|
дохода покроет ежегодные выплаты, упомянутые в предыдущем определении; социальная доступность жилья той части населения, которая имеет жилищные условия ниже принятого минимального жилищного стандарта, и по уровню доходов находится ниже установленной черты. Последние две «•рулпы относятся к ипотеке. В общем виде индекс доступности жилья (IDG) может иметь вид1 IDG = — Р где: S платеж еспособны й спрос на коммерческое ж илье и сп рос на жилье очередников, проживающ их в жилищ ном ф он де с параметрами ниж е минимального жилищного стандарта; Р предлож ение адекватного различного качества и стоимости ориентированного на больш инство населения жилья. Для отдельных домохозяйств можно использовать индекс доступности жилья, который исчисляется как отношение стоимости приобретения (строительства) жилого помещения (квартиры, частного дома, усредненной нормативной площади и т.д.) к некоторой сумме доходов населения (V), исчисленных за фиксированный период времени (обычно среднегодовые доходы одной среднестатистической семьи). В общем виде усредненно-обобщенный индекс доступности коммерческого жилья (dk) для гипотетического жителя может определяться соотношением среднедушевого дохода заемщика (V) к стоимости приобретаемого жилья (С). При ипотечной модели кредитования индекс dk> с? определяется из соотношения возможной суммы выплат по кредиту (исходя из суммы первоначального взноса и 30% от суммы среднедушевого дохода в течении кредитного срока на покрытие кредитных платежей), отнесенной к величине ипотечного кредита (СкТ) с выплатой процентных ставок (С пс)и затратам за риэлтерские, нотариальные и страховые услуги Су): 1См.: Орлова Е. Инвестиции. М.: Омега-Л. 2003 г. с. 58. 171 |
классификацию доступности жилья (схема № Ю)40: максимальная доступность, когда жилье строится или приобретается на условиях единовременной 100% оплаты; средняя (немедленная) доступность, когда семья при кредитовании в состоянии внести первый взнос в размере 30% от стоимости жилья, при условии, если подходящая доля жилищных расходов (до 30%) от ее общего дохода покроет ежегодные выплаты по процентным ставкам (с учетом налога на недвижимость и страхование); временная доступность в пределах разумного (обозримого) периода, когда семья может позволить приобрести жилье на условиях кредитования, если она способна в течение, например, шести лет скопить достаточную денежную сумму для внесения первоначального взноса в размере 30% при условии если подходящая доля жилищных расходов (до 30%) от ее общего дохода покроет ежегодные выплаты, упомянутые в предыдущем определении; -социальная доступность жилья той части населения, которая имеет жилищные условия ниже принятого минимального жилищного стандарта, и по уровню доходов находится ниже установленной черты. Схема №10. Классификацию доступности жилья Комплексность жилищной проблемы связана с анализом рынка жилья и субъектов рыночных отношений с учетом факторов неопределенности, которые характеризуются наличием таких показателей, как: распределение обеспеченности жильем в доходных группах, поведение потребителей на рынке *°Симонов Ю . Жилищный кредит (ипотека). М.: Март. 2004 г. с. 71 51 жилья, причем как постоянного населения, так и прибывающего; учет внутренних резервов населения в улучшении жилищных условий, в том числе за счет операций на вторичном рынке (дарение, наследование и др.); различие в потреблении жилья населением в течение жизненного цикла семьи и смещение приоритетов в направлении приобретения второго жилья. В связи с этим возникает задача, связанная с проведением мониторинга и идентификацией объекта домашних хозяйств, их основных характеристик на базе выбранных классификационных признаков; моделирования поведения домашних хозяйств в зависимости от параметров жилищной политики; выбором параметров регулирования, обеспечивающих желаемый (социальнотребуемый, целевой) уровень доступности жилья для населения. В общем виде индекс доступности жилья IDG может иметь вид41: IDG = — Р где S платежеспособный спрос на коммерческое жилье и спрос на жилье очередников, проживающих в жилищном ф онде с параметрами ниже минимального жилищного стандарта; Р предложение адекватного различного качества и стоимости ориентированного на большинство населения жилья. Отметим, что для отдельных домохозяйств можно использовать индекс доступности жилья IDG, который исчисляется как отношение стоимости приобретения (строительства) жилого помещения (квартиры, частного дома, усредненной нормативной площади и т.д.) S к некоторой сумме доходов населения V, исчисленных за фиксированный период времени (обычно среднегодовые доходы одной среднестатистической семьи). Принципом определения интегрального показателя доступности жилья выступает использование векторного показателя, в который включены два агрегированных индекса: -доступности населения к получению социального жилья (бесплатному или частично платному) dc(t); -доступности к приобретению коммерческого жилья, реализуемого на платной основе по рыночным ценам —dk(t). Алгоритмический подход к расчету вектора интегрального показателя и агрегированных индексов доступности улучшения жилищных условий 41 Орлова Е. Инвестиции. М.: О м ега-Л. 2003 г. с. 58 52 доступности улучшения жилищных условий населения и его динамики является необходимым инструментом проведения социально ориентированной и финансово сбалансированной эффективной жилищной политики в городе. Как известно, в общем виде усредненно-обобщенный индекс доступности коммерческого жилья dk для гипотетического жителя может определяться соотношением среднедушевого дохода заемщика V к стоимости приобретаемого жилья С. При ипотечной модели кредитования индекс d ky c p определяется из соотношения возможной суммы выплат по кредиту (исходя из суммы первоначального взноса и 30% от суммы среднедушевого дохода в течении кредитного срока на покрытие кредитных платежей), отнесенной к величине ипотечного кредита ^ крс выплатой процентных ставок Су и затратам за риэлторские, нотариальные и страховые услуги ' : Однако, такой подход к расчету индекса доступности коммерческого жилья при высокой дифференциации доходов и сбережений населения, различных схемах кредитования не отражает истинных параметров доступности жилья. На основе этого определяем численность населения в доходных группах, которым доступно получение кредита (соответственно ni плюс все доходные группы с более высоким доходом). Если величина ^„попадает в интервал доходов ( К =/ ', К ). то доля семей, которым доступно приобретение жилья за счет кредитов N a составит: Тогда индикатор доступности коммерческого жилья по ипотечной модели кредитования определится как отношение численности населения всех 0.3 VT уср С ^+С у+С у доходных групп К , которым доступно получение кредита, к общему числу 55 |