|
реализуются на основе двух других вариантов, а сама процедура реализации залогового права во многом напоминает механизм банкротства. Принудительный аукцион представляет собой судебную процедуру, цель которой передача прав собственности на недвижимое имущество покупателю и удовлетворение за счет вырученной суммы требований кредитора. Принудительное управление предусматривает предоставление возможности кредиторам удовлетворять свои требования постоянно путем эксплуатации недвижимого имущества. Обычно это происходит в форме продолжения нормальной эксплуатации недвижимости. Принудительное управление используется и как основной способ реализации залоговых прав, и как промежуточный, предшествующий принудительному аукциону. Так как ставка процента по ипотечным кредитам не всегда бывает фиксированной, се расчет часто вызывает существенную трудность (Алгоритм расчета процентной ставки по ипотечным кредитам см. приложение 2). В России она еще более затрудняется в связи с недостатком опыта, отсутствием отлаженного механизма правого регулирования такого вида кредитования, а также нестабильностью экономической и политической ситуации в стране. По способам установления процентной ставки и погашения ссуды ипотечные кредиты имеется множество различных классификации как российских, так и зарубежных ученых и специалистов1. Следует отметить, 1 Так, профессор В.А. Кудрявцев выделяет дсвягь разновидностей ипотечных кредитов и зависимости о т условий обслуживания: полностью амортизированные; линейно амортизированные; с прямым платежом; регулируемой нормой; ступенчатыми выплатами по кредшу; раздутым платежом; растущей выплатой по основной сумме займа; перезаключаемой нормой; частично амортизированные. Профессор В . И. Ресин ипотечные кредиты рассматривает в двух основных группах: постоянные ипотечные займы и кредиты с переменными выплатами. (См.: «Экономика недвижимости». Учебное пособие. Под ред. В.И. Ресина. М.: Дело, 1999. С. 109). В свою очередь Л.П. Белых выдвигает пять вариантов погашения ипотечной задолженности: с фиксированной процентной ставкой, плавающей процентной ставкой, выплатами раз в две недели, выплатами но возрастающей процентной ставке и, наконец, заем с ежемесячной выплатой по дояюному обязательству возрастающих сумм. (См.: Белых Л.П. Формирование портфеля недвижимости. М.: Финансы и статист иха. 1999. С.79.) 57 |
юридические ситуации в формулярах, сопровождающих договор об ипотеке. Отдельного рассмотрения заслуживают применяемые в мировой практике формы реализации залогового права в ипотеке. Существуют два вида процедур реализации залогового права судебная и административная. В США традиционно предпочтение отдается административной процедуре, ключевой фигурой в которой выступает шериф. В его обязанности входят публикация объявлений о продаже заложенного имущества, извещение заинтересованных лиц, проведение торгов. В Европе, напротив, практикуется судебная процедура49. Она подробно разработана немецким законодательством, которое предусматривает три способа принудительной реализации залоговых прав: принудительная ипотека; принудительный аукцион; принудительное управление. Принудительная ипотека служит исключительно для того, чтобы сохранить за кредитором определенный статус и подтвердить его права на имущество. Поэтому в реальной практике залоговые права на недвижимость реализуются на основе двух других вариантов, а сама процедура реализации залогового права во многом напоминает механизм банкротства. Так, принудительный аукцион представляет собой судебную процедуру, цель которой передача прав собственности на недвижимое имущество покупателю и удовлетворение за счет вырученной суммы требований кредитора. Принудительное управление предусматривает предоставление возможности кредиторам удовлетворять свои требования постоянно путем эксплуатации недвижимого имущества. Обычно это происходит в форме продолжения нормальной эксплуатации недвижимости. Принудительное управление используется и как основной способ реализации залоговых прав, и как промежуточный, предшествующий принудительному аукциону. Указанные основные отличия в системе ипотечного кредитования сложились в США после периода Великой депрессии (до этого американская система ипотечного кредитования мало чем отличалась от европейской). Но и в преобразованном виде ее главные характеристики остаются неизменными. *’ Горемыкин В. Экономика недвижимости. М.: Дашков и Ко. 2003 г. с. 77 68 SPREAD = CR + IRR + BR +OR + LR + MC Необходимо отметить, что расчет ставки по ипотечным кредитам сам по себе представляет собой трудную задачу; а России она еще более затрудняется в связи с недостатком опыта, отсутствием отлаженного механизма правого регулирования такого вида кредитования, а также нестабильностью экономической и политической ситуации в стране. В западных странах в качестве разновидности ипотечного кредитования традиционно широко практикуется кредитование под залог сельскохозяйственных земель. Оно осуществляется через систему специальных банков, часто называемых «земельными», «сельскохозяйственными», «аграрными» и т. п., посредством долгосрочного кредитования на условиях ипотеки. Процентные ставки под залог дифференцируются в зависимости от ценности земли, положения должника, степени риска. Источником ипотечного кредитования является эмиссия банками ипотечных облигаций как ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью. Наряду с банками такое ипотечное кредитование могут проводить ссудосберегательные ассоциации, кооперативы взаимного кредитования, страховые компании. В США распространена система предоставления земельными банками ипотечного кредита на льготных для фермеров условиях. Эти банки, в свою очередь, управляются Фермерской кредитной ассоциацией. Средства черпаются из фондов, созданных специально для ипотечного кредитования фермеров. Выделяют ипотечный кредит под залог земли и коммерческие банки, но под более высокий процент либо с выплатой разницы в процентных ставках за счет государства. Схема жилищной ипотеки в США выглядит следующим образом (см. схему 14). При приобретении жилья (отдельного дома или квартиры в собственность) средний американец обычно в состоянии оплатить сразу лишь 10-20% его стоимости. Остальная сумма берется в кредит. Кредитор (ипотечный банк) предоставляет кредит под залог покупаемого жилья. В результате строительная или иная компания получает необходимую сумму за построенный дом, а семья или отдельное лицо становится владельцем дома. Существенно, что предметом залога выступает уже построенный дом. В данной ситуации никогда не выдается кредит под строительство, необходимо наличие 73 |