|
Во-первых, следует отметить, что рынок инвестиционных ресурсов и рынка строительства жилья тесно взаимосвязаны и взаимообусловлены. Более того, рынок инвестиционных ресурсов, привлекая все виды \ инвестиций, включая капиталообразующие, финансовые, бюджетные и частных лиц, собственные и заемные, краткосрочные и долгосрочные, прямые и косвенные (портфельные), реальные и интеллектуальные, с * т высокой и низкой степенью риска, активно формирует рынок строительного * жилья, оказывая на него существенное влияние, поскольку поступление инвестиционных ресурсов. в сферу строительства жилья, особенно частного, увеличивается. При этом основным источником ресурсов>вторичного рынка является существующий жилой фонд, как приватизированный, так и I потенциально возможный к приватизации. Этот фонд находится-в различной степени износа и по-разному нуждается, в ремонте и реставрации, а значит I также и в привлечении инвестиционных ресурсов. Во-вторых, основополагающим специфическим ресурсным источником 0 формирования рынка жилья является строительная отрасль и база индустрии строительных материалов и конструкций. Более того, отвечая современным требованиям к возводимому и реконструируемому жилью, в отрасли стараются производить строительные и отделочные материалы, не уступающие по качеству импортным аналогам, по иностранным лицензиям и. с привлечением иностранного капитала, создавая совместные предприятия. В-третьих, ситуация, складывающаяся в стране в вопросах обеспечения населения квартирами очень сложная, поскольку количество нуждающихся в них не сокращается. Средняя обеспечённость жильем растет очень медленно, уровень благоустройства жилья не высок, рыночная стоимость 1 кв. м жилья, как на первичном, так и на вторичном рынках, имеет устойчивую тенденцию к повышению, в то же время, как среднедушевой доход остается низким и делает имеющееся жилье недоступным для большей части населения. Между тем, вклады населения в банках позволяют надеяться на то, что при изменении существующей государственной политики по развитию * 53 |
несмотря на проведенную приватизацию, оно является крупнейшим собственником жилья и недвижимости. При этом, как в первом, так и во втором случае, в силу складывающихся реалий, особое место в этой системе отводится администрациям субъектов Федерации, поскольку именно они в большей мере обладают властными функциями в вопросах оборота жилья и оказывают большое влияние на регулирование взаимоотношений собственности. 1.2. Ресурсное обеспечение процессов формирования и развития рынка жилья Становление и развитие рынка жилья полностью зависит от его ресурсного обеспечения. Если основу вторичного жилья составляют квартиры, находящиеся в эксплуатации и периодически реализуемые их владельцами, то первичный рынок, с точки зрения ресурсного обеспечения, формируется в своем подавляющем большинстве за счет инвестиционных ресурсов, под которыми принято понимать материально-технические, финансовые, а также нематериальные активы. Причем, последние могут выступать в разнообразных формах, таких как обладание промышленной собственностью, правами разработки месторождений, аккумулирования информации о специфике рынков, накопленном опыте эффективного менеджмента. Исключение могут составлять природные и трудовые ресурсы, которые являются факторами производства. При этом можно заметить, что рынок инвестиционных ресурсов и рынок жилья тесно взаимосвязаны и целенаправленно взаимодействуют. Более того, рынок инвестиционных ресурсов, привлекая все виды инвестиций, включая капиталообразующие, финансовые, бюджетные и частных лиц, собственные и заемные, краткосрочные и долгосрочные, прямые и косвенные (портфельные), реальные и интеллектуальные, с высокой и низкой степенью риска, активно формирует рынок жилья, 29 портфеле, часть продавать инвесторам, а также приобретать кредиты или ценные бумаги, обеспеченные кредитами, у других субъектов ипотечного рынка. Важно, что используемая финансовым институтом модель жилищного финансирования должна влиять на характер распределения рисков, присущих ипотечному кредитованию. Таким образом, обобщая итоги анализа аспектов инвестиционного обеспечения процессов формирования и развития рынка жилья, необходимо выделить ряд положений. Во-первых, следует отметить, что рынок инвестиционных товаров и рынка жилья тесно взаимосвязаны и взаимообусловлены. Более того, рынок инвестиционных ресурсов, привлекая все виды инвестиций, включая капиталообразующие, финансовые, бюджетные и частных лиц, собственные и заемные, краткосрочные и долгосрочные, прямые и косвенные (портфельные), реальные и интеллектуальные, с высокой и низкой степенью риска, активно формирует рынок жилья, оказывая на него существенное влияние, поскольку поступление инвестиционных ресурсов в сферу строительства жилья, особенно частного, увеличивается. При этом основным источником ресурсов вторичного рынка является существующий жилой фонд, как приватизированный, так и потенциально возможный к приватизации. Этот фонд находится в различной степени износа и поразному нуждается в ремонте и реставрации, а значит также и в привлечении инвестиционных ресурсов. Во-вторых, основополагающим специфическим ресурсным источником формирования рынка жилья является строительная отрасль и база индустрии строительных материалов и конструкций. Более того, отвечая современным требованиям к возводимому и реконструируемому жилью, в отрасли стараются производить строительные и отделочные материалы, не уступающие по качеству импортным аналогам, по иностранным лицензиям и с привлечением иностранного капитала, создавая совместные предприятия. В-третьих, ситуация, складывающаяся в стране в вопросах обеспечения 38 населения квартирами очень сложная, поскольку количество нуждающихся в них не сокращается. Средняя обеспеченность жильем растет очень медленно, уровень благоустройства жилья не высок, рыночная стоимость 1 кв. метра жилья, как на первичном, так и на вторичном рынках, имеет устойчивую тенденцию к повышению, в то же время, как среднедушевой доход остается низким и делает имеющееся жилье недоступным для большей части населения. Между тем, вклады населения в банках позволяют надеяться на то, что при изменении существующей государственной политики по развитию кредитования массового жилищного строительства, заинтересованности населения в целевом вложении имеющихся средств, законодательной гарантированности их сохранности могут обусловить тенденцию к повышению платежеспособного спроса на жилье со стороны ранее неплатежеспособных слоев населения. Следовательно, необходимо разработать и внедрить на рынок жилья систему ипотечного кредитования, которая бы позволила эффективно действовать на рынке жилья всем составляющим его инфраструктуры и при этом делать возможным покупку недвижимости за счет новых механизмов привлечения инвестиций в этот сектор экономики. 1.3. Инструменты государственного регулирования рынка жилья и его инвестиционного обеспечения По мере реформирования российской экономики происходит становление различных рынков. Не является исключением и рынок жилья, поскольку в последние годы значительно увеличилось число сделок, заключаемых именно в этом секторе рынка, что способствовало созданию определенной тенденции к росту объема и количества сделок с объектами гражданского назначения в целом, а также появились предпосылки активизации рыночных процессов в промышленном строительстве. В то же время, среди наиболее острых на сегодняшний день выделяются проблемы 39 |