|
81 возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение имущества (ни. 5 п. 2 ст. 614 ГК РФ), однако состав улучшений, их размер должны быть согласованы, а факт производства улучшений подтвержден необходимыми документами1 2. Платежи за услуги коммунального характера (отопление и т.п.) не входят по общему правилу в размер арендной платы, но могут быть договором отнесены к отдельным обязанностям арендатора3, равным образом это касается услуг специализированных организаций (например, водоснабжающих)4. Сам по себе факт повышения расходов на оплату энергоносителей не приводит к повышению арендной платы, если даже если в договоре сделана оговорка об у велении арендной платы в связи с увеличением платы за энергоносители в таких случаях необходимо устанавливать конкретный порядок увеличения арендной платы5. Акты государственных органов и органов местного самоуправления могут предусматривать льготы для отдельных плательщиков арендной платы; прочие акты, в том числе и федеральные законы, таких льгот не предусматривают6. Вопрос о льготах (о их субъектах, размере и порядке предоставления) в целом трудно считать решенным. Например, до настоящего времени идут споры о том, имеет ли право орган местного самоуправления предоставлять муниципальным (т.е. принадлежащим данному муниципальному образованию) предприятиям какие-либо льготы по сравнению с прочими организациями-арендаторами; полагаем обоснованными решения антимонопольных органов о признании таких льгот 1 Так обычно и толкуется в литературе, см., например: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части втором (постатейный)/ Под рсд. О.П. Саднкова. М.: КОНТРАКТ, ИНФРЛ.М, 1999. С. 192. 7 См.: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.04. 2000 г. 8567/99. 3 См.: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18.05.1999 г. Л* 5591/98. 4 См., например: Постановление Президиума Высшего Арбитражною Суда РФ от 21.04.1998 г. № 7654/97. 5 См.: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18.02.1997 г. Л'а 1852/96. й См.: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 14.11.2000 г. № А5612334/00. |
82 внимание на критерий «неделимости»'; при этом имеется в виду исключить возможность существования на такой объект двух прав собственности. Оценка правовых возможностей приобретателя недвижимости, предусмотренных п. 2 ст. 552 ГК РФ, невозможна без признания приоритета именно покупателя. В судебной практике часто ставится вопрос о том, на каком же праве владел истец земельным участком, который он получил от продавца здания, сооружения без надлежащего оформления прав на сам земельный участок^; совершенно ясно, что практически все договоры о купле-продаже недвижимости до последнего времени не содержали условия о том, на каком конкретном правомочии предоставляется земельный участок . Полагаем, в таких случаях нет необходимости возвращать дела на новое рассмотрение только иск потому, связан что с нет отказом ясности о виде землепользования. Если соответствующих государственных органов предоставить участок на определенном праве, то мнение приобретателя недвижимости следует считать проявленным и рассматривать вопрос по существу, т.е. о возможности признать за ним соответствующее право"*. § 2. Предмет договора аренды земельных участков Общие правила об аренде, рассмотренные в предшествующих параграфах, вполне могут быть применены и к аренде земельных участков; ' Имеется в виду в юридическом смысле. Автор (Александров А.А. Противоречия в правовом режиме недвижимости: права собственников строения и земельного участка// Бюллетень Ассоциации Американских юристов «Коммерческое право». Вып. 6. М., 2001. С. 15-19) на конкретных исторических примерах и в аспекте сравнительного правоведения показывает преимущества признания отдельных земельных участков (в том числе с расположенными на них сооружениями) неделимыми; в частности, он констатирует, что для обеспечения истинного единства участка и объекта недвижимости следует отрицать всякую возможность наличия двух прав собственности разных лиц. ^ См., например: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.04.2001 г. № 6998/00. ' Это касается не только сделок с участием граждан и юридических лиц, но и сделок приватизации. * Следует также учитывать, что спор о прав на землю надлежит рассмотреть до прочих споров (о праве собственности, о виндикации и т.п.); такова и судебная практика (см., например: Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 10.04.2001 г. № 3771/00. 120 видам использования земель и категориям арендаторов*. При аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, арендная плата взимается как правило в денежной форме по базовым ставкам, установленным на основе кадастровой оценки земель с учетом поправочных коэффициентов, определяемых целевым назначением и условиями использования земельных участков. Исполнительные органы государственной власти и местного самоуправления могут в рамках своих полномочий устанавливать льготы по взиманию арендной платы в виде полного или частичного освобождения на определенный срок, отсрочки выплаты, уменьшения ставок арендной платы. Таким образом, применительно к государственным и муниципальным землям договорное регулирование арендной платы сведено к минимуму. Согласно п. 2 ст. 614 ПС арендная плата может быть установлена как в денежной, так и в материальной форме в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно, доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов, доходов, предоставления арендатором определенных услуг, передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или аренду, возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества, а также в иных формах. Однако при определении арендной платы за земельные участки, находящейся в государственной и муниципальной собственности оплата в натуральных показателях не предусмотрена. Рассмотрим отдельные вопросы установления арендной платы . Акты государственных органов и органом местного самоуправления могут предусматривать льготы для отдельных плательщиков арендной платы, прочие акты, в том числе и федеральные законы, таких льгот не ' Так, в г. Самаре ставки арендной платы установлены постановление Главы города от 11.08.2000 № 574 «Об установлении базовых размеров арендной платы за землю», периодически они пересматриваются. ^ См.: Ялбуганов А.А. Арендная плата за землю// Гражданин и право. 2000. №3; Фролов В. Аренда земельного участка// Право и экономика. 1998. № 3. С. 76. * Данный анализ проводится на основе значительного количества дел, рассмотренных арбитражными судами. 130 законом права на землю'. А, с другой стороны, и сегодня значительное количество землевладельцев надлежащим образом не оформили свои права на землю, в том числе из-за нестабильности законодательства, долгой процедуры оформления прав и т.д. Не исключено также, что если сегодня у того или иного владельца земельного участка нет соответствующего документа, то завтра он будет им получен. Полагаем, к этой ситуации следует подходить дифференцированно. Сами по себе договоры аренды, заключенные с такими землевладельцами-арендодателями, если они добросовестно владеют земельным участком , нельзя а рпоп признавать недействительными только потому, что нет соответствующих документов. Существенно также, что в условиях, когда не произопшо Споры о разграничение земли между публичными образованиями, не ясен вопрос о том, кто же именно способен выступить арендодателем^. принадлежности земельного участка могут тянуться годами и по причине плохого размежевания земель"*. В этих условиях требуется либо признать фактическое владение земельным участком основанием для возникновения арендных отношений^ хотя бы на время до заверщения реформ в области ' См.: Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 4.04.2001 г. №ФО04/992-258/А27-2001. ^ О понятии и значении добросовестного владения см., например: Черепахин Б.Б. Юридическая природа и обоснование приобретения права собственности от неуправомоченного отчуждателя// Черепахин Б.Б. Труды по гражданскому праву. М.: Статут, 2001. С. 225 и далее; Скловский К.И. Собственность в фажданском праве. М.: Дело, 2000. С. 272 и далее. ^ См.: Федеральный закон от 17.07.2001 г. «О разграничении государственной собственности на землю»// СЗ РФ. 2001. №30. Ст.3060. Определенные меры для ясности ситуации и действия тех или иных субъективных прав все-таки приняты, так, ст. 10 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (закон от 25.10.2001 г.// СЗ РФ. 2001. №22. Ст. 4148) предусмотрено, что до разфаничения государственной собственности на землю государственная регистрация права государственной собственности на землю для осуществления распоряжениями такими землями не требуется. * См., например: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10.01.2003 г. № 7056/01. ' В судебной практике в одних случаях фактическое владение (например, без государственной регистрации) рассматривается как состояние, порождающее арендные отнощения и обязанность внесения арендной платы (см., например: п.4.4. Постановления Президиума Федерального арбитражного суда Московского округа от 28.01.2000 г. №1), а в других (см., например: Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа ль 20.07.2000 г. №А72-968/2-2000-Ск73) не усматривает факта аренды и обязанности платежей. |