|
возвращают его сельскохозяйственной продукцией, которая впоследствии продается по ценам, устанавливаемым организаторами такого рода кредитования. Платежеспособность заемщика в общепринятом смысле слова не оценивается, а рассматривается «сельскохозяйственный потенциал» граждан, т.е. результативность их подсобного хозяйства. Существенный недостаток данной модели — денежные инструменты подменяются натуральными, что приводит к несоизмеримости затрат и результатов по этой программе. Кроме того, сомнительна и возвратность кредитов при отсутствии реальных денежных измерителей «натуральных» платежей по кредиту и их соответствия стоимости кредитных ресурсов. Схемы отдельных банков по ипотечному жилищному кредитованию. Уже начиная с 1994 года некоторые коммерческие банки стали проводить операции по кредитованию граждан на приобретение жилья. В первую очередь, коммерческие банки, также как и финансовоустойчивые предприятия, начали выдавать кредиты на льготных условиях своим сотрудникам либо наиболее ценным клиентам банка. Такого рода ипотечное кредитование носило не рыночный характер и целью этих проектов было не построение прибыльного банковского бизнеса, а решение других задач (закрепление банковского персонала, привлечение клиентуры)1. По мере укрепления финансового положения коммерческих банков у них усилился интерес к запуску проектов по ипотечному кредитованию граждан именно как к перспективному виду активных операций, даже с учетом тех рисков, которые присущи ипотечному кредитованию в России. Основной фактор высокого кредитного риска предоставления кредитов на приобретение жилья состоял в проблематичности обращения взыскания на заложенное имущество и выселения должника в случае не возврата кредита. В связи с этим наибольшее распространение в период с 1995-по 2003 год получила схема кредитования под условным названием «аренда с ' Заренков В.А. Проблемы развития строительных компаний в условиях российской экономики. СПб.. Стройиздат СПб. 1999. С. 78 80 |
собственных ресурсов29. Данная схема реальна только для прибыльных и устойчиво работающих предприятий, заинтересованных в закреплении кадров на длительный срок. Приобретение жилья на льготных условиях часто увязывается с ь обязательствами сотрудников предприятия отработать определенный срок на данном предприятии. “Натуральная’ форма возврата кредита. Проблемы, связанные с широким использованием “классической” ипотеки, породили различные "суррогатные” схемы кредитования. Так, в Белгородской области была использована схема, при которой жители области получают кредит на строительство жилья, в основном в сельской местности. При этом платежеспособность заемщика в общепринятом смысле слова не оценивается, а рассматривается “сельскохозяйственный потенциал" граждан, т.е. результативность их подсобного хозяйства. Это обусловлено тем, что возврат кредита осуществляется не в денежной, а в натуральной форме, в виде сельскохозяйственной продукции, которая впоследствии продается по ценам, устанавливаемым организаторами такого рода кредитования. и Существенный недостаток данной модели — денежные инструменты подменяются натуральными, что приводит к несоизмеримости затрат и результатов по этой программе. Кроме того, сомнительна и возвратность кредитов при отсутствии реальных денежных измерителей “натуральных” платежей по кредиту и их соответствия стоимости кредитных ресурсов30. Проекты отдельных банков по ипотечному кредитованию. Уже начиная с 1994 года некоторые коммерческие банки стали проводить операции по кредитованию граждан на приобретение жилья. В первую очередь, коммерческие банки, также как и финансовоустойчивые предприятия, начали выдавать кредиты на льготных условиях своим сотрудникам либо наиболее ценным клиентам банка. Такого рода ипотечное кредитование носило не рыночный характер и целью этих проектов было не построение прибыльного • банковского бизнеса, а решение других задач (закрепление банковского персонала, привлечение клиентуры). 29Сиротина И. А. Кредит под зал ог Техника получения. М.: Стрикс, 1995. с. 62 30Заренков В.А. Проблемы развития строительных компаний в условиях российской экономики. СПб., Стройиздат СПб, 1999. с. 78 42 По мере укрепления финансового положения коммерческих банков у них усилился интерес к запуску проектов по ипотечному кредитованию граждан именно как к перспективному виду активных операций, даже с учетом тех рисков, которые присущи ипотечному кредитованию в России. й Основной фактор высокого кредитного риска предоставления кредитов на приобретение жилья состоял в проблематичности обращения взыскания на заложенное имущество и выселения должника в случае не возврата кредита. В связи с этим наибольшее распространение в период с 1995 по 2003 год получила схема кредитования под условным названием “аренда с правом выкупа". Основная идея данной схемы состоит в следующем: кредит предоставляется не самому гражданину, а дочерней риэлтерской фирме банка для приобретения жилья для данного клиента. Клиент банка заключает с риэлтерской фирмой договор аренды жилья с правом его последующего выкупа и оплачивает за счет собственных средств до 30-40% стоимости жилья (это оформляется как первый арендный платеж). На протяжении всего срока аренды квартира находится в собственности банковской риэлтерской фирмы, что защищает интересы банка в случае невыплаты клиентом арендных платежей, поступающих в погашение кредита на приобретение данной квартиры. Квартира может быть продана, в случае неоплаты заемщиком аренды очередного платежа и средства кредита будут возвращены банку. При данном сценарии клиент лишался также значительной части своих собственных средств, потраченных фактически на приобретение жилья, а юридически всего лишь на его аренду. Арендатор также не был юридически защищен и в случае банкротства банка и обращения взыскания на его имущество. Не совсем корректная со стороны банков практика такого рода кредитования по отношению к заемщикам привела к целому ряду судебных разбирательств, в результате которых сделки “аренды с правом выкупа" были признаны судами сделками, прикрывающими фактически имевшую место кредитную операцию. • Практически одновременно с данной схемой целый ряд коммерческих банков начал проекты по “классическому” ипотечному кредитованию граждан на приобретение жилья, заключая с ними кредитный договор и договор ипотеки жилья, обеспечивающий основное обязательство. По сравнению со схемой “аренда с правом выкупа” ипотечное кредитование представляет собой 43 Башкортостан и др.), в основном в сельской местности, в рамках реализации программ на основе ипотечного кредитования, получили распространение схемы кредитования, в которых не используется кредитно-финансовый механизм. В Республике Башкортостан заемщики получают кредит (заем) в виде строительных материалов, а в Белгородской области рассматривается результативность подсобного хозяйства заемщика. При этом платежеспособность заемщика в общепринятом смысле слова не оценивается, поскольку возврат кредита (займа) осуществляется не в денежной, а в натуральной форме в виде сельскохозяйственной продукции, которая впоследствии продается по ценам, устанавливаемым организаторами такого рода кредитования. Замена денежных инструментов натуральными может привести к несоизмеримости затрат и результатов. Кроме того, достаточно сложно гарантировать возврат кредитов при отсутствии реального денежного эквивалента натуральных платежей по кредиту и его соответствия размеру кредитных ресурсов. Поэтому ряд региональных инвестиционных программ на основе ипотечного кредитования носят весьма рисковый характер и также не обеспечивают условия для экономического роста и социальной стабильности регионов60. Достаточно реалистична программа ипотечного кредитования, которая была разработана в г. Москве. В августе 1998 года правительство Москвы одобрило концепцию городской программы ипотечного кредитования и в целях управления этим процессом создало Московское ипотечного агентство (МИА). Это открытая акционерная общественно-кредитная (не банковская) организация с городской долей участия не менее 51%. Агентство задумано как основной оператор вторичного ипотечного рынка. В его функции входят: разработка и внедрение единых ипотечных стандартов и стандартов программ ипотечного кредитования, соблюдение статуса официальных кредитов МИА, осуществляет выкуп ипотечных кредитов, в том числе проводит операции на « вторичном ипотечном рынке. Механизм ипотечного кредитования, как несложно заметить, схожа с американской моделью: банки выдают заемщикам ипотечные кредиты, Московское ипотечное агентство выкупает у банков все долги вместе 40 Смирнов В В., Лукина З.П. Ипотечное жилищное кредитование. М.: Издательский дом «Аудитор», 1999. с. 83 89 |