|
требуют значительных затрат. При оценке индекса социальной привлекательности создания ТСЖ изучается социально-демографический состав жильцов, возрастная характеристика семей. Если свыше 50% членов семей имеют средний возраст НЕ более 40 лет, то создание ТСЖ целесообразно и может найти поддержу среди жителей. Высокая жилищная обеспеченность семей предполагает в основном желание обеспечить сохранность жилья и надежную эксплуатацию [104]. Это может служить индикатором предрасположенности жильцов к созданию ТСЖ (хотя такая социальная оценка может оказаться спорной, как и другие, связанные с мнениями-мотивациями, поведением). Фактор доходов в этом случае представляется одним из самых важных. Для его анализа могут быть использованы различные данные, характеризующие доходы семей, и показатели из таблицы 3.4. Далее находится индекс социальной привлекательности И. И = Дс + Дж + Да + Дв + До + Д.п Автор [112] рекомендует следующую шкалу социальной привлекательности формирования кондоминиумов: И = от 1до 9 низкая; И = от 10 до 17-средняя; И = от 18 до 24 высокая. Важный фактор экономической целесообразности формирования кондоминиумов и ТСЖ оценка предполагаемой рентабельности и возможности самоокупаемой эксплуатации объектов кондоминиума. С этой целыо анализируются удельные расходы и доходы на 1 м2эксплуатируемой плошади в земельно-имущественном комплексе и дается предварительная оценка прогнозируемых финансовых результатов: безубыточная эксплуатация, возможность получения прибыли, необходимость предоставления дотаций на возмещение убытков от содержания домовладения. . 144 |
84 1. Предварительный отбор жилых домов ши2. Подбор документации, содержащей полные сведения о имущественно земельном комплексе 3. Характеристика технического состояния жилых домов по показателю физического износа с указанием даты последнего ремонта, а также вида и объемов работ, требуемого ремонта 4. Анализ социально-демографического состава жителей с определением индикатора предрасположенности жильцов к созданию ТСЖ_______________ 5. Прогноз предполагаемой рентабельности хозяйственно-финансовой деятельности ТСЖ по управлению кондоминиумом________________________ д 6. Формирование окончательного перечня жилых домов, предпочтительных к регистрации в качестве кондоминиумов и созданию ТСЖ. Рис. 2.2. Алгоритм проведения оценки экономической целесообразности формирования кондоминиумов и ТСЖ Далее список анализируется по основному классификационному критерию физическому износу строений. Этот показатель не должен превышать предельного значения в 60%. Поскольку реконструкция и капитальный ремонт при более высоком показателе износа неэффективны и требуют значительных затрат. При оценке индекса социальной привлекательности создания ТСЖ изучается социально-демографический состав жильцов, возрастная характеристика семей. Если свыше 50% членов семей имеют средний возраст не более 40 лет, то создание ТСЖ целесообразно и может найти поддержу среди жителей. Высокая жилищная обеспеченность семей предполагает в основном желание обеспечить сохранность жилья и надежную эксплуатацию [104]. Это может служить индикатором предрасположенности жильцов к созданию ТСЖ (хотя такая социальная оценка может оказаться спорной, как и другие, связанные с мнениями, мотивациями, поведением). Фактор доходов в этом случае представляется одним из самых важных. Для его анализа могут быть использованы различные данные, характеризующие доходы семей, и показатели из таблицы 2.2. Далее находится индекс социальной привлекательности И. И=Дс+Дж+Да+Дв+До+Дп Может быть рекомендована следующая шкала социальной привлекательности формирования кондоминиумов: И= от 1 до 9 низкая; И= от 10+ до 17 средняя; И= от 18 до 24 -высокая. Важный фактор экономической целесообразности формирования кондоминиумов и ТСЖ оценка предполагаемой рентабельности и возможности самоокупаемой эксплуатации объектов кондоминиума. С этой целью анализируются удельные расходы и доходы на 1 м2 эксплуатируемой площади в земельно-имущественном комплексе и дается предварительная оценка прогнозируемых финансовых результатов: безубыточная эксплуатация, возможность получения прибыли, необходимость предоставления дотаций на возмещение убытков от содержания домовладения. В общем виде формирование кондоминиумов и ТСЖ может быть целесообразно, если все три показателя (уровень износа, социальная привлекательность и рентабельность) удовлетворяют перечисленным требованиям. Создание ТСЖ имеет ряд преимуществ таких как: возможность выйти изпод монополии муниципальных эксплуатационных организаций, возможность влиять на выбор управляющей организации, прозрачность деятельности управляющей организации в результате контроля со стороны собственников жилья, влияние на первоочередность работ по ремонту, а также получение |