|
в) ежемесячный платеж. Он определяется процентом, сроком и стоимостью страховки. Корреляционные зависимости емкости рынка и потенциального роста покупательной способности населения были определены порядка полувека назад для ипотечных рынков СШ А и Европы на основании длительных наблюдений. Никакой универсальной теории не существует. Поэтому важны опросы населения здесь и сейчас, которые позволяют косвенно оценить ситуацию с ростом его покупательной способности. Такие опросы сделаны по заказу Всемирного банка и ими пользуется банк «Дельта-кредит».1 По существующему в США порядку они первыми получили эти документы. Еще одним возможным способом увеличения емкости рынка ипотеки и, как следствие, способом повышения официальной покупательной способности населения, является либерализация налоговых мер в сфере налогового учета серых доходов населения. Серые доходы являются основой серого потребления. Эти доходы и обороты слишком сильно зависят от нефти и налоговые органы закладывают себе люфт на случай падения нефтяных цен, слишком катастрофической будет выглядеть в этом случае картина после кризиса. А катастрофическая картинка сама по себе способна усиливать 1 По мнению специалистов Всемирного банка в ближайшее время в России до трети квартир будет строиться с привлечением ипотечных кредитов. При запуске системы объем потенциальною спроса на жилье, и покупательная способность населения вырастет как минимум втрое. Потенциальный объем ипотечного кредитования в момеет старта равен 135 млрд. руб. В момент запуска система испытает неновой шок. Они пришли к .этому на основании следующих данных. 13-15% доходов населения, это 750-900 млрд. руб. в 2003 году были направлены на сбережения. Из них треть целевым образом хопится на улучшение жилишных условий (30% копится только на жилье и ешб 10% варьируется в зависимости от доступности жилья). 50% дохало» скрыто о т налогообложения, но это обследование сделано с учетом этого фактора. М ожно оценить сумму целевым образом отложенную на жильё в 900 млрд. руб. Если считать средний период накопления на квартиру 6 лет. то в 2003 году было направлено на покупку квартир порядка 257 млрд. руб. Предложение в 2003 году составило 230 млрд. руб. Такое превышение обеспечило повышающую долгосрочную тенденцию на рынке, последствия которой мы ощущаем в 2004 году.. Сегодня в России строится 30-33 млн. кв. м. жилья. Это ниже в два раза, чем в не самом удачном 1990 голу. Уровень жилищного строительства на 20% ниже платежеспособного спроса. Ипотечное кредитование ещё более обострит эту проблему. Это чревато кризисом и кризис, прежде всего, задевает ипотечные проекты: труднее купить жильё. Но в то же время ипотечный кредит становится еще нужнее. При предположении, подтвержденном практикой, что население копит на жилье в среднем 6 лет. ипотечный кредит рыведе! на рынок копивших пока 4 и 5 лет. Одномоментное количество покупателей утроится. Если ипотечный кредит н е станет доступным для следующ их категорий (копивших два три года), то через два гола за счет роста покупательной способности населения в рамках увеличения рынка ипотеки, строительный рынок ждет кризис спроса. Эта точка зрения, высказанная экспергами Всемирного банка. вс5 более рекламируется в СМИ и властных коридорах. 44 |
в) ежемесячный платёж. Он определяется процентом, сроком и стоимостью страховки. Схема №5. Емкость рынка и потенциал роста покупательной способности населения Но это корреляционные зависимости, которые определены для рынка ипотеки США и Европы на основании длительных наблюдений, порядка полувека. Никакой универсальной теории не существует. Поэтому важны опросы населения здесь и сейчас, которые позволяют косвенно оценить ситуацию с ростом их покупательной способности. Такие опросы сделаны по заказу Всемирного банка и ими пользуется Дельтакредит. По существующему в США порядку они первыми получили эти документы. По мнению специалистов Всемирного банка до трети квартир будет строиться с привлечением ипотечных кредитов. При запуске системы объём потенциального спроса на жильё, и покупательная способность населения вырастет как минимум втрое. Потенциальный объём ипотечного кредитования в момент старта равен 135 млрд. руб. В момент запуска система испытает ценовой шок. Они пришли к этому на основании следующих данных. 13-15% доходов населения, это 750-900 млрд. руб. в 2003 году были направлены на сбережения. Из них треть целевым образом копится на улучшение жилищных условий (30% копится только на жильё и ещё 10% 32 варьируется в зависимости от доступности жилья). 50% доходов скрыто от налогообложения, но это обследование сделано с учётом этого фактора . Можно оценить сумму целевым образом отложенную на жильё в 900 млрд. руб. Если считать средний период накопления на квартиру 6 лет, то в ш 2003 году было направлено на покупку квартир порядка 257 млрд. руб. Предложение в 2003 году составило 230 млрд. руб. Такое превышение обеспечило повышающую долгосрочную тенденцию на рынке, последствия которой мы ощущаем в 2004 году. Сегодня в России строится 30-33 млн. кв. м. жилья. Это ниже в два раза, чем в не самом удачном 1990 году. Уровень жилищного строительства на 20% ниже платёжеспособного спроса. Ипотечное кредитование ещё более обострит эту проблему. Это чревато кризисом и кризис, прежде всего, задевает ипотечные проекты: труднее купить жильё. Но в то же время ипотечный кредит становится ещё нужнее. При предположении, подтверждённом практикой, что население копит на жильё в среднем 6 лет, ипотечный кредит выведет на рынок копивших пока 4 и 5 лет. Одномоментное количество покупателей ш утроится. Если ипотечный кредит не станет доступным для следующих категорий (копивших два три года), то через два года за счет роста покупательной способности населения в рамках увеличения рынка ипотеки, строительный рынок ждёт кризис спроса. Эта точка зрения, высказанная экспертами Всемирного банка, всё более рекламируется в СМИ и властных коридорах21: Еще одним возможным способом увеличения емкости рынка ипотеки и, как следствие, способом повышения официальной покупательной способности населения, является либерализация налоговых мер в сфере налогового учета серых доходов населения. Серые доходы являются основой серого потребления. Например, количество установленных кондиционеров в Москве в два три раза больше, чем в целом ввезено в Россию. Эти доходы налоговые органы учитывают, правда, последние два года не полностью. Почему? Эти *' доходы и обороты слишком сильно зависят от нефти, и налоговые органы закладывает себе люфт на случай падения нефтяных цен, слишком катастрофической будет выглядеть в этом случае картинка после кризиса. А 21 Заренков В.А. Проблемы развития строительных компаний в условиях российской экономики. -С П б ., Стройиздат СПб, 1999. с. 49 33 ресурсы для поддержания и развития данного рынка. Поэтому в работе на основе данных Всемирного банка проведено исследование инвестиционного потенциала населения и определена готовность его участия в реализации инвестиционных программ на основе ипотечного кредитования. В обследовании определялся процент населения, готовый и способный участвовать в реализации инвестиционных программ на основе ипотечного кредитования по различным ставкам. Инвестиционный потенциал населения можно оценить исходя из данных Всемирного банка относительно суммы средств, отложенных населением целевым образом на жильё (900 млрд. руб.). Если считать средний период накопления на квартиру 6 лет, то в 2003 году было направлено на покупку квартир порядка 257 млрд. руб. Предложение в 2003 году составило 230 млрд. руб. Такое превышение обеспечило повышающую долгосрочную тенденцию на рынке, последствия которой мы ощущаем в 2004 году. Несмотря на позитивную тенденцию развития рынка жилищного строительства следует отметить, что использование инвестиционных программ на основе ипотечного кредитования позволит привлечь на российский рынок жилищного строительства временно свободные средства частных инвесторов и целевые средства населения, что, несомненно, позитивно скажется на жилищной сфере. Поэтому в работе проведено детальное исследование возможностей вовлечения инвестора в сферу жилищного строительства и повышения доступности жилья за счет реализации инвестиционных программ на основе ипотечного кредитования. Каждая из рассматриваемых схем по-своему эффективна и вносит значительный вклад в развитие долгосрочного ипотечного кредитования в жилищной сфере. Однако, для создания системы долгосрочного ипотечного кредитования необходимо, как минимум, обеспечение доступности ипотечных кредитов для групп населения не только с высокими, но и средними доходами. При этом система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачной и ясной для понимания всеми участниками процесса кредитования. Решение поставленной задачи возможно при использовании в жилищной сфере инвестиционных программ на основе ипотечного кредитования. Сегодня поставленная задача решается в нескольких направлениях: 172 |