|
предоставить ипотечный кредит. Таким образом, налицо сочетание накопительной схемы и залога. Многие банки рассматривают открытие долгосрочных жилишных накопительных счетов как первый этап работы с клиентом в процессе кредитования, позволяющего собрать информацию о клиенте, о его доходах, платежеспособности, источниках получения средств. Учитывая преимущества жилищных вкладов и их благоприятную роль в деле формирования аналогов кредитных историй, банки проявляют значительный интерес к жилищным сберегательным программам и начинают рассматривать их как неотъемлемый элемент своей кредитной деятельности1. Существует ряд специфических схем жилищных накоплений, в соответствии с которыми программа жилищных сбережений встраивается в систему строительного и ипотечного кредитования. Наиболее представительная из них система «Комбинвест»2, разработанная профессором Кудрявцевым В.А. и использованная в деятельности корпорации «Жилищная инициатива». В соответствии с этой схемой сначала банк (или застройщик по договору с банком) набирает клиентов, желающих приобрести жилье путем участия в строительстве (как правило, в завершении строительства) определенного дома, а также заключает договор с подрядчиками па поэтапное выполнение строительных работ в точные сроки и по установленной смете строительства. Клиенты банка осуществляют в течение срока строительства (примерно около года) ежемесячные взносы, рассчитанные на основе сметы строительных работ, в таком размере, чтобы к окончанию строительства была оплачена половина стоимости новой квартиры. Для внесения оставшейся части стоимости банк предоставляет клиенту кредит под залог построенной квартиры. 1 См.: Сиротина И. А. Кредит под залог: Техника получения. М.: Стрикс, 1995. с. 44; Бусо в B.H. и др. Ипотечное кредитование. М.: ГУУ, 200-1; 25 Цылинз Г.Л. Ииогска: жилье в кредш / Г.А. Цылина. М.: ЗАО «Иътат-во «Экономика». 2001. с. 121. 2См.: Кудрявцев П. А., Кудрявцева Е. В. Основы организации ипотечного кредитования, м., 1998. 75 |
повышении покупательной способности населения и росте емкости рынка ипотеки. Смысл программы жилищных сбережений заключается в следующем25: гражданин заключает с банком договор, в соответствии с которым он 0 берет на себя обязательства за определенный срок (свыше 1 года) накопить определенную сумму денег, которая явится первоначальным взносом при получении ипотечного кредита; банк берет на себя обязательства предоставить клиенту ипотечный кредит на приобретение жилья при условии выполнения им условий накопления и соответствия требованиям банка при выдаче ипотечных кредитов. Многие банки рассматривают открытие долгосрочных жилищных накопительных счетов как первый этап работы с клиентом в процессе кредитования, позволяющего собрать информацию о клиенте, о его доходах, платежеспособности, источниках получения средств. Учитывая преимущества жилищных вкладов и их благоприятную роль в деле формирования аналогов кредитных историй, банки проявляют значительный интерес к жилищным сберегательным программам и начинают рассматривать их как неотъемлемый элемент своей кредитной деятельности. Отмечая положительную роль накопительных счетов как источника привлечения долгосрочных ресурсов банками и роста покупательной способности населения, нельзя не отметить, что в существующей ситуации они могут играть лишь вспомогательную роль по следующим причинам26: граждане опасаются вкладывать значительные денежные средства на долгосрочные накопительные депозиты как в силу продолжающейся инфляции, так и в силу определенного недоверия к банковским институтам; отсутствие государственной поддержки жилищных накоплений и гарантий сохранности вкладов в той форме, как это существует в Германии или во Франции. • Существуют также специфические схемы жилищных накоплений, в соответствии с которыми программа жилищных сбережений встраивается в 23 Цылина Г.А. Ипотека: жилье в кредит/ Г.А. Цылина. М.: ЗАО "Издат-во "Экономика", 2001. с. 121 26Григорьев В.В. Управление муниципальной недвижимостью. М. Дело. 2001 г. с. 33 38 систему строительного и ипотечного кредитования. Сначала банк набирает клиентов, желающих приобрести жилье путем участия в строительстве (как правило, в завершении строительства) определенного дома, а также заключает договор с подрядчиками на поэтапное выполнение строительных работ в 9 точные сроки и по установленной смете строительства. Клиенты банка осуществляют в течение срока строительства (примерно около года) ежемесячные взносы, рассчитанные на основе сметы строительных работ, в таком размере, чтобы к окончанию строительства была оплачена половина стоимости новой квартиры. Для внесения оставшейся части стоимости банк предоставляет клиенту кредит под залог построенной квартиры. Столкнувшись с падением платежеспособного спроса на жилье, застройщики инициировали контакты с банками для проработки схемы привлечения в строительство жилья средств населения через систему стройсбережений или ссудо-сберегательных касс. Суть системы заключается в следующем. Потенциальный покупатель жилья в течение определенного срока (от 1 года до 2-3 лет) должен накопить на специальном сберегательном счете до 50% стоимости квартиры. Далее он ■ приобретает готовое жилье, а остальные 50% стоимости квартиры оплачивает в рассрочку в течение 2-5 лет. Квартира оформляется в собственность заемщика только после полной оплаты жилья. Рассмотренные выше схемы непосредственно связаны с определенными строящимися жилыми объектами и в силу этого носят локальный характер в вопросах повышения покупательной способности населения и роста емкости рынка ипотеки. Кроме того, при данных схемах существует риск затягивания срока строительства и сдачи дома в эксплуатацию, что делает ее еще более дорогой и рискованной для населения. Для них характерны все недостатки системы участия в долевом строительстве27. Региональные программы с использованием ресурсов местных • бюджетов. Основа этих программ — активная роль органов местного самоуправления в вопросах привлечения средств граждан в строительную сферу и использование ресурсов местных бюджетов. 27 Горемыкин В. Экономика недвижимости. М.: Даш ков и Ко. 2003 г. с. 59 39 |