|
собственность, обычная семья должна взять немалый заем. В-пятых, люди меняют жилье, переезжают на новое место, в основном, неохотно, поскольку это связано как с материальными, так и психологическими издержками. Если рассматривать жилищный фонд как совокупное предложение на рынке жилья, то он неоднороден в том смысле, что у каждого жилища свой набор характеристик и услуг. Обычно различают два типа характеристик жилья: характеристики собственного жилища и характеристики места, в котором оно расположено. Покупатель приобретает вместе с жильем и набор характеристик местности, где оно расположено. С потребительской точки зрения жилье более долговечно, чем большинство других товаров. Долговечность жилья имеет следующие три последствия для жилищного рынка: во-первых, владелец жилища может контролировать темпы физического износа, расходуя деньги на его ремонт и техническое обслуживание; во-вторых, ежегодно на рынок поступает большое количество «старого» жилья; в-третьих, предложение жилья относительно неэластично: на рынке доминирует «старое жилье» и поэтому изменения цен вызывают лишь большие количества предлагаемого жилья. На рынке жилья предложение формируют как строительные фирмы (первичный рынок), так и фирмы перекупщики жилья (вторичный рынок). И на первичном, и на вторичном рынках в качестве главных объектов, продажи выступают: 1) односсмейные жилые дома; 2) жилые квартиры. Для понимания механизма функционирования рынка односемейных жилых домов необходимо учесть особые экономические характеристики такого жилья. Эта недвижимость отличается от большинства экономических, товаров своими размерами, характером использования и способами 12 |
2.2 Рынок жилой недвижимости (жилья) По классификации [85] жилая недвижимость как товар обладает пятью характерными особенностями, отличающими его от других товаров. Во-первых, жилой фонд неоднороден: жилища различаются по размеру, местоположению, времени постройки, внутренней планировке, отделке и коммунальным удобствам. Во-вторых, жилье является недвижимостью: перемешать жилища из одного места в другое практически невозможно. В-третьих, жилье долговечно: если содержать его в порядке, оно может служить несколько десятилетий. В-четвертых, жилье дорогой товар, чтобы приобрести его в собственность, обычная семья должна взять немалый заем. В-пятых, люди меняют жилье, переезжают на новое место, в основном, неохотно, поскольку это связано как с материальными, так и. психологическими издержками. Если рассматривать жилищный фонд как совокупное предложение на рынке жилья, то он неоднороден в том смысле, что у каждого жилища свой набор характеристик и услуг. Обычно различают два типа характеристик жилья: характеристики собственного жилища и характеристики места, в котором оно расположено. Покупатель приобретает вместе с жильем и набор характеристик местности, где оно расположено. С потребительской точки зрения жилье более долговечно чем большинство других товаров. Долговечность жилья имеет следующие три последствия для жилищного рынка: во-первых, владелец жилища может контролировать темпы физического износа, расходуя деньги на его ремонт и техническое обслуживание; во-вторых, ежегодно на рынок поступает большое количество «старого» -52 жилья; -S3 • * I I * 4 I» * i « в-третьих, предложение жилья относительно неэластично: на рынке доминирует «старое жилье» и поэтому изменения цен вызывают лишь относительно небольшие изменения предлагаемого количества. На рынке жилья предложение формируют как строительные фирмы (первичный рынок), так и фирмы перекупщики жилья (вторичный рынок). И на первичном, и на вторичном рынках в качестве главных объектов продажи выступают: 1) односемейные жилые дома; . 2) жилые квартиры. Для понимания механизма функционирования рынка односемейных жилых домов необходимо учесть особые экономические характеристики такого жилья. Эта недвижимость отличается от большинства экономических, товаров своими размерами, характером использования и способами реализации на рынке. Авторы работы [85] выделяют следующие особые экономические характеристики односемейных жилых домов, отличающие их от большинства других экономических товаров: фиксированность месторасположения, продолжительность срока эксплуатации, взаимозависимость общественной и частной собственности. Рынок жилых квартир функционирует иначе, чем рынок односемейных домов. Как правило, покупатели односемейного дома в первую очередь присматривает место, где они будут жить со своей семьей. В отличие от этих покупателей лишь незначительная часть владельцев квартир желает жить в обособленных районах. Исследования показывают, что покупателей квартир можно разделить на две группы: одни переезжают из одного района в другой в силу смены места работы или выхода на пенсию, другие же перемещаются в рамках одного района, гак как хотят повысить свои жизненные стандарты путем переезда в более привлекательное окружение или лучшие условия. [ L |