|
Формирование предложения на рынке жилья Подобно кривой спроса на’товар кривая предложения товара является теоретической моделью. Однако по другой причине. Функция спроса представляет собой в принципе теоретическое описание явления, называемого спросом, а функция предложения фактически оказывается теоретическим инструментом анализа. Функция спроса выводится из теоретической концепции полезности товаров и ценности денег, отражающей такие неизмеримые субстанции, как удовлетворенность от материального приобретения. Функция же предложения в принципе считается. При фиксированных ценах и нормах затрат ресурсов кривая предложения товара может быть определена как результат расчета количества производимого товара, обеспечивающего при известной цене максимальный доход производителя. Построенная зависимость оптимального объема выпуска товара от его цены и будет искомой кривой предложения. Несмотря на принципиальную возможность таких расчетов их практическое выполнение для реального производства весьма проблематично. Поэтому кривая предложения обычно используется как теоретическая модель при исследовании рынка. Важной, характеристикой предложения при этом является его эластичность по цене. Сложились устойчивые общие правила рынка недвижимости: если на рынке существует избыток предложения или недостаток спроса, то уровни цен и арендной платы снижаются. В краткосрочном плане предложение недвижимости относительно неэластично. Отсюда следует: для увеличения предложения требуется планирование на долгосрочный период. Даже если цены повысились, предложение нельзя увеличить очень быстро. Так же трудно уменьшить предложение недвижимости. Величина цены предложения определяется влиянием ряда факторов. Первым фактором предложения является наличие резерва существующих жилых единиц в определенном сегменте рынка. Когда предложение и спрос сбалансированы, рыночная цена обычно |
■69Следует иметь в виду, что субъекты РФ региональные органы власти, имеют возможность выкупать на торгах заложенное жилье, тем самым муниципализировать его с целью последующего заключения с заемщиком и членами его семьи договора коммерческого найма жилья. Благодаря этому субъекты РФ, муниципальные образования могут сформировать доходный жилой фонд. 2.2.2 Формирование предложения Подобно кривой спроса на товар кривая предложения товара является теоретической моделью. Однако по другой причине. Функция спроса представляет собой в принципе теоретическое описание явления, называемого спросом, а функция предложения фактически оказывается теоретическим инструментом анализа. Функция спроса выводится из теоретической концепции полезности товаров и ценности денег, отражающей такие неизмеримые субстанции, как удовлетворенность от материального приобретения. Функция же предложения в принципе считается. При фиксированных ценах и нормах затрат ресурсов кривая предложения товара может быть определена как результат расчета количества производимого товара, обеспечивающего при известной цене максимальный доход производителя. Построенная зависимость оптимального объема выпуска товара от его цены и будет искомой кривой предложения. Несмотря на принципиальную возможность таких расчетов их практическое выполнение для реального производства весьма проблематично. Поэтому кривая предложения обычно используется как теоретическая модель при исследовании рынка. Важной, характеристикой предложения при этом является его эластичность но цене. Сложились устойчивые общие правила рынка недвижимости: если на рынке существует избыток предложения или недостаток спроса, то уровни цен и арендной платы снижаются. В краткосрочном плане предложение недвижимости относительно неэластично. Отсюда следует: для увеличения 7 0 предложения требуется планирование на долгосрочный период. Даже если цены повысились, предложение нельзя увеличить очень быстро. Так же трудно уменьшить предложение недвижимости. Величина цены предложения определяется влиянием ряда факторов. Первым фактором предложения является наличие резерва существующих жилых единиц в определенном сегменте рынка. Когда предложение и спрос сбалансированы, рыночная цена обычно отражает стоимость (затраты) производства. Если рыночные цены выше стоимости производства, в строй будут вводиться новые объекты недвижимости, и так до тех пор, пока не наступит равновесие. Следующими факторами являются объемы нового строительства . и затраты на него, которые определяются интенсивностью строительства, экономической ситуацией в строительной индустрии, текущими и потенциальными изменениями в строительной технологии и степень их влияния на строительные затраты, соотношением строительных затрат и цен продаж, затратами на улучшение неосвоенных земельных участков и имеющееся их предложение. Следующим фактором предложения является процент всех незанятых или не сданных в аренду домов или помещений (вакансий). Это важнейший индикатор состояния и тенденций рынка недвижимости. Высокий процент вакансий влечет за собой понижение цен, даже при наличии высокого спроса. Обычно уровень вакансий для односемейных жилых домов составляет менее 5%, а для квартир несколько более 5%. Для помещений под бизнес около 6%. Это основные соотношения, которые могут меняться в зависимости от места. Если предложение вакантных единиц превышает нормальный процент значит на рынке имеется избыточное предложение или недостаточный спрос. На рынке предложений жилья существует достаточно острая конкуренция. |