Основа механизма финансирования жилищного строительства и рыночных операций с недвижимостью принцип «помощь для самопомощи»1, Уровень кредитных ставок по таким кредитам в Германии поддерживается постоянным за счет государственного бюджета. Одновременно государство помогает индивидуальному застройщику, начисляя ему премию, рассчитываемую как доля от суммы собственных сбережений вкладчика. Так, в период восстановления страны после 1945г. премия начислялась в размере 33% от суммы собственных сбережений. В настоящее время такая премия составляет 10%. Описанный механизм реализуется через специально созданную систему строительных сберкасс (Bausparkasse) и сбербанков, которые принимают участие примерно в 70% всех случаев финансирования жилищного строительства. В настоящее время в Германии имеется 12 государственных ипотечных банков, которые принадлежат сберегательным байкам, входящим в центральную жиросистему2. Кроме государственных банков в Германии имеется 223 частных ипотечных банка, большинство из которых принадлежит крупным коммерческим банкам (гроссбанкам) и страховым компаниям. Ипотечные банки Германии осуществляют около 30% всех операций по ипотечному кредитованию в стране (рис. 8). Остальные 70% осуществляют строительные сберегательные кассы. Они мобилизуют средства в основном путем выпуска закладных листов, обеспеченных недвижимым имуществом, и коммунальных облигаций, а также за счет долгосрочных займов. 1 Механизм функционирования данной модели тождественен механизму широко применяемых ка предприятиях советской России для взаимного кредитования граждан хасс взаимопомощи. Пго суть заключается и следующем. Группа я и ц , объединенных общими интересами в сфере строительства, приобретения или модернизации собственного жилья, для достижения своих целей создает сбережения путем взносов в общ ий фонд. Тот, чьи взноси д о с т и г л и определенной (установленной договором) суммарной величины вклада, через определенное йремя (также определенное договором) может использовать этот вклад для приобретения (покупки или строительства) жилья. Олноеремскно он получает право взять ссуду (ипотечный кредит) в размере, равном величине своего вклада. Причем процентная ciausa по таким ссудам устанавливается на гораздо болсс низком уровне, чем на открытом рынке кредитов. Ее величина определяется депозитной ставкой но вкладу и маржой данной кредитной организации. * Германская жиросистема это единая система безналичных зачетов требований и обичательств, которая мобилизуют немалые средства через сберегательные банки. 91 |
Глава 2. Анализ инвестиционных программ на основе ипотечного кредитования в современной экономике. 2.1. Зарубежный опыт реализации инвестиционных программ на основе ипотечного кредитования. а В Западной Европе и США давно сформировалась развитая и законодательно отрегулированная система ипотеки, в основу которой положены четкие методы регистрации недвижимости, а также строгое юридическое оформление возникновения и прекращения залогового права на недвижимое имущество. Ипотечные банки впервые возникли в Германии в XVIII веке. Первым из них стал государственный банк, основанный в Силезии в 1770г. для оказания финансовой поддержки крупным помещичьим хозяйствам. В начале XIX в. деятельность ипотечных банков распространилась на мелкие помещичьи владения, а затем и на крестьянские хозяйства. После второй мировой войны строительство жилья в Германии становится одним из ведущих экономических приоритетов восстановления страны. При этом основой механизма финансирования стал принцип "помощь для самопомощи", суть которого заключается в следующем. Группа лиц, объединенных общими интересами в сфере строительства, приобретения или модернизации собственного жилья, для достижения своих целей создает сбережения путем взносов в общий фонд. Тот, чьи взносы достигли определенной суммарной величины вклада, через определенное время может использовать этот вклад для приобретения (строительства) жилья46. Одновременно он получает право взять ссуду (ипотечный кредит) в размере, равном величине своего вклада. Причем процентная ставка по таким ссудам устанавливается на гораздо более низком уровне, чем на открытом рынке кредитов, и поддерживается постоянной за счет государственного бюджета. Одновременно государство помогает индивидуальному застройщику, начисляя ему премию, рассчитываемую как долю от суммы собственных сбережений вкладчика. Так, в период • восстановления страны после 1945г. премия начислялась в размере 33% от суммы собственных сбережений, в настоящее время такая премия составляет 10%, а в бывшей Восточной Германии -15%. Описанный механизм реализуется 44 Ипотечное жилищное кредитование. М.: Издательский дом «Аудитор», 1999. с. 63 64 через специально созданную систему строительных сберкасс и сбербанков, которые принимают участие примерно в 70% всех случаев финансирования жилищного строительства. Помимо системы строительных сберкасс и сбербанков в середине 60-х годов в Германии имелось 13 государственных и 25 0 частных земельных банков. Контрольный пакет акций большинства из них принадлежал гроссбанкам. За последнее время половина немецких семей заключила по меньшей мере одно сберегательно-кредитное соглашение со стройсберкассой. Сегодня 34 стройсбербанка обслуживают почти 30 млн. договоров-счетов по стройсбережению, в которых участвуют около 19 млн. граждан Германии (т. е. практически каждый четвертый). В общей сложности немецкие сбербанки в период с 1950 до 1991г. выплатили своим клиентам около 900 млрд. немецких марок. За этот период система "Стройсбережение" участвовала в финансировании строительства 12 млн. квартир. В 2003г. эта сумма составила 53 млрд. немецких марок для приобретения более 122 тыс. квартир. В других зарубежных странах подобной четкой сформировавшейся системы ипотечных банков нет. Так, в США в 1916г. были созданы земельные банки в 12 округах для выдачи долгосрочных ссуд под залог земли. В настоящее время ипотечные кредиты в США предоставляют в основном ссудосберегательные ассоциации, взаимно-сберегательные банки и мелкие фермерские банки, имеющие региональное значение. При этом главную роль играет ипотечное кредитование, ссудополучателем по которому выступают домашние хозяйства. Такая ситуация связана с двумя обстоятельствами. Вопервых, в жилищной сфере США частная собственность домашних хозяйств на жилые дома абсолютно доминирует. Почти 65% всех домашних хозяйств в США имеют свой собственный дом, причем 87% из них являются владельцами односемейных домов. Во-вторых, стоимость собственных домов существенно (на порядок) превышает годовой доход их владельцев. В этих условиях получение семьей банковской ссуды для приобретения • или постройки дома является практически единственным способом финансирования, а ипотечное кредитование наиболее надежным способом кредитования населения для банков и иных кредитных институтов. При этом собственно строительство (так же как и в ситуации с коммерческой недвижимостью) кредитуется коммерческими банками, и девелопер погашает 65 |