|
возможность влиять на выбор управляющей организации, прозрачность деятельности управляющей организации в результате контроля со стороны собственников жилья, влияние на первоочередность работ по ремонту, а также получение дополнительных источников доходов от использования различных составляющих единого, комплекса имущества [72]. Но несмотря на перечисленные преимущества количество ТСЖ увеличивается очень медленными темпами [76]. Одним из объективных факторов, сдерживающих создание ТСЖ, является техническое состояние жилищного фонда и необходимость проведения капитального ремонта. К причинами нежелания жителей объединяться в ТСЖ можно отнести следующие факторы: трудность процедуры регистрации, регистрационные сборы; непроработанность законодательно-нормативной базы, особенно в части налогообложения; ограниченность, а чаще всего отсутствие выделяемых из бюджета средств на содержание и ремонт жилого фонда; отсутствие специалистов в. сфере управления жильем и достаточного количества предприятий по эксплуатации и ремонту жилого фонда; недостаточная поддержка ТСЖ со стороны органов местного самоуправления [113]. Таким образом, на сегодняшний день управление и эксплуатация жилого фонда является наиболее государственной сферой деятельности. Количество частных фирм в России, занимающихся этой деятельностью, значительно меньше количества муниципальных предприятий и организаций. Практически никто не рискует широко участвовать в управлении новообразованными кондоминиумами и тем более жилыми зданиями, заходящимися в муниципальной собственности. Как правило немногочисленные частные фирмы в этой сфере принимают в управление новые здания [88], построенные за счет средств будущих жителей. В этом случае фирме заранее известен контингент проживающих, который ею же и сформирован в процессе привлечения дольщиков или продажи квартир, а 146 |
(хотя такая социальная оценка может оказаться спорной, как и другие, связанные с мнениями, мотивациями, поведением). Фактор доходов в этом случае представляется одним из самых важных. Для его анализа могут быть использованы различные данные, характеризующие доходы семей, и показатели из таблицы 2.2. Далее находится индекс социальной привлекательности И. И=Дс+Дж+Да+Дв+До+Дп Может быть рекомендована следующая шкала социальной привлекательности формирования кондоминиумов: И= от 1 до 9 низкая; И= от 10+ до 17 средняя; И= от 18 до 24 -высокая. Важный фактор экономической целесообразности формирования кондоминиумов и ТСЖ оценка предполагаемой рентабельности и возможности самоокупаемой эксплуатации объектов кондоминиума. С этой целью анализируются удельные расходы и доходы на 1 м2 эксплуатируемой площади в земельно-имущественном комплексе и дается предварительная оценка прогнозируемых финансовых результатов: безубыточная эксплуатация, возможность получения прибыли, необходимость предоставления дотаций на возмещение убытков от содержания домовладения. В общем виде формирование кондоминиумов и ТСЖ может быть целесообразно, если все три показателя (уровень износа, социальная привлекательность и рентабельность) удовлетворяют перечисленным требованиям. Создание ТСЖ имеет ряд преимуществ таких как: возможность выйти изпод монополии муниципальных эксплуатационных организаций, возможность влиять на выбор управляющей организации, прозрачность деятельности управляющей организации в результате контроля со стороны собственников жилья, влияние на первоочередность работ по ремонту, а также получение Но несмотря на перечисленные преимущества количество ТСЖ увеличивается очень медленными темпами [76]. Одним из объективных факторов, сдерживающих создание ТСЖ, является техническое состояние жилищного фонда и необходимость проведения капитального ремонта. К причинами нежелания жителей объединяться в ТСЖ можно отнести следующие факторы: трудность процедуры регистрации, регистрационные сборы; непроработанность законодатеельио-нормативной базы, особенно в части налогообложения; ограниченность, а чаще всего отсутствие выделяемых из бюджета средств на содержание и ремонт жилого фонда; отсутствие специалистов в сфере управления жильем и достаточного количества предприятий по эксплуатации и ремонту жилого фонда; недостаточная поддержка ТСЖ со стороны органов местного самоуправления [113]. Таким образом, на сегодняшний день управление и эксплуатация жилого фонда является наиболее огосударствленной сферой деятельности. Количество частных фирм в России, занимающихся этой деятельностью, значительно меньше количества муниципальных предприятий и организаций. Практически никто не рискует широко участвовать в управлении новообразованными кондоминиумами и тем более жилыми зданиями, находящимися в муниципальной собственности. Как правило немногочисленные частные фирмы в этой сфере принимают в управление новые здания [88], построенные за счет средств будущих жителей. В этом случае фирме заранее известен контингент проживающих, который ею же и сформирован в процессе привлечения дольщиков или продажи квартир, а значит , заранее известна его платежеспособность. Тем не менее эксплуатация недвижимости начинает все больше и больше привлекать внимание отечественных фирм [98]. Главной предпосылкой в развитии этого направления должно стать создание конкурен тных условий. Основным условием перехода от монополизма к развитому рынку услуг ЖКХ, как в сфере эксплуатации, так и в сфере управления жилищным фондом, |