|
потребности покупателя. Для оценки динамики изменения уровня конкурентоспособности под влиянием различных факторов за определенный период, на практике рассчитываются индексы конкурентоспособности. Когда прибыль на рынке недвижимости превышает уровень, необходимый для оплаты факторов производства, на нем, обостряется конкуренция, что, в свою очередь, приводит к снижению уровня чистых доходов. Обострение конкуренции приведет к росту предложения определенного вида недвижимости в данном районе. Состояние предложения на рынке жилья определяется и взаимодействием рынков жилищных услуг и жилого фонда. Если интенсивность строительства возрастает и предложение жилищного фонда увеличивается, то падают не только цены на рынке жилищного фонда, но и размеры квартплаты па рынке жилищных услуг. Такую взаимосвязь американские экономисты представляют в виде «четырехквадратной» диаграммы, изображенной на рис. 1.3. Зависимости, существующие между первичным и вторичным рынками жилья, представление на рис. 1.3 отражают и авторское видение вопроса. На диаграмме рис. 1.3 два правых квадранта (северо-восточный и юговосточный) представляют рынок использования жилой площади (жилищных услуг), а два левых квадранта (северо-западный и юго-западный) рынок жилищного фонда (недвижимости). 7. Северо-восточный квадрант: определяется текущая величина квартплаты. Этот квадрант имеет две оси: уровень квартплаты (в расчете на А А 1 м жилой» или общей площади) и размер жилой или общей площади (в м ). График показывает зависимость спроса на жилую площадь от уровня квартплаты. Если спрос на жилье достаточно чувствителен к уровню квартплаты, (эластичен), график приближается к горизонтали. При экономическом подъеме график смещается вверх, если число фирм и семей увеличивается |
7 1 # I 4 I -* « i Конкурентоспособность недвижимости — это совокупность характеристик объекта, отличающих его от объектов-аналогов по степени удовлетворения индивидуального потребителя и по уровню затрат на его. покупку и последующую эксплуатацию, а также ее способность быть выделенной покупателем из других групп аналогичных объектов (например, жилых домов), предлагаемых фирмами-продавцами, благодаря более высоким потребительским свойствам и технико-экономическим параметрам. Именно на рынке проектов или осуществленных объектов строительная продукция, конкурируя между собой, сравнивается и проверяется пасоответствие ее потребности покупателя. Для оценки динамики изменения уровня конкурентоспособности под влиянием различных факторов за определенный период на практике рассчитываются индексы конкурентоспособности. Когда прибыль на рынке недвижимости превышает уровень, необходимый для оплаты факторов производства, на нем обостряется конкуренция, что. в свою очередь,приводит к снижению уровня чистых доходов. Обострение конкуренции приведет к росту предложения определенного вида недвижимости в данном районе. Состояние предложения на рынке жилья определяется и взаимодействием рынков жилищных услуг и жилого фонда. Если интенсивность строительства возрастает и предложение жилищного фонда' увеличивается, то падают не только цены на рынке жилищного фонда, но и размеры квартплаты на рынке жилищных услуг. Такую взаимосвязь американские экономисты представляют в виде «четырехквадратной» диаграммы, изображенной на рис.2.5 (43]. Зависимости, существующие между первичным и вторичным рынками жилья, представление на рис. 2.5 отражают и авторское видение вопроса. На диаграмме рис. 2.5 два правых квадранта (северо-восточный и юговосточный) представляют рынок использования жилой плошали (жилищных * * * * А услуг), а два левых квадранта (северо-западный я юго-западный) рынок жилищного фонда (недвижимости), /. Северо-вост очный квадрант : определяется текущая величина квартплаты. Этот квадрант имеет две оси: уровень квартплаты (в расчете на 1 м2 жилой или общей площади) и размер жилой или общей площади (в м2). График показывает зависимость спроса на жилую площадь при данном состоянии экономики от уровня квартплаты. Если спрос на жилье достаточно чувствителен к уровню квартплаты, (эластичен), график приближается к горизонтали. При экономическом подъеме график смещается вверх, если число фирм и семей увеличивается (т.е. при том же уровне квартплаты спрос на жилье растет), и смешается вниз в ситуации экономического спада. В ситуации равновесия спрос на жилье D равен предлагаемой жилой плошади S, Квартплата R должна быть определена таким образом, чтобыспрос в точности соответствовал предложению. Спрос, в свою очередь, зависит от квартплаты и общего состояния экономики: D(R, экономика) S. 2. Северо-западный квадрант: ж илищ ный фонд. Этот квадрант представляет первуючасть рынка жилищного фонда и имеет две оси: уровень квартплаты и цена (за единицу площади). Луч. исходящий из центракоординат, представляет собой норму капитализации недвижимости, т.е. отношение квартплаты к цене. Это тот текущий доход, который стремятся получить инвесторы, приобретая недвижимость. Как правило, на норму капитализации влияют четыре фактора: ставка процента по долгосрочным займам; ожидаемый рост квартплаты; риск, связанный с получением дохода в форме квартплаты; установленные правительством налоги на недвижимость. i |