|
It ГЛАВА I. РАЗВИТИЕ РЫНКА ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ ЧЕРЕЗ ФОРМИРОВАНИЕ ОТНОШЕНИЙ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА 1.1 Региональные рынки жилой недвижимости (жилья) и жилищных услуг В настоящее время у нас в стране протекают достаточно трудные для всех, не всегда безболезненные, но совершенно необходимые для общества и государства процессы перераспределения прав собственности от государства к частным производителям. Приватизируются квартиры, производственные здания и сооружения, объекты социально-бытового назначения, начинается переход в частную собственность земли. То есть, создаются основы формирования рынка недвижимости, являющегося материальновещественным фундаментом рынка капитала. Без последнего же невозможно формирование эффективной структуры и пропорций общественного производства. И хотя эти процессы еще недостаточно развиты, но рынок с его механизмом определения ценностей и формирования цены начинает существенно влиять на перераспределение прав собственности на недвижимость и движение ресурсов в сфере производства и потребления. Частным случаем (сегментом) рынка недвижимости является рынок жилой недвижимости (жилья). По классификации [39] жилая недвижимость как товар обладает пятью характерными особенностями, отличающими его от других товаров. Во-первых, жилой фонд неоднороден: жилища различаются по размеру, местоположению, времени постройки, внутренней планировке, отделке и коммунальными услугами. Во-вторых, жилье является недвижимостью: перемещать жилища из одного места в другое практически невозможно. В-третьих, жилье долговечно: если содержать его в порядке, оно может служить несколько десятилетий. В-четвертых, жилье дорогой товар, чтобы приобрести его в |
4 5 Переход .экономики страны к рыночным отношениям может быть осуществлен лишь с помощью создания необходимых условий для работы четырех классических рынков: финансового, товаров (услуг), недвижимости и труда. В настоящее время у нас в стране протекают достаточно трудные для всех, не всегда безболезненные, но совершенно необходимые для общества и государства процессы перераспределения прав собственности от государства к частным производителям. Приватизируются квартиры, производственные здания и сооружения, объекты социально-бытового назначения, начинается переход в частную собственность земли. То есть, создаются основы формирования рынка недвижимости, являющегося материальновещественным фундаментом рынка капитала. Без последнего же невозможно формирование эффективной структуры и пропорций общественного производства. И хотя эти процессы еще недостаточно развиты, но рынок с его механизмом определения ценностей и формирования цены начинает существенно влиять на перераспределение прав собственности на недвижимость и движение ресурсов в сфере производства и потребления. Стоимость объекта недвижимости не может быть оценена при отсутствии понимания того, какую нишу занимает данный объект па рынке недвижимости. Для того, чтобы выработать обоснованную оценку стоимости, следует собрать информацию по соответствующему рынку недвижимости. Необходимо знать структуру и механизмы функционирования рынка, его особенности и отрицательные стороны, а также степень эффективности. Рынок недвижимости это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования. Это сложная структура, цель которой свести вместе покупателей и продавцов [12,43]. 2.2 Рынок жилой недвижимости (жилья) По классификации [85] жилая недвижимость как товар обладает пятью характерными особенностями, отличающими его от других товаров. Во-первых, жилой фонд неоднороден: жилища различаются по размеру, местоположению, времени постройки, внутренней планировке, отделке и коммунальным удобствам. Во-вторых, жилье является недвижимостью: перемешать жилища из одного места в другое практически невозможно. В-третьих, жилье долговечно: если содержать его в порядке, оно может служить несколько десятилетий. В-четвертых, жилье дорогой товар, чтобы приобрести его в собственность, обычная семья должна взять немалый заем. В-пятых, люди меняют жилье, переезжают на новое место, в основном, неохотно, поскольку это связано как с материальными, так и. психологическими издержками. Если рассматривать жилищный фонд как совокупное предложение на рынке жилья, то он неоднороден в том смысле, что у каждого жилища свой набор характеристик и услуг. Обычно различают два типа характеристик жилья: характеристики собственного жилища и характеристики места, в котором оно расположено. Покупатель приобретает вместе с жильем и набор характеристик местности, где оно расположено. С потребительской точки зрения жилье более долговечно чем большинство других товаров. Долговечность жилья имеет следующие три последствия для жилищного рынка: во-первых, владелец жилища может контролировать темпы физического износа, расходуя деньги на его ремонт и техническое обслуживание; во-вторых, ежегодно на рынок поступает большое количество «старого» -52 жилья; |