|
Секторы Iи IV отражают состояние рынка жилищных услуг (квартплата, использование жилищного фонда), а секторы II и III — состояние рынка жилья (цена жилищной недвижимости, строительство). Сектор I отражает функциональную зависимость стоимости жилищных услуг от спроса на имеющийся объем и качество жилья. Рынок жилищных услуг определяет величину стоимости жилищных услуг (платы за наем). Уровень стоимости жилищных услуг (квартплаты) определяется состоянием жилищного фонда и потребительским спросом на конкретные объекты жилищной недвижимости (качественные характеристики). Чем больше предлагается жилья, тем ниже стоимость жилищных услуг, скорректированная на спрос. Стоимость жилищных услуг, соответствующая в каждый конкретный момент спросу на жилищные услуги и предложению жилищного фонда, является равновесной. Сложившаяся стоимость жилищных услуг трансформируется в цену приобретаемого жилья на рынке капитала и зависит от нормы капитализации недвижимости (сектор II). Этот сектор отражает функциональную зависимость цен на жилье от сложившейся стоимости жилищных услуг и нормы капитализации. При этом, чем выше уровень стоимости жилищных услуг, сформированный объектами жилищной недвижимости, тем выше уровень цен на недвижимость при установившейся норме капитализации доходов. Уровень капитализации доходов — это тот текущий доход, который стремятся получить инвесторы, приобретая недвижимость. Норма капитализации подвержена 49 |
66 недвижимости), на котором определяются цены на жилье и объемы его производства. В то же время, предложение жилья тесно связано со спросом, формируемым на рынке жилищных услуг через их стоимость, и диктуется потребностями населения в жилье и уровнем получаемых • доходов от использования недвижимости ее владельцами. Потребность населения в жилье определяется, в первую очередь, демографическими, общеэкономическими условиями, а также уровнем накопления его доходов. Строительство, подчиняясь внутренним связям системы, само является элементом жилищной сферы, через который устанавливается равновесие между основными параметрами рынка жилищного фонда и • жилищных услуг. Зарубежными экономистами выявлена функциональная зависимость таких параметров жилищного рынка, как квартплата, цена, строительство и жилищный фонд. Функциональные зависимости между указанными параметрами условно представлены в четырех секторах системы координат на рисунке 3.1. • Секторы I и IV отражают состояние рынка жилищных услуг (квартплата, использование жилищного фонда), а секторы II и III — состояние рынка жилья (цена жилищной недвижимости, строительство). Сектор I отражает функциональную зависимость стоимости жилищных услуг от спроса на имеющийся объем и качество жилья. Рынок жилищных услуг определяет величину стоимости жилищных услуг (платы 67 за наем). Уровень стоимости жилищных услуг (квартплаты) определяется состоянием жилищного фонда и потребительским спросом на конкретные объекты жилищной недвижимости (качественные характеристики). Чем больше предлагается жилья, тем ниже стоимость жилищных услуг, • скорректированная на спрос. Стоимость жилищных услуг, соответствующая в каждый конкретный момент спросу на жилищные услуги и предложению жилищного фонда, является равновесной. Сложившаяся стоимость жилищных услуг трансформируется в цену приобретаемого жилья на рынке капитала и зависит от нормы капитализации недвижимости (сектор II). Этот сектор отражает функциональную зависимость цен на жилье от сложившейся стоимости жилищных услуг и нормы капитализации. При этом, чем выше уровень стоимости жилищных услуг, сформированный объектами жилищной недвижимости, тем выше уровень цен на недвижимость при установившейся норме капитализации доходов. Уровень капитализации доходов — это тот текущий доход, который • стремятся получить инвесторы, приобретая недвижимость. Норма капитализации подвержена влиянию таких факторов, как ставка процента по долгосрочным займам, ожидаемый рост квартирной платы, риски неполучения дохода, налоги на недвижимость. |