|
изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [72], введенный в действие в 2005 г., имеет много новых положений, которые необходимо учитывать строительным организациям при построении всей своей системы управления при строительстве объектов в регионе. В Законе дается много новых положений и приведены корректировки других законодательных актов, в которых уже по-новому регламентируются взаимоотношения между участниками долевого строительства объектов недвижимости. В пункте 1 статьи 4 Закона более определенно дается характеристика и содержание договора участия в долевом строительстве: «7. По договору участия в долевом строительстве (далее договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства». А в пункте 4 этой статьи приводится следующее содержание договора: «1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства». В Законе в статье 6 весьма строго указывается о необходимости соблюдения сроков строительства: 35 |
78 Если иное не предусмотрено договором, при пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом. 2. Залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы. Залогодержатель не приобретает прав на эти плоды и доходы, если иное не предусмотрено договором об ипотеке». 7. Федеральный закон РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений-в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [130], введенный в действие в 2005 г., имеет много новых положений, которые необходимо учитывать девелоперам при построении всей своей системы управления. В Законе не только введено много новых положений, но и приведены корректировки других законодательных актов, в которых уже по-новому регламентируются взаимоотношения,между участниками долевого строительства объектов недвижимости. Приведем некоторые положения данного Закона применительно к использованию их девелоперами. В пункте 1 статьи 4 Закона более определенно даются характеристика и содержание договора участия в долевом строительстве: «7. По договору участия в долевом строительстве (далее — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства». А в пункте 4 этой статьи приводится следующее содержание договора: «1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком по 79 слс получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства». И там же, в пункте 5, оговорено, что «При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаюпоченным». А так как договор надо обязательно регистрировать, то это требование для девелопера является очень важным. До ввода.в действие данного Закона имели место оченычастые переносы сроков передачи застройщиком объектов долевого строительства его дольщикам. В Законе в статье 6 весьма строго это оговорено: «1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее*срока, предусмотренного договором. При этом срок передачи застройщиком объектов долевого строительства должен быть единым для всех участников долевого строительства, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи. •2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик,уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной семьдесят пятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. 3. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Из 80 менение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации». Для девелоперов, которые очень часто выполняют функции застройщиков, данные положения Закона являются существенным ограничением. В Законе по-новому определено обеспечение исполнения застройщиком своих обязательств по договору, которые изложены в статье 13 Закона в следующей редакции. «1. В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости». Данное условие вступает в силу при регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства, и с момента регистрации данный объект считается находящимся в залоге у участников долевого строительства. В Законе прописана ответственность застройщика за выполнение такой регистрации. В определенной форме в Законе зафиксированы взыскание на предмет залога и последовательность распределения средств, вырученных от реализации заложенного имущества (статья 15). По-новому и в довольно строгом виде Законом установлена форма использования застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору, а именно (статья 18 Закона): |