|
заставить его поддержать ипотечную систему и создать реальные условия для роста покупательной способности граждан и интенсификации процессов инвестиционного обеспечения ипотечных проектов в рамках реализации мероприятий по увеличению емкости рынка ипотеки1 . Следует привести дашгыс Всемирного банка, из которых лучше всего видна зависимость емкости рынка ипотеки и покупательной способности населения от монетарной политики государства. В обследовании определялся процент населения, готовый и способный получать ипотечные кредиты по данной ставке. Результаты странные, они завышены по регионам, по сравнению с Москвой, но других обследований в России не делалось (табл. 9) Таблица 9 Сравнительная таблица готовности населения России к использованию ипотечного кредита. С тавка % Москва % Клин % Оренбург % И ркутск:% Психологическая готовность выплачивать % по кредиту ' 5% 68,4 83,2 97,3 85,0 10% 6,6 9,8 21,3 10,3 15% 1,3 2,7 п,з 5,9 20% 0,3 1,3 6,2 0,7 25% 0,3 0,0 4,0 0,0 Реальная возможность выплачивать проценты по кредитам (срок кредитования 5 лет) 5% 8,9 25,9 4,0 20,6 10% 4,9 15,2 1,7 13,4 15% 2,6 6,7 0,7 9,1 20% 2,3 4,7 0,3 5,2 25% 1,6 3,7 0,3 4,2 Следует отметить, что сегодня в США ставка ипотечного кредита ниже 3%, а в течение почти 25 лет, с 1978 по 2003, колебалась в пределах 8-9% годовых, что говорит о реальных экономических и инвестиционных возможностях роста покупательной способности населения. В СШ А плата за купленное в кредит жилье в 1 тыс. долларов в месяц считается доступной. 1См.; Болтанова Е. Операции с недвижимостью: купля-продажа, дарение, наследование, налогообложение. м -: Ф еникс. 2002 С . 40 42 |
гарантий по обязательствам ипотечно-жилищного кредитования хорошо описаны недостатки ипотечно-жилищного кредитования с точки зрения государственных финансов: «Зачем нам этим заниматься? Таблица №3. Доля денежной массы (агрегат М2) в ВВП (ВНП) ряда государств, 1991-2003 гг.17 1991г 1995 1996г 2000г 2001 г 2002г 2003г Россия 0,94 0, 14 0, 13 0, 15 0, 16 0, 15 0, 16 Польша 0,32 0, 34 0,35 0,37 0,40 0,43 0,43 США 0,57 0, 50 0, 50 0,50 0, 50 0,50 0,50 Япония 1 ,12 1,14 1,10 1.11 1,17 1,22 U 3 Влияние ипотечно-жилищного кредитования на рынок ничтожно,, а вероятные неприятности для бюджета велики». Ставки ипотечного кредита сегодня составляют в России 12-15% в валюте, до 20% в рублях. На слушаниях в Государственной Думе было высказано предложение: снижение нормы обязательных резервов на сумму выданных ипотечных кредитов позволило бы снизить ставку до 1,5-2% в валюте и 7-8% в рублях18. Это разумное предложение, с учётом того, что нормы резервирования в России в два три раза превышают мировые аналоги. 7-10% от привлечённых средств, при 1-3% в банках США и Европы. Однако Банк России не согласился использовать этот ресурс даже для запуска системы гарантирования вкладов. Тем более, нужны сильные аргументы, чтобы заставить его поддержать ипотечную систему и создать, реальные условия для роста покупательной способности граждан и интенсификации процессов инвестиционного обеспечения ипотечных проектов в рамках реализации мероприятий по увеличению емкости рынка ипотеки19. Также следует привести данные Всемирного банка, из которых лучше всего видна зависимость ёмкости рынка ипотеки и покупательной способности населения от монетарной политики государства. В обследовании определялся 17Источники: International Financial Statistics. 1992-2003; Вестник Банка России, 2004. “ Ершов М.В. О механизмах и источниках монетизации российской экономики/Аяалитический вестник Совета Федерации ФС РФ. 2002. № 18 (1 7 4 ). стр. 26, www.budoetrf.ru 19 Боггганова Е. Операции с недвижимостью: купля-продажа, дарение, наследование, налогообложение. М.: Феникс. 2002 г. с. 40 30 процент населения, готовый и способный получать ипотечные кредиты по данной ставке. Результаты странные, они завышены по регионам, по сравнению с Москвой, но других обследований в России не делалось (таблица № 4). Таблица №4. Сравнительная таблица готовности населения России к использованию ипотечного кредита. Ставка % Москва % Клин % Оренбург % Иркутск % Психологическая готовность выплачивать % по кредиту 5% 68.4 83.2 97,3 85,0 10»/. 6.6 9,8 21,3 10,3 15% 1,3 2.7 11.3 5,9 20% 0,3 1,3 6,2 0.7 25% 0,3* 0.0 4Д 0.0 Реальная возможность выплачивать проценты по кредитам (срок кредитования 15 лет) 5% 8,9 25,9 4,0 20,6 10% 4,9 15,2 1,7 13,4 15% 2,6 6,7 0,7 9,1 20% 2,3 4,7 0,3 5,2 25% 1,6 3,7 0,3 4,2 Следует отметить, что сегодня в США ставка ипотечного кредита ниже 3%, а в течение почти 25 лет, с 1978 по 2003, колебалась в пределах 8-9% годовых, что говорит о реальных экономических и инвестиционных возможностях роста покупательной способности населения. В США плата за купленное в кредит жильё в 1 тыс. долларов в месяц считается доступной. Откуда взялась эта величина? Это квартплата в США за т.н. «трёх комнатную квартиру» (две комнаты спальни и кухня гостиная). Теоретически ёмкость рынка ипотеки и потенциал роста покупательной способности населения рассчитывается легко (схема № 5)20: а) масштабы жилищного строительства сравниваются с динамикой сбережений. Это позволяет оценить динамику цен на жильё. Развитие ипотечного кредитования расширяет платёжеспособный спрос и провоцирует рост цен; б) белая и серая зарплата в стране. От зарплаты берётся процент, который население может истратить на оплату жилья. Дельтакредит берёт одну треть от заработка. Эта величина сравнивается с ежемесячным платежом. Серую зарплату берут с поправочным коэффициентом, величина которого зависит от стоимости страховки не возврата кредита; 20 Игнатов Л. Экономика недвижимости. М .: М Г Т У им. Баум ана. 2 003 г. с. 56 |