|
79 текстуальной экономией. Однако в законе (п. 1 ст. 654 ГК РФ) вполне внятно установлена необходимость определить в договоре размер арендной платы под страхом признания договора незаключенным, что не оставляет сомнений именно для данного договора (т.е. аренды зданий и сооружений) размер арендной платы является его существенным условием. Законодатель требует установить в договоре размер арендной платы при аренде зданий и сооружений. Аналогичная норма предусмотрена и в ст. 65 Земельного кодекса РФ. Это правильно и обоснованно. Но редакция данной нормы вряд ли точна во многих случаях устанавливается не сам размер, т.е. абсолютная величина платы в рублях, а только порядок ее исчисления. Более того, здания, сооружения, нежилые помещения, а также земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, предоставляются в аренду с установлением именно методики определения размера арендной платы, а не с фиксацией точного размера (абсолютной величины). Так, в соответствии с Законом РФ «О плате за землю» арендная плата устанавливается исходя из базовых размеров арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов1, т.е. для аренды этих видов земель размер арендной платы устанавливается по определенной методике, «привязан» к определенным показателям, договорное регулирование сведено к минимуму; важно и то, что в течение года размер арендной платы обычно пересматривается, а расчет ведется через метры либо иные косвенные показатели. Анализ таких дел, рассматриваемых арбитражными судами, позволяет говорить о том, что суды считают правильным включать в условия договора аренды указание на порядок определения величины платежа исходя из утвержденной государственными органами и органами местного самоуправления методики расчета, а если в договоре вообще не установлен размер платы, то применяют 1 См.: Постатейные коммстгарии к Земельному кодексу Российской Федерации и Федеральному закону «Об оборою земель сельскохозяйственного назначения»/ Под ред. Г.Е. Быстрова, Б.Д. Клюкина. М.: Контракт, ИНФРЛ.М.,2002. С. 138-139. |
168 требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ПС). Залог в условиях аренды земельного участка. Естественно, речь может идти как о залоге, совершаемом арендодателем, так и арендатором (в последнем случае говорят об ипотеке права аренды). В принципе, отечественный закон не содержит какой-либо прямой нормы, ограничивающей арендодателя-залогодателя в заключении договора ипотеки земельного участка. Норма части второй ст. 613 ПС РФ требует от арендодателя лишь извещения арендатора о правах третьих лиц (в том числе и о правах залогодержателя); неисполнение данной обязанности Имеющиеся предоставляет арендатору право требовать либо уменьшения арендной платы, либо расторгнуть договор и взыскать убытки'. ограничения касаются только некоторых земель (земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, сельхозугодий и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств п. 1 ст.63 Федерального закона «Об ипотеке») , а также, если участок меньше минимального размера для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (эти размеры устанавливаются актами субъектов РФ и органов местного самоуправления). Следовательно, уже после сдачи земельного участка в аренду, арендодатель имеет право заложить участок. В таком случае арендатор предполагается защищенным «правом следования», так как предполагается, что и новый собственник сохранит (во всяком случае — обязан сохранить) арендные отношения. И все-таки представляется целесообразным вернуться ' Тривиальность данной нормы только кажущаяся. Во-первых, надо ответить на вопрос: кто именно выбирает последствия ? Полагаем, решать должен именно арендатор. Во-вторых, допустимо ли уменьшать арендную плату без решения суда в случаях, когда речь идет об аренде государственной или муниципальной земли, где арендная плата (на налоговом и бюджетном уровне) предстает фактически как часть налоговых платежей ? Полагаем, да, но было бы целесообразно внести соответствующие дополнения в федеральные законы, регулирующие бюджетные и налоговые отношения. ^ В литературе подвергается сомнению конституционность данной нормы, так как запретительный режим устанавливает барьер на пути движения капиталов, рабочей силы и товаров в аграрный сектор, см.: Постатейные комментарии к Земельному кодексу Российской Федерации и Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»/ Под ред. Г.Е. Быстрова, Б.Д. Клюкина. М.: КОНТРАКТ, ИНФРА.М., 2002. С. 583-584. |