реализации на рынке. Выделяются следующие особые экономические характеристики односемейных жилых домов, отличающие их от большинства других экономических товаров: фиксированность месторасположения, продолжительность срока эксплуатации, взаимозависимость общественной и частной собственности. Рынок жилых квартир функционирует иначе, чем рынок односемейных домов. Как правило, покупатели односемейного дома в первую очередь присматривает место, где они будут жить со своей семьей. В отличие от этих покупателей лишь незначительная часть владельцев квартир желает жить в обособленных районах. Исследования показывают, что покупателей квартир можно разделить на две группы: одни переезжают из одного района в другой в силу смены места работы или выхода на пенсию, другие же перемещаются в рамках одного района, так как хотят повысить свои жизненные стандарты путем переезда в более привлекательное окружение или лучшие условия. Рынки жилья, являясь региональными рынками, подвержены в большей степени влиянию региональных, местных особенностей на характер спроса и предложения, чем рынки других типов. Перечень таких факторов различными авторами предлагается разный, а учет влияния главных факторов и выбор таковых, по (общеизвестной методике Уральского отделения РАН, рекомендуется производить на основе метода экспертных оценок. Использование данного метода применительно к местным условиям рассматривается нами ниже. Для оценки степени влияния региональных факторов на формирование рынка жилья в первом приближении можно использовать перечень факторов (табл. 1.1), предложенных авторами работы [92]. Авторы работы «Экономика недвижимости» выделяют три уровня влияния факторов, ориентированных на географический принцип определения местоположения: региональный, местный (локальный) и непосредственного окружения [124]. -13 |
-S3 • * I I * 4 I» * i « в-третьих, предложение жилья относительно неэластично: на рынке доминирует «старое жилье» и поэтому изменения цен вызывают лишь относительно небольшие изменения предлагаемого количества. На рынке жилья предложение формируют как строительные фирмы (первичный рынок), так и фирмы перекупщики жилья (вторичный рынок). И на первичном, и на вторичном рынках в качестве главных объектов продажи выступают: 1) односемейные жилые дома; . 2) жилые квартиры. Для понимания механизма функционирования рынка односемейных жилых домов необходимо учесть особые экономические характеристики такого жилья. Эта недвижимость отличается от большинства экономических, товаров своими размерами, характером использования и способами реализации на рынке. Авторы работы [85] выделяют следующие особые экономические характеристики односемейных жилых домов, отличающие их от большинства других экономических товаров: фиксированность месторасположения, продолжительность срока эксплуатации, взаимозависимость общественной и частной собственности. Рынок жилых квартир функционирует иначе, чем рынок односемейных домов. Как правило, покупатели односемейного дома в первую очередь присматривает место, где они будут жить со своей семьей. В отличие от этих покупателей лишь незначительная часть владельцев квартир желает жить в обособленных районах. Исследования показывают, что покупателей квартир можно разделить на две группы: одни переезжают из одного района в другой в силу смены места работы или выхода на пенсию, другие же перемещаются в рамках одного района, гак как хотят повысить свои жизненные стандарты путем переезда в более привлекательное окружение или лучшие условия. [ L Рынки жилья, являясь региональными рынками, подвержены в большей степени влиянию региональных, местных особенностей на характер спроса и предложения, чем рынки других типов. Перечень таких факторов различными авторами предлагается разный, а учет влияния главных факторов и выбор таковых, по общеизвестной методике Уральского, отделения РАИ [59, 67], рекомендуется производить на основе метода экспертных оценок. Использование данного метода применительно к местным условиям рассматривается нами ниже. Для оценки степени влияния региональных факторов на формирование рынка жилья в первом приближении можно использовать перечень факторов, предложенных авторами работы [85]. Авторы работы «Экономика недвижимости» [85] выделяют три уровня влияния факторов, ориентированных на географический принцип определения местоположения: региональный, местный (локальный) и непосредственного окружения. 2.2.1 Формирование спроса При прочих рапных условиях спрос на рынке жилья формируют: доходы населения, цена предложения. При этом к прочим условиям, безусловно; относят желание или необходимость иметь жилье, степень которого у разных покупателей разная. Рассматривая население как потенциального инвестора з жилищное строительство автор работы [59] выделяет несколько групп населения: 1. обеспеченные слои населения, которые самостоятельно решают свои жилищные проблемы и видят в недвижимости хороший способ размещения' капитала (2%); 2. малообеспеченные слои населения, не способные самостоятельно без помощи государства решить проблему обеспечения жильем (19%): 3. средние слои населения способные самостоятельно решить жилищные проблемы в течение длительного периода за счет своей сберегательной способности (79%), а жилье рассматривают как потребительскую стоимость. |