|
Системы ипотечного кредитования ЖИП в силу их высокой социальной значимости эффективны при условии, что они формируются, функционируют и развиваются в рамках денежно-кредитной и социальной политики государства. Тот, кто получает государственную поддержку, работает на рынке производных ипотечных инструментов, риски его минимальны, а прибыли высоки. Тот, кто её не получает, работает только на первичном рынке (выдаст и обслуживает ипотечные кредиты первичным заёмщикам) и весь риск ложится на него. Поэтому любая система кредитования ЖИП изначально предполагает высокую политизированость. Ипотечному кредитованию, как и кредитованию, вообще очень м етает низкая монетизация экономики, поскольку именно она сокращает покупательную способность населения, сжимая денежную массу страны. К примеру, если поставить задачу через несколько лет выйти на режим, где 10 тыс. граждан будут получать кредиты на 30 лет, в размере 70% от стоимости при цепе 30 тыс. долл., то необходимо 12,6 млрд. долл. для запуска системы и стабильная социальная ситуация в стране все это время.1 В настоящее время идет довольно широкая дискуссия о недостаточной кредитной активности коммерческих банков, вследствие чего сложно говорить о росте покупательной способности населения. В качестве аргумента обычно приводится цифра отношения объема кредитов банковской системы к ВВП, в сравнении с зарубежными рыночно ориентированными странами. В России соотношение совокупного объема банковских кредитов к ВВП менее 15%. В развитых странах этот показатель превышает 40%. В США около 100%, в Японии, Сингапуре, Германии до 150%. На рис. 3 показано соотношение сумм задолженности по ипотечным жилищным кредитам и GDP стран Евросоюза. По оценкам специалистов для поддержания жизнеспособности отрасли жилищного строительства России необходимо направлять примерно 20-24 % 1 См.: Орлова F . Инвестиции. М.: Омега-Л. 2 0 0 3 . С. 39-43. 35 |
1.2. Особенности эффективного управления инвестициями в жилищной сфере и оценка инвестиционного потенциала населения После рассмотрения социальных аспектов инвестиционного обеспечения ипотечного кредитования, покажем, как ипотека влияет на покупательную способность населения и, соответственно, емкость рынка ипотеки и какие существуют наиболее оптимальные варианты вовлечения инвестора в строительную отрасль за счет создания условия роста для рынка ипотеки. Ёмкость рынка ипотеки и повышение покупательной способности населения в рамках ипотеки зависит, прежде всего, от величины банковского процента, срока кредита и стоимости страховки. Эти параметры в решающей степени зависят от государства, поэтому можно говорить о государственном воздействии на покупательную способность населения в рамках ипотеки. И воздействие на нее государства позволяют радикально изменить ситуацию на рынке ипотечного кредитования. Фактически, ситуация на рынке ипотечного кредитования в плане повышения покупательной способности населения зависит прежде всего от политики государства в лице Банка России и общей макроэкономической ситуации в стране15. Система ипотечного кредитования эффективна, только если запускается, как часть денежно кредитной и социальной политики государства. Тот, кто получает такую поддержку, работает на рынке производных, риски его минимальны, а прибыли высоки. Тот, кто её не получает, работает на первичном рынке, выдаёт кредиты первичным заёмщикам и весь риск ложится на него. Поэтому любая система ипотечного кредита изначально предполагает высокую политизированость. Сегодня реально Банк России проводит в вопросах развития покупательной способности населения и роста емкости рынка ипотеки проамериканскую политику. Он не делает ничего, что могло бы повредить спросу на доллар и американские активы. Эта позиция прикрывается следующими рассуждениями: Банк России готов покупать производные операции от ипотеки, проводить операции рефинансирования, используя их для повышения покупательной способности населения и роста емкости рынка ипотеки. Но это возможно лишь 15 Эккерт Дж. Организация оценки и налогообложения недвижимости. М.: Российское общество оценщиков. 1997 г. с. 48 27 парламентских выборов: после победы избранный экономический курс будет проводится без оглядки на старые элиты, которые являются собственниками небольших кредитных учреждений. Аргументов в пользу того, что не нужно быть такими жестокими можно # привести много, но это мало поможет делу. Однако привести эту аргументацию стоит, ибо при наличии сильных союзников, которые могут потребовать ответа, возразить монетаристам из ЦБ будет нечего. Ипотечному кредитованию, как и кредитованию, вообще очень мешает низкая монетизация экономики, поскольку именно она сокращает покупательную способность населения, сжимая денежную массу страны. К примеру, если поставить задачу через несколько лет выйти на режим, где 10 тыс. граждан будут получать кредиты на 10 лет, в размере 70% от стоимости при цене 30 тыс. долл., то необходимо 12,6 млрд. долл. для запуска системы и стабильная социальная ситуация в стране все этот время. В настоящее время идет довольно широкая дискуссия о недостаточной кредитной активности коммерческих банков, вследствие чего сложно говорить о росте покупательной способности населения. В качестве аргумента обычно приводится цифра отношения объема кредитов банковской системы к ВВП, в сравнении с зарубежными рыночно ориентированными странами. В России соотношение совокупного объема банковских кредитов к ВВП менее 15%. В развитых странах этот показатель превышает 40%. В США около 100%, в Японии, Сингапуре, Германии до 150%. В этом контексте представляется необходимым сравнивать не только отношение объема банковских кредитов к ВВП, но, главным образом, отношение объема кредитования к уровню монетизации экономики. Если воспользоваться приводимыми данными (таблица № 3) и рассчитать отношение объема кредитов к М2, то получится: в России 94%, в Японии около 110%, для стран с переходной экономикой эта цифра не превышает 100% и лишь в США этот показатель равен 200%. Этот расчет демонстрирует, • что российские банки занимают достаточно активную кредитную позицию и кредитуют население, увеличивая его покупательную способность, необходимую для участия в ипотечных проектах. Вне такого подхода работать с органами государственной власти трудно, например, в заключениях Минфина России о необходимости государственных 29 |