|
88 Прежде чем сделать какой-либо вывод, целесообразно обратить внимание на существо самого права арендатора. В частности, уместно ли говорить о нем как о «праве аренды» ? По этому поводу и применительно к ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» (в старой редакции), где говорится о государственной регистрации «права аренды», В.В. Витрянский высказался так: «Видимо, это недоразумение. Государственной регистрации подлежит именно договор аренды недвижимого имущества, а не некое право аренды»1. Верно, есть договор аренды и нрава, обязанности, вытекающие из него; но что такое «право аренды» ? Если в бытовом языке это выражение привычно и, кажется, допустимо, что эти слова выражают с правовой точки зрения ? Нет сомнений, что так же как и сервитут, аренда обременяет право собственности. Л.В. Щенникова полагает, что принципиальное отличие всяких вещных прав от найма состоит в том, что «ограниченные вещные права это права на чужие вещи, производные и зависимые от прав л собственника...» . Но разве арендатор не пользуется или он пользуется не чужой вещью ? Нет возможности жестко разграничивать сервитуты и право аренды по критерию оснований возникновения. Если полагать, что ограниченные вещные права могут возникнуть в отличие от других прав из одностороннего распорядительного действия собственника1, то следует вспомнить, что сервитут может возникнуть из соглашения сторон (см. п. 3 ст. 274 ГК РФ), что, полагаем, предпочтительнее судебного решения либо простого указания закона. Есть сходство права аренды и с узуфруктом. В свое время специально исследовал соотношение аренды (найма) и узуфрукта К.Г1. Победоносцев, отмечавший помимо сходства и различия: узуфрукт устанавливается не 1 2 1 Витряиский В.В. Договор аренды и его виды. M.: Статут, 1999. С. 100. 2 Щснпикова Л.В. Вацпые права в гражданском праве России. М.: БЕК, 1996. С. 19. |
99 смешанных правоотношений не противоречит существующему разграничению самих гражданско-правовых норм». ^ Особая позиция у В.В. Витрянского. С одной стороны, он определяет это право как обязательственное, поскольку возникающее правоотношение носит относительный характер: основным содержанием его являются права и обязанности арендодателя и арендатора по отношению друг к другу, а не ко всем третьим лицам. Что же касается свойства следования за вещью и вещно-правовой защиты, то они «представляют собой лишь результат использования регулирования отдельных договора элементов аренды, в вещных целом правоотношений сохраняющего для свою обязательственно-правовзоо природу» . А, с другой стороны, данный автор признает наличие и вещно-правовых элементов в договоре аренды; в частности, он полагает целесообразным усматривать в предмете данного договора «объект первого рода» соответствующие действия обязанных лиц, и «объект второго рода» имущество^. Смешанный вещно-обязательственный характер прав арендатора признается и другими авторами, хотя не всегда совпадает аргументация'*. Прежде чем сделать вывод о возможности признать право аренды вещным правом, обратимся к оценке самих вещных прав^. Соотношение права аренды и сервитута. Следует подчеркнуть, что выражение «право аренды» условно. По этому поводу и применительно к ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним», где говорится о государственной регистрации «права аренды», В.В. Витрянский высказался так: «Видимо, это недоразумение. ' Дорошкова А.Г. Указ. соч. С. 15-16. ^ Витрянский В.В. Договор аренды и его виды. С. 77. Судя по ряду публикаций, разделяет данную позицию и Л.Г. Ефимова, см.: Ефимова Л.Г. О соотношении вещных и обязательственных прав// Государство и право. 1998. № ю . С. 35-44. ^ В принципе такой подход давно известен в нашей литературе, в том числе и применительно к куплепродаже (см., например: Иоффе О.С. Обязательственное право. М.: Юрид. лит., 1975. С. 211). * Гражданское право. В 2-х т. Т. 2. / Под ред. Е.А. Суханова. С. 127. ^ Сравнение с правом собственности гфи этом не проводится, но напомним, что выше уже отмечалось отсутствие полноценных собственников на землю, что можно объяснять различными причинами, как экономическими, так и социально-историческими. Представление о земле как о высшем благе, по отношению к которому все собственники есть лишь пользователи «Земля от Бога и под Богом), 100 Государственной регистрации подлежит именно договор аренды недвижимого имущества, а не некое право аренды»'. Верно, есть договор аренды и права, обязанности, вытекающие из него; но нет «права аренды». Однако, как представляется, можно говорить «о правах (равно и об обязанностях) из аренды», в смысле порожденных договором аренды; кроме того, целесообразно и удобно использовать понятие «право аренды» при сопоставлении прав арендатора с близкими вещными правами правом собственности, эмфитевзисом и др. Впрочем, это выражение и фактически используется для данных целей и в литературе, и в нормативных правовых актах . По существу, право аренды также обременяет право собственности, как и сервитут. В п. 1 ст. 274 ГК РФ земельный сервитут определяется как принадлежащее собственнику одного недвижимого имущества ограниченного пользования соседним земельным участком право другого собственника. Так же как и римское право, российское законодательство отражает два основных условия существования сервитута: наличие двух недвижимостей, принадлежащих разным собственникам, когда один участок определенным образом служит собственнику другого участка, и соседство этих участков. Существенным отличием сервитута по российскому законодательству, от римского сервитута, является возмездность первого: собственник участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком (п. 5 ст. 275 ГК РФ, п. 5 ст. 23 ЗК РФ). В современном российском законодательстве отсутствует исчерпывающий перечень сервитутных прав (видов частных сервитз^ов). Так, в п. 4 ст. 340 ГК РФ предусмотрено право залогодателя пользоваться той частью земли, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в формировалось под влиянием и канонического права (см.: Берман Гарольд Дж, Западная традиция права: эпоха формирования. М.: МГУ, ИНФРА.М, НОРМА, 1998. С. 166-167,236 и др.). ' Витрянский В.В. Договор аренды и его виды. С. 100. ^ Например, в ст. 41,42 ЗК РФ излагаются права и обязанности по пользованию земельными участками различных владельцев, в том числе собственников и не собственников; т.е. данное выражение удобно и с юридико-технической точки зрения. 102 обязанности (ограничения); его правовые возможности исчерпываются правом на уменьшение арендной платы и расторжением договора. Значительно сложнее второй аспект. Сравнивая оба вида прав (т.е. право аренды и сервитут), ряд исследователей отождествляет их'; другие, отмечая значительное сходство, все-таки проводят различие по частным признакам. Л.В. Щенникова полагает, что принципиальное ф отличие всяких вещных прав от найма состоит в том, что «ограниченные вещные права — это права на чужие вещи, производные и зависимые от прав собственника...» , Но разве арендатор не пользуется или он пользуется не чужой вещью ? Строго говоря, серветуарий вовсе не пользуется чужой вещью в том же значении, как и все прочие владельцы (включая и арендатора !); ведь на практике в подавляющем большинстве случаев речь идет не о распространении какой-либо его власти на вещь, а о разрешении проблем, связанных с обладанием другими вещами, либо решением задач публичного Щ характера. Нет возможности жестко разграничивать сервитуты и право аренды по критерию оснований возникновения. Если полагать, что ограниченные вещные права могут возникнуть — в отличие от других прав — из одностороннего распорядительного действия собственника^, то следует вспомнить, что сервитут может возникнуть из соглашения сторон (см. п. 3 ст. 274 ПС РФ), что, полагаем, предпочтительнее судебного решения либо простого указания закона. Ш Действительно, наиболее распространенным основанием установления частного сервитута является договор, заключаемый в простой письменной форме и подлежащий государственной регистрации. Представляется, что ' Уже отмечалось, что, например, Е. Баринова фактически усматривает в аренде и сервитуте одно и то же явление (см.: Баринова Е. Указ соч.), отмечаемые же различия носят, скорее, технический характер. Еще тверже говорит о совпадении сервитута и права аренды И. Гусев (см.: Гусев И. Арендные права в современном российском гражданском праве// Хозяйство и право. 2003. № 3. С. 32-35). ^ Щенникова JI.B. Вещные права в гражданском праве России. М.: БЕК, 1996. С. 19. ' Так, например, полагает Ю.В. Тимонина, см.: Тимонина Ю.В. Категория ограниченных вещных прав в доктрине и законодательстве (общие положения)// Актуальные проблемы гражданского права/ Под ред. М.И. Брагинского. М.: ИГ «КГ^ист», 2000. С. 61. |