|
Правительство сделало ставку на развитие ипотеки в стране по классическому американскому образцу. Схема ипотечного кредитования будет состоять из двух уровней. На первом располагаются коммерческие банки, которые предоставляют ипотечные кредиты покупателям квартир, а также банковские гарантии сделок продавцам, на втором находятся, агентства, аналогичные АИЖК, рефинансирующие банки за счет продажи ценных ипотечных бумаг на фондовом рынке. В свою очередь обязательства АИЖК гарантируются федеральным или региональными правительствами. Главное достоинство программы ее государственный статус. Это позволит привлекать внешние заимствования под государственные гарантии. На сегодня классическая ипотечная система сложилась только в Москве, Петербурге и Новосибирске. В целом по России существует всего восемь регионов, фондовый рынок и банковская система которых соответствуют столичному уровню развития. Хотя в других регионах квартирный вопрос стоит не менее остро, решать его там пытаются, минуя сложные комбинации: банк агентство фондовый рынок. Характерным примером является Оренбургская область, где первые ипотечные кредиты были выданы еще в 1997 году задолго до принятия Федерального закона об ипотеке. С этой работой неплохо справляются ипотечное агентство и специальный банк, созданный под эгидой регионального правительства. Эксперты выделяют характерную черту развития региональной ипотеки: если в центре она формируется как нормальный финансовый бизнес, то в регионах прослеживается четко выраженная социальная направленность. Следует иметь в виду, что субъекты РФ региональные органы власти, имеют возможность выкупать на торгах заложенное жилье, тем самым муниципализировать его с целью последующего заключения с заемщиком и членами его семьи договора коммерческого найма жилья. Благодаря этому субъекты РФ, муниципальные образования могут сформировать доходный жилой фонд. |
-61 I » I I 1I* i * I I * i * ипотечного кредитования. Основной акцент при разработке новых способов привлечения средств делается на обеспечение надежности инвестиций. Активное участие в этом принимают государственные структуры, выступая гарантом перед инвесторами возврата средств и в тоже время обеспечивая доступность кредита некоторым категориям заемщиков. Кроме того, государственные средства "должны быть не столько традиционного дотирования жилищного строительства, но и как страховой резервный фонд по целевым вкладам населения" [21, C.5J. В этом случае можно ожидать также быстрого роста вложений в программу жилищного строительства от лиц, рассматривающих жилье как объект вложения средств, предложения капитала за счет приобретения жилищных акций или сертификатов. Соединение государственных и коммерческих интересов подобным образом может обеспечить значительный приток средств в жилищное строительство. Для снижения риска не возврата банкам кредита в РФ создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которому банкикредиторы переуступают выданные клиентам кредиты под государственные гарантии возврата. Правительство сделало ставку на развитие ипотеки в стране по классическому американскому образцу. Схема ипотечного кредитования будет состоять из двух уровней. На первом располагаются коммерческие банки, которые предоставляют ипотечные кредиты покупателям квартир, а также банковские гарантии сделок продавцам, на втором находятся агентства, аналогичные АИЖК, рефинансирующие банки за счет продажи ценных ипотечных бумаг на фондовом рынке. В свою очередь обязательства АИЖК гарантируются федеральным или региональными правительствами. Главное достоинство программы ее государственный статус. Это позволит привлекать внешние заимствования под государственные гарантии. На сегодня классическая ипотечная система сложилась только в Москве,Петербурге и Новосибирске. В целом по России существует всего восемь 6 ? * 1 * * * * I регионов, фондовый рынок и банковская система которых соответствуют столичному уровню развития. Хотя в других регионах квартирный вопрос стоит не менее остро, решать его там пытаются минуя сложные комбинации: банк агентство фондовый рынок. Характерным примером является Оренбургская область, где первые ипотечные кредиты были выданы еще в 1997 году задолго до принятия Федерального закона об ипотеке. С этой работой неплохо справляются ипотечное агентство и специальный банк, созданный под эгидой регионального правительства. В настоящее время ипотека развивается практически в половине российских регионов. Эксперты выделяют характерную черту развития региональной ипотеки: если в центре она формируется как нормальный финансовый бизнес, то в регионах прослеживается четко выраженная социальная направленность региональные власти берут на себя значительную часть бремени расходов но риску. Принципиальная схема возможной организации двухуровневой модели ипотечного кредитования иллюстрируется рис. 2.3, 2.4: "Схема договорных отношений при организации двухуровневой системы ипотечного кредитования в России” и "Схема движения финансовых потоков при организации двухуровневой системы ипотечного кредитования” [63]. Приведенные схемы являются иллюстрацией построения двухуровневого ипотечного кредитования в жилищной сфере. При обращении к рис.2.3 видно, что задачей номер один при организации двухуровневой системы ипотечного кредитования является определение круга обязательных участников рынка ипотечного кредитования. Помимо коммерческих банков к ним, несомненно, нужно отнести следующие функционально взаимосвязанные специализированные структуры: 1). ипотечное агентство; 2) ипотечную финансово-инвестиционную компанию ■69Следует иметь в виду, что субъекты РФ региональные органы власти, имеют возможность выкупать на торгах заложенное жилье, тем самым муниципализировать его с целью последующего заключения с заемщиком и членами его семьи договора коммерческого найма жилья. Благодаря этому субъекты РФ, муниципальные образования могут сформировать доходный жилой фонд. 2.2.2 Формирование предложения Подобно кривой спроса на товар кривая предложения товара является теоретической моделью. Однако по другой причине. Функция спроса представляет собой в принципе теоретическое описание явления, называемого спросом, а функция предложения фактически оказывается теоретическим инструментом анализа. Функция спроса выводится из теоретической концепции полезности товаров и ценности денег, отражающей такие неизмеримые субстанции, как удовлетворенность от материального приобретения. Функция же предложения в принципе считается. При фиксированных ценах и нормах затрат ресурсов кривая предложения товара может быть определена как результат расчета количества производимого товара, обеспечивающего при известной цене максимальный доход производителя. Построенная зависимость оптимального объема выпуска товара от его цены и будет искомой кривой предложения. Несмотря на принципиальную возможность таких расчетов их практическое выполнение для реального производства весьма проблематично. Поэтому кривая предложения обычно используется как теоретическая модель при исследовании рынка. Важной, характеристикой предложения при этом является его эластичность но цене. Сложились устойчивые общие правила рынка недвижимости: если на рынке существует избыток предложения или недостаток спроса, то уровни цен и арендной платы снижаются. В краткосрочном плане предложение недвижимости относительно неэластично. Отсюда следует: для увеличения |