|
Мировой опыт формирования рынков ипотечного кредитования показывает, что оно представляет собой сложнейшее экономико-правовое образование. Эффективность его деятельности зависит от многих экономических, психологических и юридических факторов. Причем наличие четко прописанных правовых норм, касающихся ипотечного кредитования, является необходимым условием организации и обеспечения функционирования ипотечного рынка. В рамках действующего банковского законодательства России долгосрочное ипотечное кредитование во многих случаях не только экономически невыгодно, но и объективно встречает правовые препятствия, имеющие место в различных актах Центрального банка РФ. Есть и другие причины препятствующие широкому распространению системы ипотечного кредитования в нашей стране? Их достаточно много, но по мнению ряда аналитиков основными из них являются следующие: практическое отсутствие государственной политики по развитию системы ипотечного кредитования (провозглашено лишь создание федерального агентства по ипотечному кредитованию, но не создано необходимой рыночной инфраструктуры), достаточно высокая действующая ставка на заемный капитал и отсутствие государственных дотаций для ее снижения и развития ипотеки, п ракти ческое отсутстви е отеч ествен н о го ры н к а тр у д а и как сл ед стви е отсутствие «рыночной» истерии потенциального заемщика, необходимой для принятия решения любым потенциальным кредитором [62]. С учетом вышеизложенных обстоятельств ряд регионов РФ (Москва, Санкт-Петербург, Саратов, Новосибирск и др.) пошли на формирование региональных систем ипотечного кредитования, приняв местные законы "Об ипотеке". Особенности Астраханской области, учет которых необходим при разработке регионального закона, достаточно хорошо изложены в статье В. Берестова "Приживется ли ипотека в нашем регионе", опубликованной в -94 |
I f * I I I* t I * * 3. Стоимость l мГ общей площади деревянного дома (со всеми удобствами хорошим фундаментом) ~ 1 млн. руб. 4. Стоимость 3 м*' общей площади кирпичного дома 1,5 .млн. руб. Для увеличения платежеспособного спроса населения на жилье во всем цивилизованном мире развита система ипотечного кредитования. Основной причиной спроса на кредиты со стороны населения является несовпадение сроков получения ими дохода и сроков расхода на потребление. В настоящее время слова «ипотека» (залог недвижимости), «ипотечноекредитование» в финансово-экономической литературе встречаются довольно часто. Известно, что ипотека в цивилизованных странах относится к числу наиболее надежных средств обеспечения иснолнения заемщиком своих обязательств перед балком. При этом саму возможность ипотечного кредитования коммерческие банки связывают с проблемой рефинансирования денежных средств, выданных в виде ипотечных кредитов, с использованием в качестве основы для привлечения долгосрочного ссудного капитала активов, возникающих у них после выдачи кредитов под залог недвижимости. Й государством ипотечное кредитование рассматривается в качестве механизма, способного решить задачи огромной социальной важности: жилищную проблему, проблему финансирования капитального' строительства и др. Для абсолютного большинства рядовых граждан, как показывают результаты проведенного опроса, ипотечное кредитование представляется единственно возможным источником решения жилищного вопроса. Мировой опыт формирования рынков ипотечного кредитования показывает, что оно представляет собой сложнейшее экономико-правовое образование. Эффективность ею деятельности зависит от. многих экономических, психологических и юридических факторов. Причем наличие четко прописанных правовых норм, касающихся ипотечного кредитования, 1 0 0 . г 10! *r ф * ♦ ♦ * является необходимым условием организации и обеспечения функционирования ипотечного рынка. В рамках действующего банковского законодательства России долгосрочное ипотечное кредитование во многих случаях не только экономически невыгодно, но и объективно встречает правовые препятствия, имеющие место в различных актах Центрального банка РФ. Для доказательства верности приведенного тезиса достаточно обратиться к Инструкция Центрального банка России «О порядке формирования и использования резерва на возможные потери по ссудам» [9]. Согласно этой инструкции классификация ссуд производится в зависимости от уровня кредитного риска, т.е. риска неуплаты заемщиков основного долга и процентов, причитающихся кредитору в установленный кредитным договором срок. В зависимости от величины кредитного риска все ссуды подразделяются на четыре группы: группа 1стандартные (практически безрисковые) ссуды; группа 2 нестандартные ссуды (умеренный уровень риска невозврата);. группа 3 сомнительные ссуды (высокий уровень риска невозврата); группа 4 безнадежные ссуды (вероятность возврата практически отсутствует, ссуда представляет собой фактические потери банка). Исходя из формализованных критериев, к «стандартным ссудам» (первая группа риска) могут быть отнесены: а) текущие ссуды независимо от обеспечения при отсутствии просроченной выплаты процентов по ним; б) обеспечение ссуды: текущие при наличии просроченной выплаты процентов по ним до пяти дней включительно; с просроченной выплатой по основному долгу до пяти дней включительно; переоформленные один раз без изменения условий договора. 105 ипотечным банкам универсальных нормативов как к любым иным' коммерческим банкам. Есть и другие причины препятствующие широкому распространению системы ипотечного кредитования в нашей стране? Их достаточно много, но по мнению ряда аналитиков основными из них являются, следующие: практическое отсутствие государственной политики по развитию системы ипотечного кредитования (провозглашено лишь создание федерального агентства по ипотечному кредитованию, но не создано необходимой рыночной инфраструктуры), достаточно высокая действующая ставка на заемный капитал и отсутствие государственных дотаций для ее снижения и развития ипотеки, практическое отсутствие отечественного рынка труда и как следствие отсутствие «рыночной» истерии потенциального заемщика, необходимой для принятия решения любым потенциальным кредитором [42]. С учетом вышеизложенных обстоятельств ряд регионов РФ (Москва, Санкт-Петербург, Саратов, Новосибирск и др.) пошли на формирование региональных систем ипотечного кредитования, приняв местные законы "Об ипотеке". Особенности Астраханской области, учет которых необходим при разработке регионального закона, достаточно хорошо изложены в статье В.Берестова "Приживется ли ипотека в нашем регионе", опубликованной в местной газете "Волга" [18]. Положение дел на рынке жилой недвижимости Астрахани несколько отличается от положения на центральных рынках. Снижения цен и деловой активности практически не наблюдается, что в достаточной степени иллюстрируется исследованиями, проведенными на разных сегментах рынка жилья. Сегментирование производилось по районам города, по количеству комнат и наличию удобств в квартирах. Результаты проведенной работы представлены в таблицах 2.8-2.10. |