Формирование спроса на рынке жилья При прочих равных условиях спрос на рынке жилья формируют: доходы населения, цена предложения. При этом к прочим условиям, безусловно, относят желание или необходимость иметь жилье, степень которого у разных покупателей разная. Рассматривая население как потенциального инвестора в жилищное строительство выделяет несколько групп населения: 1. обеспеченные слои населения, которые самостоятельно решают свои жилищные проблемы и видят в недвижимости хороший способ размещения капитала (2%); 2. малообеспеченные слои населения, не способные самостоятельно без помощи государства решить проблему обеспечения жильем (19%); 3. средние слои населения способные самостоятельно решить жилищные проблемы в течение длительного периода за счет своей сберегательной способности (79%), а жилье рассматривают как потребительскую стоимость. Таблица 1.1 Влияние региональных факторов на формирование и функционирование -14рынков различных типов Региональные факторы Типы рынков рынок жилой недвижимости рынок недвижимости I 2 3 Доходы населения + + Миграционные процессы + Природно-климатические условия + + Транспортное обеспечение + Уровень безработицы |
Рынки жилья, являясь региональными рынками, подвержены в большей степени влиянию региональных, местных особенностей на характер спроса и предложения, чем рынки других типов. Перечень таких факторов различными авторами предлагается разный, а учет влияния главных факторов и выбор таковых, по общеизвестной методике Уральского, отделения РАИ [59, 67], рекомендуется производить на основе метода экспертных оценок. Использование данного метода применительно к местным условиям рассматривается нами ниже. Для оценки степени влияния региональных факторов на формирование рынка жилья в первом приближении можно использовать перечень факторов, предложенных авторами работы [85]. Авторы работы «Экономика недвижимости» [85] выделяют три уровня влияния факторов, ориентированных на географический принцип определения местоположения: региональный, местный (локальный) и непосредственного окружения. 2.2.1 Формирование спроса При прочих рапных условиях спрос на рынке жилья формируют: доходы населения, цена предложения. При этом к прочим условиям, безусловно; относят желание или необходимость иметь жилье, степень которого у разных покупателей разная. Рассматривая население как потенциального инвестора з жилищное строительство автор работы [59] выделяет несколько групп населения: 1. обеспеченные слои населения, которые самостоятельно решают свои жилищные проблемы и видят в недвижимости хороший способ размещения' капитала (2%); 2. малообеспеченные слои населения, не способные самостоятельно без помощи государства решить проблему обеспечения жильем (19%): 3. средние слои населения способные самостоятельно решить жилищные проблемы в течение длительного периода за счет своей сберегательной способности (79%), а жилье рассматривают как потребительскую стоимость. « : * 4 ♦ * ♦ Таблица 2.1 Влияние региональных факторов на формирование и функционирование рынков различных типов Региональные факторы . Типы рынков рынок жилой недвижимости рынок ! недвижимости , Доходы населения 1Т ; Мифационные процессы Природно-климатические условия ь : Транспортное обеспечение + j Уровень безработицы ” -[ Экономическая структура региона и ее влияние на географию j + производства и потребление товаров Демофафия + Градообразующий и расселенческий + Д. ■ ! факторы • j Обеспеченность жильем + Теоретической моделью спроса является кривая спроса, поведение которой представляется в координатах «объем предложения цена продажи» (см. рис.2Л). Главным фактором спроса является по мнению исследователей [47] доход населения, точнее, та его часть, которая может быть направлена на приобретение жилья из собственных средств или с помощью средств заемных. Логичным здесь является предположение: чем выше доход, тем больше потенциальная возможность покупателя Печерин Е.М., Юхачев А.В. Влияние региональных факторов на формирование и функционирование рынков различного типа. -Труды Вольного экономического общества России, М.: В ЧО, 199$. с.247*258 |