно рассматривается как вопрос о наличии самой сделки существенными признаются условия, согласование которых необходимо для признания договора заключенным5. Это традиционное определение существенных 1 См., например: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 9 апреля 1996 г. № 8630/95// Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1996. А'-г 7. С. 85. 2 См., например: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26 ноября 1996 г. Кч 2491/96 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1997. X» 3. С. 44. 5 См. п. 9 указанного выше Обзора практики рассмотрения споров, связанных с арендой (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 № 66). * См., например: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от I июля 1997 г. № 1205/97 // Вестник Высшего Арбитражного суда РФ. 1997. № 10. В данном деде арендатору было отказано в применении негаторного иска из-за того, что он нс доказал владение частью сопряженных коммуникаций, ремонт которых планировал осуществить для обеспечения своей производственной деятельности. См.: Советское гражданское право. Том 1/Под ред. О.Л. Красавчикова. М.: Высшая школа, 1972. С.361. |
94 защиты. Выше было доказано, что в действительности для аренды вопрос о владении не является квалифицирующим; предмет этого договора составляют действия по предоставлению имущества «в целях пользования». Установить же наличие у арендатора права владения не всегда легко, да и сами такого рода полномочия специально не прописываются в тексте соглашений. Можно даже сказать, что они (владельческие возможности) имеются у всякого арендатора', но в большем или меньшем объеме, закреплены более или менее четко. Даже при аренде земельного участка, например, выделенного в составе земель собственника и не имеющего отдельного (самостоятельного) подъезда (подхода), существует проблема признания такой аренды сопряженной с владением^. Опасения вызывает и тот факт, что в литературе все чаще предпринимаются попытки заявить о необходимости различать аренду с разным правовым режимом; «знак равенства между понятиями «арендатор» и «субъект, подходе которому арендатор предоставлена возможность вещно-правовой защиты своего права» ставить нельзя»^. Совершенно понятно, что при таком оказывается обязанным доказать наличие владельческих полномочий, но если это ему не удастся, то будет лишен вещно-правовой защиты. Чтобы исключить подобное, следует непосредственно в ст. 305 ПС РФ указать и на арендатора, как лицо, обладающее вещно-правовой защитой вне зависимости от объема и степени владения объектом. ' Так, даже арендатор компьютера в помещении арендодателя имеет возможность ограничить доступ к нему других лиц, организовать режим его использования хотя бы в то время, когда лично эксплуатирует данный компьютер, и т.д. ^ См.: Уткин В.А. Отдельные вопросы земельно-правовых споров// Земельный вопрос в России и его решение: Сб. научи, статей. М.: Центр риэлтерских и аудиторских услуг, 2002. С. 91-95. Гусев И. Арендные права в современном российском гражданском праве// Хозяйство и право. 2003. № 2. С, 32-35. 112 Существенно, что в результате заключения договора аренды и фактического предоставления земельного участка баланс (соотношение) объема прав и обязанностей между арендодателем и арендатором изменяется. Е.В. Богданов отмечает, что анализ ситуации при аренде требует признания права пользования и за арендодателем, и за арендатором; более того, в ряде случаев арендатор имеет и правомочия по распоряжению; в конечном счете это приводит указанного автора к утверждению, что и та, и другая сторона договора аренды одинаково неполные собственники', т.е. у арендатора некоторые права появились, а у арендодателя сократились. Обобщая изложенное, мы должны указать, что принципиальными отличиями аренды земельных участков является лишь платность и срочность^. Но последние качества вовсе не характеризуют отнесение прав к вещным, так же как, например, обладание купленной вещью в течение только суток не превращает полученное право собственности в нечто иное, так и обладание арендатором вещью в течение лишь некоторого времени не трансформирует его полномочия из вещных в какие-либо иные права. Естественно, надо помнить и о различии ситуаций до и после передачи объекта аренды. § 4. Существенные условия договора аренды земельных участков Исходные положения. Вопрос о существенных условиях всякого договора традиционно рассматривается как вопрос о наличии самой сделки существенными признаются условия, согласование которых необходимо для признания договора заключенным^. Это определение существенных ' См.: Богданов Е.В. Арендатор и арендодатель: особенности правового положения// Правовое регулирование деятельности хозяйственных субъектов: Материалы международной научно-практической конференции «Проблемы развития предприятий: теория и практика. Часть 3, Самара: Самарск. гос. экон. академия, 2002. С, 20-26. ^ «Отличительные принадлежности договора о найме имуществ срок и наемная плата. Без срока пользование подходило бы к вотчинному праву, а без платы договор бьш бы ссудою» Победоносцев К.П. Курс фажданского права. Т. 3. С. 349, ' См.: Советское фажданское право. Том 1/Под ред. О.А. Красавчикова. М.: Высшая школа, 1972. С.361. |