|
Отмечая положительную роль накопительных счетов как источника привлечения долгосрочных ресурсов банками и роста покупательной способности населения, нельзя не отметить, что в существующей ситуации они могут играть лишь вспомогательную роль по следующим причинам: граждане опасаются вкладывать значительные денежные средства на долгосрочные накопительные депозиты как в силу продолжающейся инфляции, так и в силу определенного недоверия к банковским институтам; отсутствие государственной поддержки жилищных накоплений и гарантий сохранности вкладов в той форме, как это существует в Германии или во Франции. Рассмотренные выше схемы непосредственно связаны с определенными строящимися жилыми объектами и в силу этого носят локальный характер в вопросах повышения покупательной способности населения и роста .емкости рынка ипотеки. Кроме того, при данных схемах существует риск затягивания срока строительства и сдачи дома в эксплуатацию, что делает ее еще более дорогой и рискованной для населения. Для них характерны все недостатки системы участия в долевом строительстве. Однако, отечественный и зарубежный опыт показывает, что схемы ипотечного кредитования с использованием накопительных счетов (подобные немецкой системе стройсбережений) наиболее перспективны для России.1 . Система муниципальных жилищных облигаций и сертификатов. Одной из достаточно распространенных в современной России форм привлечения средств граждан и юридических лиц в жилищное строительство стал выпуск муниципальных жилищных облигаций или жилищных сертификатов (Москва, Санкт-Петербург, Саратов, Ульяновск и др.). Основной смысл жилищного облигационного займа заключается в возможности населения постепенно накапливать средства на приобретение 1См.: Крупнов Ю. Пути повышения роли банков в реализации программы жилищного строшельства // «Бизнес и банки». 1995. № 11. С .13; Бусов В.И. и др. Ипотечное кредитование. Учебное пособие. М.: ГУУ. 2003; Ипотека в России: вчера, сегодня, завтра. М.: Изд-во «Экономика и жизнь», 1994; Горемыкин В. Экономика недвижимости. М.: Дашков и К о. 2003 г. С. 59. 7 6 |
повышении покупательной способности населения и росте емкости рынка ипотеки. Смысл программы жилищных сбережений заключается в следующем25: гражданин заключает с банком договор, в соответствии с которым он 0 берет на себя обязательства за определенный срок (свыше 1 года) накопить определенную сумму денег, которая явится первоначальным взносом при получении ипотечного кредита; банк берет на себя обязательства предоставить клиенту ипотечный кредит на приобретение жилья при условии выполнения им условий накопления и соответствия требованиям банка при выдаче ипотечных кредитов. Многие банки рассматривают открытие долгосрочных жилищных накопительных счетов как первый этап работы с клиентом в процессе кредитования, позволяющего собрать информацию о клиенте, о его доходах, платежеспособности, источниках получения средств. Учитывая преимущества жилищных вкладов и их благоприятную роль в деле формирования аналогов кредитных историй, банки проявляют значительный интерес к жилищным сберегательным программам и начинают рассматривать их как неотъемлемый элемент своей кредитной деятельности. Отмечая положительную роль накопительных счетов как источника привлечения долгосрочных ресурсов банками и роста покупательной способности населения, нельзя не отметить, что в существующей ситуации они могут играть лишь вспомогательную роль по следующим причинам26: граждане опасаются вкладывать значительные денежные средства на долгосрочные накопительные депозиты как в силу продолжающейся инфляции, так и в силу определенного недоверия к банковским институтам; отсутствие государственной поддержки жилищных накоплений и гарантий сохранности вкладов в той форме, как это существует в Германии или во Франции. • Существуют также специфические схемы жилищных накоплений, в соответствии с которыми программа жилищных сбережений встраивается в 23 Цылина Г.А. Ипотека: жилье в кредит/ Г.А. Цылина. М.: ЗАО "Издат-во "Экономика", 2001. с. 121 26Григорьев В.В. Управление муниципальной недвижимостью. М. Дело. 2001 г. с. 33 38 систему строительного и ипотечного кредитования. Сначала банк набирает клиентов, желающих приобрести жилье путем участия в строительстве (как правило, в завершении строительства) определенного дома, а также заключает договор с подрядчиками на поэтапное выполнение строительных работ в 9 точные сроки и по установленной смете строительства. Клиенты банка осуществляют в течение срока строительства (примерно около года) ежемесячные взносы, рассчитанные на основе сметы строительных работ, в таком размере, чтобы к окончанию строительства была оплачена половина стоимости новой квартиры. Для внесения оставшейся части стоимости банк предоставляет клиенту кредит под залог построенной квартиры. Столкнувшись с падением платежеспособного спроса на жилье, застройщики инициировали контакты с банками для проработки схемы привлечения в строительство жилья средств населения через систему стройсбережений или ссудо-сберегательных касс. Суть системы заключается в следующем. Потенциальный покупатель жилья в течение определенного срока (от 1 года до 2-3 лет) должен накопить на специальном сберегательном счете до 50% стоимости квартиры. Далее он ■ приобретает готовое жилье, а остальные 50% стоимости квартиры оплачивает в рассрочку в течение 2-5 лет. Квартира оформляется в собственность заемщика только после полной оплаты жилья. Рассмотренные выше схемы непосредственно связаны с определенными строящимися жилыми объектами и в силу этого носят локальный характер в вопросах повышения покупательной способности населения и роста емкости рынка ипотеки. Кроме того, при данных схемах существует риск затягивания срока строительства и сдачи дома в эксплуатацию, что делает ее еще более дорогой и рискованной для населения. Для них характерны все недостатки системы участия в долевом строительстве27. Региональные программы с использованием ресурсов местных • бюджетов. Основа этих программ — активная роль органов местного самоуправления в вопросах привлечения средств граждан в строительную сферу и использование ресурсов местных бюджетов. 27 Горемыкин В. Экономика недвижимости. М.: Даш ков и Ко. 2003 г. с. 59 39 Некоторое распространение среди администраций ряда городов получила идея создания специальных внебюджетных фондов поддержки жилищного строительства. Основная идея создания таких фондов состоит в следующем: фонд, используя бюджетные средства муниципалитета (области), ш финансирует строительство жилья, которое продается жителям города, согласным продать (сдать по “зачету”) свое уже имеющееся жилье фонду, а недостающую сумму частично оплатить за счет собственных средств, а частично — получить рассрочку. Как правило, стоимость “старого” жилья составляет примерно 50—60% стоимости “нового", 20—25% — собственные средства гражданина, на оставшиеся 15—30% стоимости покупаемого жилья предоставляется рассрочка. Фактически при данной схеме региональный или местный фонд действует одновременно и как застройщик, и как риэлтер, организуя, по сути, обмен с доплатой для жителей города, имеющих некоторые сбережения и готовых по заниженной (по сравнению с текущей рыночной) цене продать свои квартиры (произвести “зачет”) региональному фонду. В ряде городов и регионов (Оренбург, Белгород, Удмуртия) получили развитие несколько иные схемы льготного кредитования населения на цели покупки жилья через создаваемые внебюджетные фонды по ставке процента намного ниже рыночной. Подобные схемы весьма ограничены по масштабам кредитования и ложатся тяжелой нагрузкой на бюджет. Дефицитность бюджетов подавляющего количества городов делает эту схему не воспроизводимой в других регионах28. Муниципальные жилищные облигации. Одной из достаточно распространенных форм привлечения средств граждан и юридических лиц в жилищное строительство стал выпуск муниципальных жилищных облигаций или жилищных сертификатов (Москва, Санкт-Петербург, Саратов, Ульяновск и ДР-)Основной смысл облигационного займа заключается в возможности • населения постепенно накапливать средства на приобретение квартиры путем покупки облигаций, каждая из которых дает право на получение определенного количества площади жилья (например, 0,1 кв.м). Срок обращения таких “ Мазур И. Девелопмент. Экономика. Современное бизнес-образование. М.: Экономика. 2004 г. С. 44 40 |