|
3) о подготовке документации по планировке территории органами местного самоуправления; 4) о проведении публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки; 5) о внесении изменений в правила землепользования и застройки; 6) о регулировании иных вопросов землепользования и застройки». Основополагающим при этом является вводимый с 1 октября 2005г. пункт 2 и абзац второй пункта 4 данной статьи. «2. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случая, установленного пунктом 27 статьи 38 настоящего Кодекса. 4. Порядок организации и проведения аукционов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для их комплексного освоения в целях жилищного строительства определяется статьей 38 настоящего Кодекса». 4. Новый Жилищный кодекс РФ, введенный в действие с марта 2005 года, требует пересмотра ряда существующих положений по управлению процессами возведения строительных объектов. [18]. С принятием нового Жилищного кодекса по Федеральному закону РФ от 29.12.04г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» значительная часть отдельных положений законодательных актов либо были признаны утратившими силу, либо положения действующих нормативно-законодательных документов до внесения необходимых документов применяются постольку, поскольку они не противоречат Жилищному кодексу и Федеральному закону № 189-ФЗ ог 29.12.04г. 31 |
61 1) порядок их применения и внесения изменений в указанные правила; 2) карту градостроительного зонирования; 3) градостроительные регламенты. 3. Порядок применения правил землепользования и застройки и внесения в них изменений включает в себя положения: 1) о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления; 2) об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами; 3) о подготовке документации по планировке территории органами местного самоуправления; 4) о проведении публичных слушаний но вопросам землепользования и застройки; 5) о внесении изменений в правила землепользования и застройки; 6) о регулировании иных вопросов землепользования и застройки». Анализируя приведенные правила и порядок их применения, сразу можно заключить, что потребуется выполнить большую работу по разработке и введению в действие целого ряда подзаконных актов и провести существенные изменения в целом ряде других законодательных документов, что подтверждается, например, перечнем изменений и дополнений в Земельный кодекс РФ, которые на восьми страницах приведены в статье 16 в Федеральном законе РФ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ», Основополагающими при этом являются введенные с 1 октября 2005 г. пункт 2 и абзац второй пункта 4 данной статьи, содержание которых приводится ниже: «2. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для леи лищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случая, установленного пунктом 27 статьи 38 настоящего Кодекса. Порядок организации и проведения аукционов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для их комплексного освоения в целях жилищного строительства определяется статьей 38 настоящего Кодекса». Однако пока это требование Кодекса реализуется плохо. И не только из-за сопротивления отдельных представителей исполнительных органов власти, но также из-за сложности проведения* таких аукционов' в условиях недоработки подзаконных документов1и из-за отсутствия должного опыта по* их проведению. Девелоперам необходимо использовать также положения*Градостроительного кодекса РФ в части осуществления строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства, которые приведены в статье 52 Кодекса. Приведем только пункт 4 данной статьи: «4. При осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитальногостроительства лицом, осуществляющим строительство на основании договора с застройщиком или заказчиком, застройщик или заказчик должен подготовить земельный участок для строительства и объект капитального строительства для реконструкции или капитального ремонта, а также передать лицу, осуществляющему строительство, материалы инженерных изысканий, проектную документацию, разрешение на строительство. При необходимости прекращения работ или их приостановления более чем на шесть месяцев застройщик или заказчик должен обеспечить консервацию объекта капитального строительства». 63 В случае, когда девелопер выполняет функции заказчика и застройщика, указанные в данном пункте требования он должен исполнять самостоятельно. В более жесткой форме в Кодексе закреплены положения по выдаче разрешения на ввод объектов недвижимости в эксплуатацию. Новые положения Градостроительного кодекса РФ и разрабатываемые к ним подзаконные акты, а также изменения и дополнения в другие законодательные документы, принимаемые в связи с вводом в действие указанного Кодекса, потребуют пересмотреть уже сложившуюся систему девелопмента. 4. Новый Жилищный кодекс РФ, введенный в действие с марта 2005 года, привнес много нового в законодательную базу России, что потребовало пересмотреть ряд существующих положений по управлению процессами обеспечения граждан страны жильем. Вступление в силу его положений требует' пересматривать также сложившуюся систему девелопмента. С принятием нового Жилищного кодекса по Федеральному закону РФ от 29.12.04 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» [118] значительная часть отдельных положений законодательных актов была либо признана утратившей силу, либо положения действующих нормативно-законодательных документов до внесения необходимых документов применяются постольку, поскольку они не противоречат Жилищному кодексу и Федеральному закону № 189-ФЗ от 29.12.04 г. При построении системы девелопмента необходимо учитывать также следующие требования Жилищного кодекса (пункты 4 и 5 статьи 1): «4. Граждане, законно находящиеся на территории Российской Федерации, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством. |