|
Как известно, большинство представителей «среднего класса», которые рассматриваются сейчас как потенциальные ипотечные заемщики, получают большую часть заработной платы «в конверте». Это значит, что они не имеют возможности объявить свои реальные доходы. Несомненно, что продуманная и эффективная налоговая политика является одним из основных условий развития ипотеки в современной России, однако, практическая реализация механизмов жилищного ипотечного кредитования объясняется не только чрезмерно «осторожной» кредитной политикой банков, но и нежеланием заемщиков обременять себя непосильными выплатами по кредиту на долговременный период. Занижение работодателями официальных доходов сотрудников является одним из факторов, затрудняющих реальную оценку платежеспособности клиента, и увеличивает кредитный риск для банков. Низкие официальные доходы потенциальных заемщиков не позволяют коммерческим банкам принимать обоснованные решения по кредитам, так как значительная часть наиболее перспективных с точки зрения банков клиентов получают реальные доходы с применением схем ухода от налогов. Для коммерческих банков, выдающих ипотечные кредиты, исключительно важным для оценки вероятности погашения кредита являются официально подтверждаемые данные о доходах потенциального заемщика. При отсутствии такой информации риски банка при ипотечном кредитовании многократно возрастают, поэтому большая группа граждан, официальные доходы которых в несколько раз меньше их реальных доходов, даже не рассматривается банками в качестве потенциальных заемщиков, в то время как при нормальной ситуации именно эта социальная группа наиболее платежеспособна для ипотечного кредитования. Лишь продуманная государственная социальная политика в сфере налогообложения и учета i доходов граждан при ипотечном кредитовании населения позволит вывести реальные доходы из «тени» и увеличить в будущем налогооблагаемую базу. 46 |
обеспечения ипотечного кредитования и жилищного строительства. Процесс восстановления утраченного доверия к банкам со стороны населения будет проходить значительно быстрее, если банки начнут выдавать кредиты населению. В этом случае граждане, претендующие на кредит банка, будут держать в этом банке свои расчетные и депозитные счета, что будет способствовать восстановлению и улучшению структуры баланса банка. В решении этих задач жилищное ипотечное кредитование должно сыграть существенную роль. Создание механизмов привлечения долгосрочных ресурсов по доступной для банков, а, в конечном счете, и для заемщиков, цене является непременным условием развития ипотечного кредитования. Недостаток долгосрочных ресурсов и высокая стоимость привлекаемых банками ресурсов, отсутствие вторичного рынка ипотечных кредитов — основные причины ограниченности рынка ипотечных кредитов. Кроме того, высокие издержки и риски банков при ипотечном кредитовании вызваны слабой стандартизацией процедур выдачи ипотечных кредитов, отсутствием кредитной истории у большинства потенциальных заемщиков12. Необходимость обеспечения возможности обращения взыскания, реализации заложенного имущества и выселения заемщика в случае не возврата кредита имеет принципиальное значение для ипотечного кредитования. Особое внимание, проявляемое судами к этой проблеме, позволит сделать это право реальным. Занижение работодателями официальных доходов сотрудников является одним из факторов, затрудняющих реальную оценку платежеспособности клиента, и увеличивает кредитный риск для банков. Низкие официальные доходы потенциальных заемщиков не позволяют коммерческим банкам принимать обоснованные решения по кредитам, так как значительная часть наиболее перспективных с точки зрения банков клиентов получают реальные доходы с применением депозитных и иных схем, используемых для ухода от налогов. Для коммерческих банков, выдающих ипотечные кредиты, исключительно важным для оценки вероятности погашения кредита являются официально подтверждаемые данные о доходах потенциального заемщика. При отсутствии такой информации риски банка при ипотечном кредитовании 12 Березин М. Налогообложение недвижимости. М.: Финансы и статистика. 2003 г. с. 36 многократно возрастают, поэтому большая группа граждан, официальные доходы которых в несколько раз меньше их реальных доходов, даже не рассматривается банками в качестве потенциальных заемщиков, в то время как при нормальной ситуации именно эта социальная группа наиболее платежеспособна для ипотечного кредитования. Лишь продуманная государственная социальная политика в сфере налогообложения и учета доходов граждан при ипотечном кредитовании населения позволит вывести реальные доходы из “тени" и увеличить в будущем налогооблагаемую базу13. Учитывая комплексность проблемы развития ипотечного жилищного кредитования, для ее решения требуется системный подход в рамках проводимой государством социальной политики. Причем масштаб проблемы, ее значимость для социально-экономического развития России требуют максимально быстрых действий федерального центра, субъектов Российской Федерации и местных органов самоуправления, а также руководства коммерческих банков и предпринимателей. Таким образом, ипотечное кредитование как инструмент социальной политики государства выступает существенным фактором экономического и социального развития страны. Его роль становится особенно заметной для страны в период выхода из экономического кризиса. Для постоянного роста совокупного производства, и, следовательно, совокупного дохода и совокупного потребления необходимо, чтобы часть сбережений от совокупного дохода направлялась через инвестиции в развитие производства. Тогда может возникнуть цепная реакция наращивания экономических показателей. I = (М1 + М2 + М3 +...) + МА + НА , где I -инвестиции; М1 наличные денежные средства; М2 депозитные денежные средства; М3 -товарные денежные средства; МА имущественные активы; НА неимущественные активы. Одной из наиболее значимых проблем является проблема "конвертируемости" материальных активов в наличные и депозитные средства, 13 Омшанова Э.А., Гириберг Б.И. Ипотечный кр е д и т// Экономическое возрождение России. -М.: «ДелоЛТД», 1997. с. 38 |