|
Срок действия ипотечного кредита в настоящее время в среднем составлял 10 лет. Таблица 8 Развитие Российского рынка ипотечного кредитования 2002 г 2004 г Объем ипотечного кредитования, млрд. руб. 1,72 3,27 Число Банков участников рынка 112 149 Средний размер кредита, тыс. руб. 434 532 Емкость ипотечного рынка и повышение покупательной способности населения в рамках ипотеки зависит, прежде всего, от величины банковского процента, срока кредита и стоимости страховки. Эти параметры в решающей степени зависят от государства, поэтому можно говорить о государственном воздействии на покупательную способность населения в рамках ипотеки. Воздействие на нее государства позволяют радикально изменить ситуацию на рынке ипотечного кредитования, которая зависит прежде всего от политики государства в лице Центрального банка России и общей макроэкономической ситуации в стране1 Ставки ипотечного кредита сегодня составляют в России 12-15% в валюте, до 20% в рублях. Н а слушаниях в Государственной Думе было высказано предложение: снижение нормы обязательных резервов на сумму выданных ипотечных кредитов позволило бы снизить ставку до 1,5-2% в валюте и 7-8% в рублях2' Это разумное предложение, с учётом того, что нормы резервирования в России в два три раза превышают мировые аналоги. 7-10% от привлечённых средств, при 1-3% в банках СШ А и Европы. Однако Банк России не согласился использовать этот ресурс даже для запуска системы гарантирования вкладов. Тем более, нужны сильные аргументы, чтобы 1См.: Ксрт Дис. Организация оценки и налогообложения недвижимости. М.: Российское общество оиенщихов. 1997 С. 48 2 CM.;EpiuoRM.B.O механизмах и источниках монетизации российской экономики/Аналигический вестник Совета Федерации ФС РФ. 2002. № 18 (174). с. 26. 41 |
1.2. Особенности эффективного управления инвестициями в жилищной сфере и оценка инвестиционного потенциала населения После рассмотрения социальных аспектов инвестиционного обеспечения ипотечного кредитования, покажем, как ипотека влияет на покупательную способность населения и, соответственно, емкость рынка ипотеки и какие существуют наиболее оптимальные варианты вовлечения инвестора в строительную отрасль за счет создания условия роста для рынка ипотеки. Ёмкость рынка ипотеки и повышение покупательной способности населения в рамках ипотеки зависит, прежде всего, от величины банковского процента, срока кредита и стоимости страховки. Эти параметры в решающей степени зависят от государства, поэтому можно говорить о государственном воздействии на покупательную способность населения в рамках ипотеки. И воздействие на нее государства позволяют радикально изменить ситуацию на рынке ипотечного кредитования. Фактически, ситуация на рынке ипотечного кредитования в плане повышения покупательной способности населения зависит прежде всего от политики государства в лице Банка России и общей макроэкономической ситуации в стране15. Система ипотечного кредитования эффективна, только если запускается, как часть денежно кредитной и социальной политики государства. Тот, кто получает такую поддержку, работает на рынке производных, риски его минимальны, а прибыли высоки. Тот, кто её не получает, работает на первичном рынке, выдаёт кредиты первичным заёмщикам и весь риск ложится на него. Поэтому любая система ипотечного кредита изначально предполагает высокую политизированость. Сегодня реально Банк России проводит в вопросах развития покупательной способности населения и роста емкости рынка ипотеки проамериканскую политику. Он не делает ничего, что могло бы повредить спросу на доллар и американские активы. Эта позиция прикрывается следующими рассуждениями: Банк России готов покупать производные операции от ипотеки, проводить операции рефинансирования, используя их для повышения покупательной способности населения и роста емкости рынка ипотеки. Но это возможно лишь 15 Эккерт Дж. Организация оценки и налогообложения недвижимости. М.: Российское общество оценщиков. 1997 г. с. 48 27 гарантий по обязательствам ипотечно-жилищного кредитования хорошо описаны недостатки ипотечно-жилищного кредитования с точки зрения государственных финансов: «Зачем нам этим заниматься? Таблица №3. Доля денежной массы (агрегат М2) в ВВП (ВНП) ряда государств, 1991-2003 гг.17 1991г 1995 1996г 2000г 2001 г 2002г 2003г Россия 0,94 0, 14 0, 13 0, 15 0, 16 0, 15 0, 16 Польша 0,32 0, 34 0,35 0,37 0,40 0,43 0,43 США 0,57 0, 50 0, 50 0,50 0, 50 0,50 0,50 Япония 1 ,12 1,14 1,10 1.11 1,17 1,22 U 3 Влияние ипотечно-жилищного кредитования на рынок ничтожно,, а вероятные неприятности для бюджета велики». Ставки ипотечного кредита сегодня составляют в России 12-15% в валюте, до 20% в рублях. На слушаниях в Государственной Думе было высказано предложение: снижение нормы обязательных резервов на сумму выданных ипотечных кредитов позволило бы снизить ставку до 1,5-2% в валюте и 7-8% в рублях18. Это разумное предложение, с учётом того, что нормы резервирования в России в два три раза превышают мировые аналоги. 7-10% от привлечённых средств, при 1-3% в банках США и Европы. Однако Банк России не согласился использовать этот ресурс даже для запуска системы гарантирования вкладов. Тем более, нужны сильные аргументы, чтобы заставить его поддержать ипотечную систему и создать, реальные условия для роста покупательной способности граждан и интенсификации процессов инвестиционного обеспечения ипотечных проектов в рамках реализации мероприятий по увеличению емкости рынка ипотеки19. Также следует привести данные Всемирного банка, из которых лучше всего видна зависимость ёмкости рынка ипотеки и покупательной способности населения от монетарной политики государства. В обследовании определялся 17Источники: International Financial Statistics. 1992-2003; Вестник Банка России, 2004. “ Ершов М.В. О механизмах и источниках монетизации российской экономики/Аяалитический вестник Совета Федерации ФС РФ. 2002. № 18 (1 7 4 ). стр. 26, www.budoetrf.ru 19 Боггганова Е. Операции с недвижимостью: купля-продажа, дарение, наследование, налогообложение. М.: Феникс. 2002 г. с. 40 30 |