|
привлекаемых банками средств сохраняет выраженный краткосрочный характер. И если в целом в последнее время наблюдается снижение уровня процентных ставок по привлекаемым ресурсам, то оценить стоимость долгосрочных ресурсов (на 5-10 лет), необходимых для финансового обеспечения долгосрочных жилищных ипотечных кредитов, крайне сложно ввиду их практического отсутствия. Именно недостаток долгосрочных средств при избытке краткосрочных является главной инвестиционной причиной низкой активности банков в области жилищного кредитования. Процесс восстановления утраченного доверия к банкам со стороны населения будет проходить значительно быстрее, если банки начнут выдавать ипотечные кредиты населению. В этом случае граждане, претендующие на кредит банка, будут держать в этом банке свои расчетные и депозитные счета, что будет способствовать восстановлению и улучшению структуры баланса банка. В решении этих задач жилищное ипотечное кредитование должно сыграть существенную роль. Создание механизмов привлечения долгосрочных ресурсов по доступной для банков, а, н конечном счете, и для заемщиков, цене является непременным условием развития ипотечного кредитования. Недостаток долгосрочных ресурсов и высокая стоимость привлекаемых банками ресурсов, отсутствие вторичного рынка ипотечных кредитов —основные причины О1раниченности рынка ипотечных ссуд. Кроме того, высокие издержки и риски банков при ипотечном кредитовании вызваны слабой стандартизацией процедур выдачи ипотечных кредитов, отсутствием кредитной истории у большинства потенциальных заемщиков1. Несмотря на это по данным Банка России, с 2002 по 2003 г.г. на рынке ипотечного кредитования произошло увеличение кредиторов, объема выданных кредитов и среднего размера ипотечного кредита (см. табл. 8). 1 См.; Березин М . Налогообложение недвижимости. М.: Финансы и статистика. 2003 С.. 36 40 |
социальной политики в после кризисный период, изменение конъюнктуры на мировых рынках обусловили позитивные макроэкономические сдвиги в первой половине 1999г11. Проявилась отчетливая тенденция к снижению темпов роста л, потребительских цен. В целом за первые пять месяцев потребительские цены выросли на 22,2%. В июне уровень инфляции опустился до 1,5 — 1,7%. Постепенно начала выходить из кризиса банковская система. Если в целом по итогам 1998 года российские банки понесли убытки, то на 1 апреля 1999г. суммарная прибыль 200 крупнейших банков составила 2,8 млрд. рублей. В банки стали возвращаться вкладчики. Объем сбережений граждан в национальной валюте составил на 1 июля 2004 г. 178,1 млрд. рублей, увеличившись по сравнению с январем на 19,1%. В то же время в условиях отсутствия надежных инвестиционных инструментов банки столкнулись с проблемой избыточной ликвидности. На 13.07.04 г. сумма остатков на корреспондентских счетах в Банке России и АРКО составила 50,5 млрд. рублей. Ипотечное кредитование представляет реальную альтернативу прибыльного вложения средств. Вместе с тем, структура привлекаемых банками средств сохраняет выраженный краткосрочный характер. И если в целом в последнее время наблюдается снижение уровня процентных ставок по привлекаемым ресурсам, то оценить стоимость долгосрочных ресурсов (на 5 — 10 лет), необходимых для инвестиционного обеспечения долгосрочных ипотечных кредитов, крайне сложно ввиду их практического отсутствия. Именно недостаток долгосрочных средств при избытке краткосрочных является главной инвестиционной причиной низкой активности банков в области жилищного кредитования. Одним из основных факторов, характеризующих наличие инвестиционных условий для возможности широкого развития долгосрочного ипотечного кредитования, является состояние банковского сектора в целом и наличие в нем достаточных долгосрочных пассивов, прежде всего в виде • вкладов частных вкладчиков. Состояние российской банковской системы в 2004 г. продолжает оставаться недостаточно устойчивым для реализации всех социальных и экономических целей государства в сфере инвестиционного 11 Евтухов И.В. Сделки с недвижимостью. Сборник типовых форм гражданско-типовых документов. М. Феникс. 2001 г. с 73 22 обеспечения ипотечного кредитования и жилищного строительства. Процесс восстановления утраченного доверия к банкам со стороны населения будет проходить значительно быстрее, если банки начнут выдавать кредиты населению. В этом случае граждане, претендующие на кредит банка, будут держать в этом банке свои расчетные и депозитные счета, что будет способствовать восстановлению и улучшению структуры баланса банка. В решении этих задач жилищное ипотечное кредитование должно сыграть существенную роль. Создание механизмов привлечения долгосрочных ресурсов по доступной для банков, а, в конечном счете, и для заемщиков, цене является непременным условием развития ипотечного кредитования. Недостаток долгосрочных ресурсов и высокая стоимость привлекаемых банками ресурсов, отсутствие вторичного рынка ипотечных кредитов — основные причины ограниченности рынка ипотечных кредитов. Кроме того, высокие издержки и риски банков при ипотечном кредитовании вызваны слабой стандартизацией процедур выдачи ипотечных кредитов, отсутствием кредитной истории у большинства потенциальных заемщиков12. Необходимость обеспечения возможности обращения взыскания, реализации заложенного имущества и выселения заемщика в случае не возврата кредита имеет принципиальное значение для ипотечного кредитования. Особое внимание, проявляемое судами к этой проблеме, позволит сделать это право реальным. Занижение работодателями официальных доходов сотрудников является одним из факторов, затрудняющих реальную оценку платежеспособности клиента, и увеличивает кредитный риск для банков. Низкие официальные доходы потенциальных заемщиков не позволяют коммерческим банкам принимать обоснованные решения по кредитам, так как значительная часть наиболее перспективных с точки зрения банков клиентов получают реальные доходы с применением депозитных и иных схем, используемых для ухода от налогов. Для коммерческих банков, выдающих ипотечные кредиты, исключительно важным для оценки вероятности погашения кредита являются официально подтверждаемые данные о доходах потенциального заемщика. При отсутствии такой информации риски банка при ипотечном кредитовании 12 Березин М. Налогообложение недвижимости. М.: Финансы и статистика. 2003 г. с. 36 |