|
— формирование стоимости жилищных услуг, выражающейся через квартирную плату, остался не затронутым рыночными отношениями. Продолжая функционировать в условиях государственного регулирования, квартирная плата (плата за наем) не выполняет важнейшую функцию рыночного регулятора при формировании цен на объекты жилищной недвижимости. Ограниченное действие параметра квартирной платы привело к неправильному формированию и других параметров жилищного рынка. Цена жилищной недвижимости до настоящего времени не учитывает влияние всех ее составляющих, что приводит к искаженному ценообразованию и скачкообразному изменению цен на недвижимость, особенно в кризисные годы (1997—-2000 гг.). Результатом такого механизма функционирования жилищного рынка стало невыполнение недвижимостью своей основной задачи — инвестиционной, т. е. обеспечивающей рост вложений с течением времени. Невыполнение недвижимостью инвестиционной функции в результате деформированности рынка жилищных услуг снижает спрос инвесторов на жилищное строительство в России. В настоящее время практически отсутствует спрос на строительство доходных домов, что существенно сужает рынок жилья. Различные ограничения, накладываемые государством на квартирную плату, не дают возможности собственникам (инвесторам) жилья получать уровень доходов, предлагаемый рынком, что искажает уровень капитализации доходов от эксплуатации недвижимости и в свою очередь опять приводит к неверному формированию цен на нее. В итоге неразвитость 53 |
72 жилищного рынка — формирование стоимости жилищных услуг, выражающейся через квартирную плату, остался не затронутым рыночными отношениями. Продолжая функционировать в условиях государственного регулирования, квартирная плата (плата за наем) не • выполняет важнейшую функцию рыночного регулятора при формировании цен на объекты жилищной недвижимости. Ограниченное действие параметра квартирной платы привело к неправильному формированию и других параметров жилищного рынка. Цена жилищной недвижимости до настоящего времени не учитывает влияние всех ее составляющих, что приводит к искаженному ценообразованию и скачкообразному изменению цен на недвижимость, особенно в кризисные годы (1997—2000 гг.), что наглядно иллюстрируют данные табл. 3.1. Результатом такого механизма функционирования жилищного рынка стало невыполнение недвижимостью своей основной задачи — инвестиционной, т. е. обеспечивающей рост вложений с течением времени. Невыполнение недвижимостью инвестиционной функции в ре£ зультате деформированности рынка жилищных услуг снижает спрос инвесторов на жилищное строительство в России. В настоящее время практически отсутствует спрос на строительство доходных домов, что существенно сужает рынок жилья. Различные ограничения, накладываемые государством на квартирную плату, не дают возможности собственникам (инвесторам) жилья получать уровень доходов, 73 предлагаемый рынком, что искажает уровень капитализации доходов от эксплуатации недвижимости и в свою очередь опять приводит к неверному формированию цен на нее. В итоге неразвитость арендного рынка жилья усиливает давление неудовлетворенного спроса и ограничивает приток ре• сурсов в жилищную сферу. Табл. 2.1 Индексы цен предложения на рынке жилья (в процентах к предыдущему году) /130/ Город 1998 г. 1999 г. 2000 г. 2000 г. к Москва 94 69 102 71 Екатеринбург 63 66 153 63 Калининград 76 70 98 52 Санкт-Петербург 101 67 100 66 Нижний Новгород 84 59 106 52 Хабаровск 62 83 110 56 Барнаул 46 93 104 45 Ульяновск 40 99 118 46 Красноярск 43 89 138 53 Нижневартовск 37 61 143 31 Петрозаводск 41 78 107 34 Тюмень 38 81 109 34 Якутск 45 66 182 54 Фактором, отрицательно влияющим на параметры жилищного рынка, является ограниченность действия земельных отношений, которые также находятся в сфере государственного регулирования и не выполняют роль рыночного регулятора при формировании цен на недвижимость и |