|
доминирует. Почти 65% всех домашних хозяйств в СШ А имеют свой собственный дом, причем 87% из них являются владельцами односемсйных домов. Во-вторых, стоимость собственных домов существенно (на порядок) превышает годовой доход их владельцев. В этих условиях получение семьей банковской ссуды для приобретения или постройки дома является практически единственным способом финансирования, а ипотечное кредитование наиболее надежным способом кредитования населения для банков и иных кредитных институтов. При этом собственно строительство (так же как и в ситуации с коммерческой недвижимостью) кредитуется коммерческими банками, и девелопер погашает кредит за счет продажи объекта семье, берущей под покупку ипотечный кредит. В итоге в США сформировался рынок жилья, о масштабах которого говорят следующие показатели. Американцы ежегодно выплачивают 450 млрд. долларов в виде взносов за кредиты; общая сумма неоплаченных долгов по займам на покупку жилья составляет около 3 трлн. долл.; в стране примерно 20 тыс. ссудо-сберегательных банков. Среди мер государственного воздействия особая роль отводится кредитной политике, которая дополняет систему рыночного ипотечного кредитования. Так, федеральные органы в СШ А, в частности, предоставляют два типа, так называемых, кредитов помощи: льготные строительные кредиты, или кредиты помоши по найму; субсидируемые кредиты на приобретение жилья в собственность. Кредиты помощи по найму выдаются строительным компаниям на строительство домов, квартиры в которых в дальнейшем сдаются в наем с регулируемой квартирной платой семьям, доходы которых не превышают устанавливаемого государством предела. Субсидируемые кредиты на приобретение жилья в собственность предоставляются преимущественно на покупку собственных домов частным лицам, которые не M O iy r платить рыночный кредит. Критериями отнесения семей к дотируемой категории 101 |
через специально созданную систему строительных сберкасс и сбербанков, которые принимают участие примерно в 70% всех случаев финансирования жилищного строительства. Помимо системы строительных сберкасс и сбербанков в середине 60-х годов в Германии имелось 13 государственных и 25 0 частных земельных банков. Контрольный пакет акций большинства из них принадлежал гроссбанкам. За последнее время половина немецких семей заключила по меньшей мере одно сберегательно-кредитное соглашение со стройсберкассой. Сегодня 34 стройсбербанка обслуживают почти 30 млн. договоров-счетов по стройсбережению, в которых участвуют около 19 млн. граждан Германии (т. е. практически каждый четвертый). В общей сложности немецкие сбербанки в период с 1950 до 1991г. выплатили своим клиентам около 900 млрд. немецких марок. За этот период система "Стройсбережение" участвовала в финансировании строительства 12 млн. квартир. В 2003г. эта сумма составила 53 млрд. немецких марок для приобретения более 122 тыс. квартир. В других зарубежных странах подобной четкой сформировавшейся системы ипотечных банков нет. Так, в США в 1916г. были созданы земельные банки в 12 округах для выдачи долгосрочных ссуд под залог земли. В настоящее время ипотечные кредиты в США предоставляют в основном ссудосберегательные ассоциации, взаимно-сберегательные банки и мелкие фермерские банки, имеющие региональное значение. При этом главную роль играет ипотечное кредитование, ссудополучателем по которому выступают домашние хозяйства. Такая ситуация связана с двумя обстоятельствами. Вопервых, в жилищной сфере США частная собственность домашних хозяйств на жилые дома абсолютно доминирует. Почти 65% всех домашних хозяйств в США имеют свой собственный дом, причем 87% из них являются владельцами односемейных домов. Во-вторых, стоимость собственных домов существенно (на порядок) превышает годовой доход их владельцев. В этих условиях получение семьей банковской ссуды для приобретения • или постройки дома является практически единственным способом финансирования, а ипотечное кредитование наиболее надежным способом кредитования населения для банков и иных кредитных институтов. При этом собственно строительство (так же как и в ситуации с коммерческой недвижимостью) кредитуется коммерческими банками, и девелопер погашает 65 кредит за счет продажи объекта семье, берущей под покупку ипотечный кредит. В итоге в США сформировался рынок жилья, о масштабах которого говорят следующие показатели. Американцы ежегодно выплачивают 450 млрд. долларов в виде взносов за кредиты; общая сумма неоплаченных долгов по займам на покупку жилья составляет около 3 трлн. долл.; в стране примерно 20 тыс. ссудо-сберегательных банков47. По данным Национальной Ассоциации домостроителей США (НАД), стоимость типичного собственного дома в США в 22 раза больше годового дохода ее хозяина. Технология оформления ипотечных отношений, наиболее развитая в США, предусматривает наличие двух документов (схема № 14). Схема №14. Технология оформления ипотечных отношений в США Такое разделение позволяет банку продать предоставленный заем, т.е. обеспечивает возможность вторичного обращения закладной, под которую могут быть выпущены иные ценные бумаги, например облигации. Собственно именно в этом и состоит основное отличие американской системы ипотечного кредитования (разрыв непосредственной связи между индивидуальным инвестором и индивидуальным заемщиком), позволяющее привлекать в целях ипотечного кредитования значительные средства, прежде всего мелких инвесторов, под надежное обеспечение, каковым является недвижимость. Для германской и английской систем прав характерен вариант, когда основу регистрационной системы, например в Германии, составляет земельная книга, роль и порядок ведения которой регулируются германским уложением и специальным актом «Правила ведения земельной книги». Регистрация земельных участков при установлении ипотеки сопровождается четким ” Маренков Н. Основы управления инвестициями. М.: Эдиториал УРСС. 2003 Г. с. 58 66 |