|
обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору. Это значит, что возникающие между участниками отношения не регулируются соответствующим «ипотечным» законодательством, которое, как известно, не отвечает в полной мере существующим экономическим реалиям. Такая ситуация привлекательна для банка, поскольку практически полностью отсутствует риск, связанный с реализацией имущества так как заемщик вплоть до полного выкупа не приобретает на него права собственности. Существенным недостатком данной схемы приобретения жилья является тот факт, что она доступна очень ограниченному кругу наиболее обеспеченных покупателей. Кроме того, существует реальная возможность завышения цены продажи жилья при оплате в рассрочку по сравнению с вариантом одномоментной оплаты, а при долевом строительстве — неоправданное по времени затягивание возведения жилья, что позволяет строителям фактически под «нулевой» процент пользоваться привлеченными средствами граждан, а также риск не завершения строительства или его удорожания в ходе строительства. Ж илищ ны е сберегательны е схемы. Столкнувшись с падением платежеспособного спроса на жилье, застройщики инициировали контакты с банками для проработки схемы привлечения в строительство жилья средств населения через систему стройсбережений или ссудо-сберегательных касс (или их аналогов). Суть системы заключается в следующем. Потенциальный покупатель жилья в течение определенного срока (от 1 года до 2-3 лет) должен накопить на специальном сберегательном счете до 50% стоимости квартиры. Далее он приобретает готовое жилье, а остальные 50% стоимости квартиры оплачивает в рассрочку в течение 2-5 лет. Квартира оформляется в собственность заемщика только после полной оплаты жилья. Банковский вариант предполагает заключение договора с клиентом. В соответствии с ним человек обязуется накопить определенную сумму, а банк 74 |
Схема №7. Дополнительные возможности вовлечения инвестора в строительную отрасль. Существенным недостатком данной схемы приобретения жилья как фактора повышения покупательной способности населения и роста емкости рынка ипотеки, является тот факт, что и долевое строительство, и рассрочка на короткое время доступны очень ограниченному кругу наиболее обеспеченных покупателей. Кроме того, существует реальная возможность завышения цены продажи жилья при оплате в рассрочку по сравнению с вариантом одномоментной оплаты, а при долевом строительстве — неоправданное по времени затягивание возведения жилья, что позволяет строителям фактически под “нулевой” процент пользоваться привлеченными средствами граждан, а также риск не завершения строительства или его удорожания в ходе строительства24. Система стройсбережений и жилищные сберегательные программы. Учитывая уже имеющийся зарубежный банковский опыт, ряд банков (Сбербанк России, банк “СБС-АГРО” и др.) предпринимали попытки разработать и внедрить проекты долгосрочных целевых жилищных накопительных схем, предполагающих сочетание накопительной и ипотечной программ при 34 Сиротина И. А. Кредит под зал ог Техника получения. М .: Стрикс, 1995. с. 44 систему строительного и ипотечного кредитования. Сначала банк набирает клиентов, желающих приобрести жилье путем участия в строительстве (как правило, в завершении строительства) определенного дома, а также заключает договор с подрядчиками на поэтапное выполнение строительных работ в 9 точные сроки и по установленной смете строительства. Клиенты банка осуществляют в течение срока строительства (примерно около года) ежемесячные взносы, рассчитанные на основе сметы строительных работ, в таком размере, чтобы к окончанию строительства была оплачена половина стоимости новой квартиры. Для внесения оставшейся части стоимости банк предоставляет клиенту кредит под залог построенной квартиры. Столкнувшись с падением платежеспособного спроса на жилье, застройщики инициировали контакты с банками для проработки схемы привлечения в строительство жилья средств населения через систему стройсбережений или ссудо-сберегательных касс. Суть системы заключается в следующем. Потенциальный покупатель жилья в течение определенного срока (от 1 года до 2-3 лет) должен накопить на специальном сберегательном счете до 50% стоимости квартиры. Далее он ■ приобретает готовое жилье, а остальные 50% стоимости квартиры оплачивает в рассрочку в течение 2-5 лет. Квартира оформляется в собственность заемщика только после полной оплаты жилья. Рассмотренные выше схемы непосредственно связаны с определенными строящимися жилыми объектами и в силу этого носят локальный характер в вопросах повышения покупательной способности населения и роста емкости рынка ипотеки. Кроме того, при данных схемах существует риск затягивания срока строительства и сдачи дома в эксплуатацию, что делает ее еще более дорогой и рискованной для населения. Для них характерны все недостатки системы участия в долевом строительстве27. Региональные программы с использованием ресурсов местных • бюджетов. Основа этих программ — активная роль органов местного самоуправления в вопросах привлечения средств граждан в строительную сферу и использование ресурсов местных бюджетов. 27 Горемыкин В. Экономика недвижимости. М.: Даш ков и Ко. 2003 г. с. 59 39 |