|
ипотечное кредитование может дать такие гарантии. Сегодня население покупает за счет собственных средств. Банковский кризис или массовое сокращение серых и чёрных зарплат приводит к падению спроса на жилье. Падение конвертных выплат автоматически происходит в условиях плохой экономической конъюнктуры, экономического кризиса. Ипотечное кредитование обеспечивает сохранение спроса на жильё именно в таких условиях. Если этот фактор имеется, то немедленно возникают инвесторы структуры инвестиционно обеспечивающие жилищное строительство. Вопервых, это открытые и закрытые фонды совместных (коллективных) инвестиций в недвижимость. Во-вторых, это пенсионные фонды. Организации нуждающиеся в размещении длинных денег, охотно вкладывают в покупку земли и развитие соответствующей инфраструктуры. Если эта проблема решена, то жилищное строительство получает мощный толчок и происходит взрывной рост. В принципе эти скептические йоты в адрес перегретости предложения свидетельствуют не столько о персгретости спроса, сколько о перспективности рынка создания площадей под застройку. Проблема только в том, что в России отсутствуют длинные деньги, иначе как у московского правительства, и сейчас спрос на жилье при отсутствии ипотечного кредита, очень зависит от нефтяных цен1. Таким образом, существующая уже достаточно продолжительное время макроэкономическая реальность — низкие доходы и, соответственно, недостаточный платежеспособный спрос граждан на жилье в совокупности с практическим отсутствием накоплений заставили искать какие-то промежуточные решения для всех субъектов, заинтересованных в развитии рынка жилья, роста емкости рынка ипотеки и повышения покупательной способности населения. 1 Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций и недвижимость. СП б., 10% . с. 45. |
добавляет Андрей Жинган из агентства недвижимости "МИАН". Он полагает, что развитие массовой ипотеки вряд ли приведет к удешевлению жилья в России». 1 -N Число Банков участников рынка 112 ч У Средний размер кредита 434 ОООруб. Рынок ипотечного кредитования России ' Г лг 12002 г. 2003 г. 1 1 ' Объем ипотечного кредитования 1,72 млрд. руб. V J С Л Объем ипотечного кредитования 3,27 млрд. руб. L / Число Банков участников рынка 149 Средний размер кредита 532 000 руб. Схема № 6. Развитие Российского рынка ипотечного кредитования. На самом деле это псевдопроблема в вопросах повышения емкости рынка ипотеки и роста покупательной способности населения. Чтобы обеспечить достаточное предложение на рынке жилья надо иметь надёжный прогноз стабильности или, что ещё лучше, роста спроса. Только развитое ипотечное кредитование может дать такие гарантии. Сегодня население покупает за счёт собственных средств. Банковский кризис или массовое сокращение серых и чёрных зарплат приводит к падению спроса на жильё. Падение конвертных выплат автоматически происходит в условиях плохой экономической конъюнктуры, экономического кризиса. Ипотечное кредитование обеспечивает сохранение спроса на жильё именно в таких условиях. Если этот фактор имеется, то немедленно возникают инвесторы структуры инвестиционно обеспечивающие жилищное строительство. Вопервых, это открытые и закрытые фонды совместных (коллективных) инвестиций в недвижимость. Во-вторых, это пенсионные фонды. Организации .нуждающиеся в размещении длинных денег, охотно вкладывают в покупку 35 земли и развитие соответствующей инфраструктуры. Если эта проблема решена, то жилищное строительство получает мощный толчок и происходит взрывной рост. В принципе эти скептические ноты в адрес перегретости предложения свидетельствуют не столько о перегретости спроса, сколько о перспективности рынка создания площадей под застройку. Проблема только в том, что в России отсутствуют длинные деньги, иначе как у московского правительства, и сейчас спрос на жильё при отсутствии ипотечного кредита, очень зависит от нефтяных цен22. Таким образом, существующая уже достаточно продолжительное время макроэкономическая реальность — низкие доходы и, соответственно, недостаточный платежеспособный спрос граждан на жилье в совокупности с практическим отсутствием накоплений заставили искать какие-то промежуточные решения для всех субъектов, заинтересованных в развитии рынка жилья, роста емкости рынка ипотеки и повышения покупательной способности населения. Автором формализованы следующие дополнительные возможности вовлечения инвестора в строительную отрасль в рамках решения проблемы привлечения средств населения в жилищную сферу и повышения доступности жилья за счет роста покупательной способности населения (схема № 7)23. Долевое строительство и продажа жилья “в рассрочку”. Инициатива использования этих вариантов привлечения средств населения принадлежит застройщикам. В условиях снижения платежеспособного спроса на жилье и ограниченности банковского кредитования застройщики, решая проблемы обеспечения ликвидности построенного жилья и, соответственно, собственного выживания, стали самостоятельно привлекать денежные ресурсы населения, предлагая постепенную оплату строящегося жилья (долевое строительство). После финансового кризиса августа 1998 года и ряда громких разбирательств меяоду гражданами, оплатившими строительство, но так и не получившими своих квартир, все большую популярность получает схема продажи застройщиками уже готового жилья “в рассрочку". Рассрочка предоставляется в среднем на 1—2 года на сумму от 30 до 50% стоимости жилья. 22Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость. С Пб., 1996. с. 45 ” Черняк А В . Оценка городской недвижимости. М., 1996. с. 34 36 |