|
критериями Ж ИЛ, определяющими ее функционирование и развитие. Существующая уже достаточно продолжительное время макроэкономическая реальность низкие доходы и, соответственно, недостаточный платежеспособный спрос граждан на жилье в совокупности с практическим отсутствием накоплений заставили искать промежуточные решения для всех субъектов, заинтересованных в развитии рынка жилья, роста емкости рынка ипотеки и повышения покупательной способности населения. 6. Экономические отношения, связанные жилищным ипотечным кредитованием, подразделяются на множество групп в зависимости от объекта и субъекта кредитования, способа финансирования и обеспечения возврата кредитов, механизма выплат кредитных долга и процента и т.д. Проведенный автором дайной диссертации анализ отечественной и зарубежной литературы и опыта кредитования жилищных программ показывает, что все разновидности ипотечных кредитов имеют свои недостатки и преимущества, а также круг потенциальных заемщиков и сферу применения. В отечественных системах жилищного ипотечного кредитования из них необходимо выбирать модель, наиболее приемлемую для каждого конкретного договора с учетом реальной социально-экономической обстановки. При этом следует учитывать, что все разновидности ипотечных кредитов имеют определенные общие недостатки, а именно: необходимость отвлечения банковских кредитных ресурсов на длительное время; неопределенность в прогнозировании возможной прибыли либо убытков банка на долгосрочный период; значительный объем материальных затрат, связанных с подготовкой, оформлением, выдачей и обслуживанием ипотечных кредитов, необходимость формирования специальных ипотечных банковских подразделений. 7. Проведенный автором диссертации анализ организации и методов кредитования отечественных ЖИП показал, что в современных социальног о |
земли и развитие соответствующей инфраструктуры. Если эта проблема решена, то жилищное строительство получает мощный толчок и происходит взрывной рост. В принципе эти скептические ноты в адрес перегретости предложения свидетельствуют не столько о перегретости спроса, сколько о перспективности рынка создания площадей под застройку. Проблема только в том, что в России отсутствуют длинные деньги, иначе как у московского правительства, и сейчас спрос на жильё при отсутствии ипотечного кредита, очень зависит от нефтяных цен22. Таким образом, существующая уже достаточно продолжительное время макроэкономическая реальность — низкие доходы и, соответственно, недостаточный платежеспособный спрос граждан на жилье в совокупности с практическим отсутствием накоплений заставили искать какие-то промежуточные решения для всех субъектов, заинтересованных в развитии рынка жилья, роста емкости рынка ипотеки и повышения покупательной способности населения. Автором формализованы следующие дополнительные возможности вовлечения инвестора в строительную отрасль в рамках решения проблемы привлечения средств населения в жилищную сферу и повышения доступности жилья за счет роста покупательной способности населения (схема № 7)23. Долевое строительство и продажа жилья “в рассрочку”. Инициатива использования этих вариантов привлечения средств населения принадлежит застройщикам. В условиях снижения платежеспособного спроса на жилье и ограниченности банковского кредитования застройщики, решая проблемы обеспечения ликвидности построенного жилья и, соответственно, собственного выживания, стали самостоятельно привлекать денежные ресурсы населения, предлагая постепенную оплату строящегося жилья (долевое строительство). После финансового кризиса августа 1998 года и ряда громких разбирательств меяоду гражданами, оплатившими строительство, но так и не получившими своих квартир, все большую популярность получает схема продажи застройщиками уже готового жилья “в рассрочку". Рассрочка предоставляется в среднем на 1—2 года на сумму от 30 до 50% стоимости жилья. 22Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость. С Пб., 1996. с. 45 ” Черняк А В . Оценка городской недвижимости. М., 1996. с. 34 36 |