|
стороны залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. 2. К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное. 3. Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила. 4. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами». В Законе определены положения, регламентирующие государственную регистрацию ипотеки. В статье 20 Закона приведены отправные положения такой регистрации. В частности определено, что государственная регистрация ипотеки осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя. Важно также то, что регистрация ипотеки осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой. 8. Федеральный закон РФ «Об участии 1$ долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении 34 |
72 или муниципальной собственности, для жилищного строительства после проведения аукционов. 6. В Федеральном законе РФ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в Форме капитальных вложений» [122] имеется много правовых положений, которые необходимо использовать девелоперам, реализующим свои инвестиционные проекты. Большая часть положений Закона используется девелоперами, когда они, во-первых, являются инициаторами, первоначальными инвесторами при создании объектов недвижимости в рассматриваемой сфере, а во-вторых, когда девелоперские организации по договору с представителями государственных органов принимают на себя или полностью, или как часть программы, объекты недвижимости, финансирование которых осуществляется из государственных или муниципальных бюджетов. 7. В Федеральном законе РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [126] есть ряд положений, которые необходимо использовать девелоперам, осуществляющим строительство объектов недвижимости для своих нужд с применением ипотечных кредитов, получаемых под залог недвижимого имущества. Такие кредиты могут брать как сами девелоперы при строительстве некоторых объектов недвижимости, так и другие участники девелоперских проектов. Сущность ипотеки в сжатой форме представлена в статье 1 Закона об ипотеке: «1. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя, преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. 2. К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее — ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное. 3. Общие правилао'залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются^ отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда-заказанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила. 4. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами». В Законе об ипотеке есть некоторые новые положения в части обязательств, обеспеченных ипотекой, которые приводятся в статье 2 Закона: «Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете». Важным требованием в этой статье является необходимость бухгалтерского з'чета, если должником будет юридическое лицо. В Законе об ипотеке приводится некоторая конкретизация по обеспечению кредитного договора 73 77 В Законе определены положения, регламентирующие государственную регистрацию ипотеки. В статье 20 Закона приведены отправные положения такой регистрации. В частности определено, что государственная регистрация ипотеки осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя. Для государственной регистрации в учреждении юстиции, которое осуществляет государственную регистрацию, необходимо представить следующие документы: — нотариально удостоверенный договор об ипотеке и его копию; — документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений; — документ обгуплате государственной регистрации; — иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством России о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. > Важно также то, что регистрация ипотеки осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой. Регистрационная запись об ипотеке выполняется в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, государственная регистрация ипотеки является публичной. Любое лицо может ознакомиться с ней. Хотя залогодатель принимает на себя ответственность по обеспечению сохранности имущества, но он* как определено в статье 29 Закона об ипотеке, имеет большие права: «1. Залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением. Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны. |