|
В рыночном секторе вмешательство государства в финансирование жилищного строительства носит ограниченный характер. Основным рычагом государственного воздействия является гибкая налоговая политика. Налоговый механизм предусматривает ряд мер по освобождению от налогов или снижению налоговых ставок, причем он охватывает всех субъектов, связанных с операциями в финансировании жилищного строительства. Налоговые льготы предоставляются и строителям, и покупателям, и инвесторам. Так, строительные компании, инвестирующие в строительство жилых домов, освобождаются от налога на компании. Частные предприниматели, сдающие жилье в наем, получают льготы по налогу на землю. Государственные меры предусматривают и другие формы стимулирования в жилищной сфере. Ведущие в ипотечном кредитовании Франции сеть кооперативных сельскохозяйственных банков «Креди Агриколь» («Credit Agricole»)1 и земельный банк «Креди Фонсиер» («Credit Fonder»)2. Гэсударственпые средства один из основных источников кредитных ресурсов ипотечного кредитования Франции (Их доля составляет 50%.). В настоящее время широко практикуется выпуск облигаций, обеспеченных недвижимостью. Облигации выпускаются несколько раз в год (5,6,7,9) на разные периоды1. Сроки облигаций соответствуют срокам крсдитов,выдашгых под 1 «Креди Фонеиср» это специализированный, поддерживаемый государством, ипотечный банк, который обладает некоторыми функциями по контролю за ипотечным рынком. Он получает средства, в виде государственных субсидий, за счет эмиссии еврооблигаций, а также другими способами. Он осуществляет ипотечное кредитование по различным правительственным пр01раммам. 1 В .западноевропейских странах в качестве разновидности ипотечного кредитования традиционно широко практикуется кредитование под залог сельскохозяйственных земель. Оно осуществляется через систему специальных банков, часто называемых «земельными», «сельскохозяйственными», «аграрными» и т. п., посредством долгосрочного кредиюоания на условиях ипотехи. Процентные станки иод залог дифференцируются в зависимости от ценности земли, положения должника, степени риска. Источником ипотечного кредитования является эмиссия банками ипотечных облигаций как ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью. Наряду с банками оакое ипотечное кредитование могут проводить ссудосбсрсгательные ассоциации, кооперативы взаимного кредитования, страховые компании. О собое место в системе ипотечного крсдитовашм Франции занимает Общество земельного кредита (Credit FoncifT de Ггапсе), сЯразованное в 1852 г, В настоящее время эта организация представляет собой поддерживаемый государством ипотечный банк, коюрый обладает иекоюрымн функциями контроля над шютечным рынком и осуществляет ипотечное кредитование ирамках правнтельствешсых профамм.. 96 |
SPREAD = CR + IRR + BR +OR + LR + MC Необходимо отметить, что расчет ставки по ипотечным кредитам сам по себе представляет собой трудную задачу; а России она еще более затрудняется в связи с недостатком опыта, отсутствием отлаженного механизма правого регулирования такого вида кредитования, а также нестабильностью экономической и политической ситуации в стране. В западных странах в качестве разновидности ипотечного кредитования традиционно широко практикуется кредитование под залог сельскохозяйственных земель. Оно осуществляется через систему специальных банков, часто называемых «земельными», «сельскохозяйственными», «аграрными» и т. п., посредством долгосрочного кредитования на условиях ипотеки. Процентные ставки под залог дифференцируются в зависимости от ценности земли, положения должника, степени риска. Источником ипотечного кредитования является эмиссия банками ипотечных облигаций как ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью. Наряду с банками такое ипотечное кредитование могут проводить ссудосберегательные ассоциации, кооперативы взаимного кредитования, страховые компании. В США распространена система предоставления земельными банками ипотечного кредита на льготных для фермеров условиях. Эти банки, в свою очередь, управляются Фермерской кредитной ассоциацией. Средства черпаются из фондов, созданных специально для ипотечного кредитования фермеров. Выделяют ипотечный кредит под залог земли и коммерческие банки, но под более высокий процент либо с выплатой разницы в процентных ставках за счет государства. Схема жилищной ипотеки в США выглядит следующим образом (см. схему 14). При приобретении жилья (отдельного дома или квартиры в собственность) средний американец обычно в состоянии оплатить сразу лишь 10-20% его стоимости. Остальная сумма берется в кредит. Кредитор (ипотечный банк) предоставляет кредит под залог покупаемого жилья. В результате строительная или иная компания получает необходимую сумму за построенный дом, а семья или отдельное лицо становится владельцем дома. Существенно, что предметом залога выступает уже построенный дом. В данной ситуации никогда не выдается кредит под строительство, необходимо наличие 73 |