|
76 Нельзя также сделать вывод о том, что понятие «предельный срок» может иметь какое-либо иное значение, нежели то, что вытекает из нормы п. 3 ст. 610 ГК РФ. Таким образом, предельный срок есть основание для прекращения отношений. В этой связи целесообразно соотнести данное правило с нормой п. 2 ст. 621 ГК РФ, предусматривающей, что если арендатор продолжает пользоваться объектом аренды после истечения срока, то, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. На первый взгляд, указанные нормы противоречат друг другу, на самом же деле противоречия нет. Во-первых, применение п. 2 ст. 621 ГК РФ ориентировано прежде всего на случаи, когда срок все же был установлен. Во-вторых, необходимость признавать действие договора законченным (в случае, если имеется предельный срок) вытекает из потребности дать возможность арендодателю установить новые условия. Норма п. 2 ст. 621 ГК РФ будет действовать только тогда, когда он не предпримет соответствующих действий в своих интересах. Непосредственно к вопросу о сроке договора аренды примыкает и вопрос о его возобновлении, в том числе тогда, когда арендатор пользуется преимущественным правом на заключение договора на новый срок. Всякий арендатор или арендодатель имеют возможность предложить продлить отношения путем пролонгации договора, а также путем заключения нового соглашения; обе формы продления арендных отношений следует различать, поскольку они не совпадают по правовому механизму и последствиям. Так, в первом случае (при пролонгации) прежнее соглашение, со всеми его условиями, сохраняет силу, а во втором случае перед нами новый договор, не связанный с прежним соглашением. В соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ арендатор имеет право воспользоваться преимущественным правом на заключение договора на новый срок. Предоставление такого полномочия именно арендатору легко |
115 договора до истечения предельного срока, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий предельный, считается заключенным на срок, равный предельному. Частным случаем этого правила является норма п. 3 ст. 9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», предусматривающая предельный срок аренды сельскохозяйственных земель в 49 лет. Таким образом, в отличие от ранее действовавшего Земельного кодекса 1991 г., новый ЗК РФ не устанавливает определенные (предельные) сроки аренды, выделяя особо лишь аренду сроком до одного года для государственных или муниципальных нужд и аренду земель сельскохозяйственного назначения. Нельзя также сделать вывод о том, что применительно к аренде земли понятие «предельный срою> имеет какое-либо иное значение, чем общая норма ПС РФ (ст. 610 ПС РФ). Норма п. 2 ст. 621 ПС РФ устанавливает, что если арендатор продолжает пользоваться объектом аренды после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Противоречия предшествз^ющему правилу здесь нет, так как истечение предельного срока прекращает действие договора для того, чтобы арендодатель получил возможность установить новые условия; норма п. 2 ст. 621 ПС РФ будет действовать только тогда, когда он не предпримет соответствующих действий в своих интересах (см. об этом в параграфе 2 гл. 3). Можно ли толковать наличие предельного срока для аренды земель сельскохозяйственного существенным ? назначения как признание этого условия Полагаем, нет. Но одновременно заметим, что в литературе правильно отмечается, что требуется дифференцировать то, что обычно именуется «срок договора», в частности, в соответствующих случаях лучше говорить не о договоре, заключенном на неопределенный |