|
Специалисты в банковской сфере считают, что доходность ипотечных операций с использованием ИРОП составляет примерно 75% доходности от операций на .межбанковском рынке1 . Эта модель ипотечного кредитования была широко распространена с 30-х вплоть до середины 70-х годов, т.е. до тех пор, пока не начался период быстрой инфляции и кредиторы не оказались в убытке (соответственно заемщики в прибыли). Именно в этот период появились нетрадиционные схемы финансирования недвижимости и девелопмента, целью которых было оградить кредитора от возникающих финансовых рисков в связи с ростом темпов инфляции и невозможностью их предвидения. К числу этих методов относятся такие новые формы ипотечного кредитования, как ипотека с плавающей ставкой процента или ипотека, при которой кредитор получает право на часть текущего дохода или выручки от продажи («участвующая» ипотека). Модель ипотечного кредитования с переменной (или «плавающей») процентной ставкой (Adjustable rate mortgage ARM)2, имеет процентную ставку, изменяющуюся по индексу, определяемому ситуацией на денежном рынке. Данный кредит вводится с тем, чтобы предоставить возможность выбора тем заемщикам и кредиторам, которые не хотят использовать фиксированную ставку процента на долгий срок. Максимальный уровень выплачиваемой ежегодно ставки процента может быть ограничен; может быть установлен потолок и минимальный уровень для самой высокой и самой низкой ставки. Повышение или понижение ставки процента вызовет соответствующие изменения в сроках амортизации и/или в размерах ежемесячных платежей. Рост процентной ставки требует удлинения амортизационного периода и увеличения выплат; обратное произойдет при См., наггример: Суираманнам Р. Пособие по организации и порядку обслуживания, ипотечных займов. М.: Институт экономики города, 1994; Лн М .. Равиц М . Расчет ставки процента по ипотечным кредитам в России: методологический подход. М.: Институт экономики города, 1994; Смирнов В.В. Ипсхгечиое ашлиишое кредитование. М.: Аудитор, 1999. 7 Ли М ., Равиц М . Расчет ставки кредита по ипотечным кредитам в России. М , 1994. С.46. 64 |
кредитов по фиксированным процентным ставкам с включением в закладываемый процент двух компонентов реальной процентной ставки и ставки, учитывающей инфляционные ожидания. Этот способ был широко распространен с 30-х вплоть до середины 70-х годов, т.е. до тех пор, пока не начался период быстрой инфляции и кредиторы не оказались в убытке (соответственно заемщики в прибыли). Именно в этот период появились нетрадиционные схемы финансирования недвижимости и девелопмента, целью которых было оградить кредитора от возникающих финансовых рисков в связи с ростом темпов инфляции и невозможностью их предвидения. К числу этих методов относятся такие новые формы ипотечного кредитования, как ипотека с плавающей ставкой процента или ипотека, при которой кредитор получает право на часть текущего дохода или выручки от продажи ("участвующая" ипотека)51. Покупка ценных бумаг, обеспеченных Покупка ипотечных Выдача ипотечного ипотечными кредитов кредита кредитами Инвесторы , ^ Ипотечные , Ипотечные г — ^ Заемшик посредники банки Схема № 15 . Схема ипотечного кредитования в США. Инициаторы ипотек в целях привлечения внимания к ипотекам с плавающей ставкой нередко идут на установление на первые годы выплат ставок, заметно ниже рыночных, с дальнейшим их приведением к ставкам либо погосударственным одногодичным векселям, либо по трехгодичным государственным ценным бумагам, либо к некоторым другим показателям (например, по международным процентным ставкам) с превышением последних на оговоренное число пунктов. "Участвующие" ипотеки, в отличие от ипотек с плавающей ставкой процента, построены на ином принципе и применяются в основном в сфере кредитования коммерческой недвижимости. В определенной мере они близки к таким вариантам финансирования, как создание синдикатов, совместных предприятий (например, в форме полных товариществ, имеющих существенные преимущества в налоговом отношении). Но в данном случае 51 Григорьев В.В. Управление муниципальной недвижимостью. М. Депо. 2001 г. с. 71 70 |